Nhìn nhận những khó khăn của thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay có nhiều điểm tương đồng với thời kỳ khủng hoảng 2011 - 2012, song bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thị trường hiện tại đang gặp thách thức hơn rất nhiều lần.
Thị trường tại hai thời điểm đều bị ảnh hưởng bởi thắt chặt tín dụng cho bất động sản, lãi suất cao, thanh khoản sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, quy mô thị trường ở giai đoạn trước đây nhỏ hơn, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn; trong khi thị trường hiện nay phát triển mạnh ở rất nhiều địa phương.
Bà Hằng cho rằng thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng.
Trong nửa đầu năm nay, Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã nỗ lực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường bất động sản và các chính sách được đánh giá đã và đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, song những tác động trên thực tế là chưa đáng kể. Hiện thị trường vẫn đang chờ đợi sự thông qua các dự án luật lớn như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu sửa đổi.
Đáng chú ý, theo bà Hằng, một trong những sự khác biệt rất lớn của thị trường ở hai giai đoạn là giá bán tại thời điểm ghi nhận tới quý I năm nay ở mức cao hơn so với thời điểm trước Covid-19, việc điều chỉnh giá giảm là không rõ nét.
Trong khi đó, cuối năm 2012, giá nhà ở thấp tầng trong dự án đã giảm mạnh đến 30% so với cùng kỳ năm 2011 - thời điểm thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn suy thoái.
Chính mức giá cao đã khiến thanh khoản trên thị trường gặp khó và nếu không giải quyết được nút thắt về giá, thị trường căn hộ sẽ rất khó phục hồi.
Bà Đỗ Thu Hằng
Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội
Tại Hà Nội, thị trường căn hộ tiếp tục mất cân đối về nguồn cung khi căn hộ trung và cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ cao, trong khi tỷ lệ căn hộ vừa túi tiền ngày càng giảm và ở mức thấp trong tương quan với tổng nguồn cung được chủ đầu tư tung bán trên thị trường.
Dữ liệu từ một công ty tư vấn khác là JLL Việt Nam cũng cho thấy bán giá căn hộ cao cấp ở Hà Nội trong quý II vừa qua đạt 3.046USD/m2, tăng 2,7% theo quý. Đa số các dự án duy trì mức tăng trưởng giá bán theo quý dao động trong khoảng 1-2%. Một số dự án có mức tăng hơn 10% do vị trí các tòa nhà mở bán mới có vị trí và tầm nhìn tốt hơn.
Giá bán sơ cấp nhà liền thổ trung bình toàn thị trường rơi vào mức 7.227/m2 đất, tăng nhẹ 0,72% so với quý trước nhờ sự tăng giá của các căn nhà mặt phố đi bộ ở dự án Rue De Charme.
Mặc dù giá bán căn hộ cao cấp ở TP. HCM giảm nhẹ 2% so với quý trước do chính sách chiết khấu lớn của các phân khu thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park trong khi mặt bằng giá chào bán của các dự án khác vẫn giữ mức ổn định, mức giá trung bình vẫn cao hơn Hà Nội rất nhiều, lên tới 5.183 USD/m2.
Ở thị trường thứ cấp, giá tăng nhẹ 1,5% so với quý trước, đặc biệt ở các dự án đạt chất lượng cao và vị trí tốt.
Theo bà Hằng, giá căn hộ tại tất cả các phân khúc từ năm 2021 đã bị đẩy lên mức cao, khiến người mua để ở và mua để đầu tư hết sức do dự vì quan ngại bị mua phải giá cao cũng như lợi nhuận đầu tư không có hoặc không đạt như kỳ vọng.
Chính mức giá cao đã khiến thanh khoản trên thị trường gặp khó và nếu không giải quyết được nút thắt về giá, thị trường căn hộ sẽ rất khó phục hồi, bà Hằng nhấn mạnh.
Thực tế cho thấy, nguồn cung mới của thị trường căn hộ cao cấp ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 1.425 căn, tương đương lượng mở bán của cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tỷ lệ bán hàng rất thấp với 777 căn bán được trong quý vừa qua.
