Bất động sản công nghiệp đang có dấu hiệu “bùng nổ” khi ngay trong quý đầu năm đã có hàng loạt dự án, trong đó có dự án tổng vốn đầu tư lên đến hàng tỷ USD được công bố, ký kết, cam kết đầu tư.
Mới đây, Công ty CP Công nghệ Viễn thông Sài gòn (Saigontel), một thành viên thuộc Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn cùng với VinaCapital và Công ty Aurous (Singapore) ký biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư dự án tổ hợp công nghiệp đô thị 700ha tại tỉnh Bắc Giang. Tổng giá trị đầu tư dự án dự kiến lên đến 2,5 tỷ USD.
Ba nhà đầu tư sẽ nghiên cứu, khảo sát lập dự án đầu tư và xin phép đầu tư để phát triển khu công nghiệp thu hút các dự án trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp sạch với hàm lượng chất xám cao. Cùng với đó sẽ đầu tư trung tâm logistics, dịch vụ phụ trợ, khu đô thị dịch vụ hoàn chỉnh nhằm đáp ứng nhu cầu của cán bộ công nhân, chuyên gia khu công nghiệp.
Trước đó không lâu, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư phát triển Khu công nghiệp – Đô thị Đại An cùng với các nhà đầu tư Ấn Độ đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển dự án thành phố công viên dược phẩm quốc tế tại Hải Dương với quy mô 960 ha, tổng mức đầu tư từ 10-12 tỷ USD.
Một ông lớn khác là VSIP Group sẽ khởi công khu công nghiệp VSIP III trong tháng 3 này, trên diện tích khoảng 1.000ha tại xã Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên (tỉnh Bình Dương). Dự án có tổng vốn đầu tư 6.407 tỷ đồng.
Các công ty trong nước cũng công bố đầu tư các dự án mới như Công ty CP Đầu tư khu công nghiệp Vinhomes mới đây đã đề nghị làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án cụm công nghiệp số 1 (75 ha) và 2 (68 ha) tại thành phố Móng Cái, Quảng Ninh.
Được biết đến là đơn vị phát triển nhà ở nhưng đến tháng 8/2020, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thành lập công ty con là Công ty CP Đầu tư và phát triển khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) với vốn điều lệ hiện nay 3.000 tỷ đồng.
Phát Đạt cũng định hướng đây sẽ là một trong những trụ cột chính của tập đoàn, đóng góp lớn trong cơ cấu doanh thu, mang lại nguồn thu và lợi nhuận ổn định lâu dài.
Dù là “tay chơi mới” trên thị trường bất động sản công nghiệp nhưng chỉ hai năm sau khi được thành lập, PDI đã công bố hàng loạt dự án "khủng".
Lớn nhất là dự án Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Phát Đạt - Dung Quất ở Quảng Ngãi với quy mô 1.152 ha, dự kiến khởi công năm 2023. Tiếp đến là dự án các khu công nghiệp ở Đồng Tháp với quy mô 1.000 ha dự kiến khởi công năm 2024.
PDI đang xúc tiến đầu tư dự án Kho bãi tổng hợp - dịch vụ logistics Tài Tiến ở Bà Rịa - Vũng Tàu với quy mô 24 ha đang trong giai đoạn triển khai xây dựng; và dự án Cụm công nghiệp Hàm Ninh tại Phú Quốc, với quy mô 59ha, dự kiến khởi công năm 2023;
Khác với những mô hình khu công nghiệp truyền thống, các dự án của PDI sẽ được xây dựng theo hướng 70% diện tích dành cho kho xưởng, 30% cho hạ tầng đô thị và dịch vụ hiện đại, đáp ứng tiện ích cho nhu cầu sinh sống, làm việc của nguồn nhân lực tương ứng tại khu công nghiệp và cộng đồng cư dân xung quanh.
DRH Holdings cũng chủ yếu được biết đến ở phân khúc nhà ở nhưng nhận thấy tiềm năng của mảng bất động sản công nghiệp nên không đứng ngoài cuộc. Cụ thể, theo ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT, DRH Holdings tiếp tục đẩy mạnh phát triển bất động sản công nghiệp thông qua các công ty con và công ty liên kết. Nguồn thu nhập từ bất động sản công nghiệp chưa dù đóng góp nhiều trong cơ cấu lợi nhuận của công ty trong giai đoạn 2022-2025.
Về dài hạn, ông Đạt cho rằng đây sẽ là mảng kinh doanh mang lại nguồn lợi nhuận vượt trội cho công ty trong nhiều năm sau nhờ nhu cầu phát triển công nghiệp khu vực kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ. Do đó, từ nay đến 2025 sẽ là thời gian DRH Holdings chuẩn bị kỹ lưỡng cho sự tăng trưởng mạnh mẽ của mảng này.
Giá cho thuê lập đỉnh
Các nhà đầu tư đang đổ xô đầu tư bất động sản công nghiệp do những dự án hiện tại có tỷ lệ lấp đầy cao và giá cho thuê cao.
Cụ thể, báo cáo quý 4/2021 của JLL Việt Nam cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam không có nguồn cung mới được triển khai. Tổng diện tích đất cho thuê vẫn duy trì ở mức 25.220 ha.
Trong năm 2022, khu công nghiệp Nam Tân Lập tại Long An và VSIP 3 tại Bình Dương sẽ được khởi công giúp hai địa phương này tiếp tục là những thị trường sôi động trong khu vực.
Thị trường nhà xưởng xây sẵn chỉ ghi nhận một dự án mới tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Còn những dự án mới khác mới bắt đầu được khởi công xây dựng và được dự báo sẽ gia nhập thị trường trong năm 2022. Đến cuối năm 2021, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 3,3 triệu m2.
Các khu công nghiệp đã quay trở lại sản xuất, nhiều dự án FDI lớn cũng đã tiếp tục đổ bộ vào miền Nam. Tiêu biểu là dự án nhà máy LEGO tại khu công nghiệp VSIP III với tổng số vốn đầu tư 1 tỷ USD trong giai đoạn 2022-2024.
Long An cũng chào đón dự án đầu tư mới với phần vốn góp của nhà đầu tư Nhật Bản trị giá 35 triệu USD vào Công ty cổ phần Dược phẩm 3/2 tại Khu công nghiệp Long Hậu 3). Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn gia tăng, lần lượt đạt mức 90% và 86%.
Chính vì nguồn cung mới hạn chế, trong khi tỷ lệ lấp đầy gia tăng dẫn đến giá cho thuê cũng tăng. Cụ thể giá đất cho thuê đạt 117 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt mức 4,7USD/m2, tăng 4,9% so với năm trước, với đà tăng được ghi nhận mạnh mẽ tại Long An.
Việc các khu công nghiệp tại Bình Dương và Đồng Nai đã hầu như lấp đầy và kết nối hạ tầng từ Long An về TP.HCM được cải thiện đã khiến các nhà sản xuất chú ý nhiều hơn đến Long An.
Khẩu vị thuê thay đổi
Trong năm 2022, bên cạnh ngành công nghiệp truyền thống, các ngành công nghiệp như dược phẩm, thiết bị y tế, và trung tâm dữ liệu được dự đoán sẽ là động lực tăng trưởng mới cho thị trường.
Các nhà đầu tư khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đã bắt đầu chú ý đến xu hướng phát triển bền vững, với nhà xưởng, khu công nghiệp mới đáp ứng tiêu chuẩn xanh được quy hoạch và xây dựng.
Bên cạnh việc nhà đầu tư đẩy mạnh tìm kiếm quỹ đất, để xây dựng các cơ sở hạ tầng logistics phục vụ thị trường thương mại điện tử, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất cũng đang có xu hướng tìm thuê nhà xưởng xây sẵn nhiều hơn thay vì thuê đất rồi mới tiến hành xây dựng xưởng như trước đây.
Đơn cử, Tập đoàn framas là nhà sản xuất máy ép phun hàng đầu của Đức vừa thuê khu nhà xưởng xây sẵn rộng 20.000m2 tại Khu công nghiệp KTG Industrial Nhơn Trạch 2, tỉnh Đồng Nai. Hợp đồng Tập đoàn framas thuê với thời hạn 10 năm.
Ông John Capbell, Phó giám đốc – Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp của Savills Việt Nam cho rằng, thương vụ của Tập đoàn framas cho thấy một sự thay đổi thú vị trên thị trường khi các khách thuê đang tìm kiếm những nhà xưởng xây sẵn có diện tích lớn.
Trước đây, với quy mô tương tự, các yêu cầu đòi hỏi khách thuê phải thuê đất dài hạn và lo liệu cả phần xây dựng. Nhưng hiện nay, các công ty đã chọn phương án nhanh, linh hoạt và cần ít vốn hơn, đó là thuê cơ sở vật chất xây sẵn.