Tại TP. HCM, trong quý II, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang ghi nhận được 1.090 căn đã bán, nhưng tỷ lệ bán được vẫn giảm xuống 39,8%, xu hướng lượng giao dịch đang chậm lại. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều phương thức chính sách thanh toán linh hoạt như chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán hay hỗ trợ lãi suất để thu hút người mua.
Theo JLL, các sản phẩm nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp chủ yếu là hàng tồn kho có giá trị giao dịch lớn trên 1 triệu USD/căn, nên giao dịch càng hạn chế trong bối cảnh tâm lý thị trường thận trọng.
Khả năng phục hồi thanh khoản
Trước thực tế trên, bà Hằng cho rằng, một trong những giải pháp giúp thị trường phục hồi, lấy lại đà tăng trưởng là phải khơi thông được thanh khoản. Để thị trường đi lên, về phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư cần có chính sách bán hàng hấp dẫn, linh hoạt, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng như thanh toán sớm, thanh toán dài, cần hỗ trợ ngân hàng với tỷ lệ vay đa dạng.
Mặc dù bài toán giảm giá là rất nan giải do các chi phí vốn đều đang tăng cao, thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí nhân công, vật liệu tăng cao song theo bà Hằng, doanh nghiệp cần cân nhắc để đưa ra chính sách về giá hợp lý để có thanh khoản. Trong bối cảnh hiện nay, việc cải thiện dòng tiền cho dự án là một trong những nhiệm vụ trong tâm cần hướng đến.
Đơn cử như mới đây, dự án căn hộ Glory Heights đang thu hút sự quan tâm rất lớn của người mua nhà tại TP.HCM bởi hệ thống tiện ích và chính sách ưu đãi hấp dẫn.
Một trong những yếu tố tạo nên sức hấp dẫn của dự án là ưu đãi thanh toán lên tới 7 năm cho người mua căn hộ. Khách hàng chỉ cần thanh toán 10% tiến hành ký hợp đồng mua bán. Ngân hàng hỗ trợ vay lên đến 70% giá trị căn hộ và thanh toán nhẹ nhàng chỉ từ 1% trong 3 năm, lãi suất 0% và ân hạn gốc lên đến 4 năm tiếp theo.
Bên cạnh đó, theo bà Hằng, trong giai đoạn này, doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ danh mục dự án, phân loại dự án theo nhiều hướng như bán buôn, bán lẻ hay đưa ra thị trường trước sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, có thể thu hút người sử dụng, tiềm năng để đầu tư.
Đối với các dự án chưa thể tung ra thị trường, doanh nghiệp cần xem xét cân đối đẩy nhanh tiến trình hoàn thiện thủ tục, cân nhắc hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, tài chính đang rất muốn tham gia thị trường với cấu trúc hợp tác phát huy rõ thế mạnh của mỗi bên.
Mặt khác, các doanh nghiệp, cần linh hoạt trong việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng như hợp tác đầu tư, kinh doanh đưa ra các sản phẩm tốt, chính sách giá, bán hàng hấp dẫn, đa dạng đáp ứng hầu hết các yêu cầu của người mua.
Thêm vào đó, triển vọng thu hút được tín dụng/vốn từ các công ty/quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào khu vực trọng điểm kinh đang rất tích cực. Các công ty/quỹ đầu tư này đang có mặt ở Việt Nam đã và đang nghiên cứu cơ hội đầu tư để có thể rót vốn. Đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước nếu khai thác được.
Về phía các cơ quan quản lý nhà nước, vị chuyên gia này cho rằng, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng.
Chính phủ cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện các luật sửa đổi như Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Qua đó, thị trường sẽ có thêm nguồn cung mới và định hướng rõ ràng, rút ngắn thời gian xem xét, phê duyệt các dự án, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp. Các chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… cũng cần hài hòa lợi ích chung hướng đến phát triển thị trường ổn định, bền vững.
Dự báo thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường bất động sản, bà Hằng cho rằng, điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp. Về ngắn hạn, nguồn cung căn hộ mới sẽ vẫn hạn chế đặc biệt với dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền vì các giải pháp, chính sách có độ trễ.
Theo đánh giá của Savills, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường, người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.
