Bất động sản chưa 'ngấm' chính sách gỡ khó

Tổng lực gỡ khó cho bất động sản

Gần như chưa bao giờ thị trường bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước như trong thời gian như vừa qua khi thị trường này rơi vào đóng băng thanh khoản từ nửa cuối năm ngoái. 

Gần đây, Chính phủ đã liên tục đưa ra các văn bản chỉ đạo quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường về nhiều mặt: từ trái phiếu đáo hạn, hạ lãi suất, khơi thông thanh khoản, vốn cho doanh nghiệp, tháo gỡ vướng mắc về pháp lý.

Đối với những tắc nghẽn về nguồn vốn cho thị trường, Ngân hàng Nhà nước liên tục chỉ đạo hạ lãi suất điều hành. Chỉ trong vòng hơn 3 tháng, Ngân hàng Nhà nước đã có tới bốn lần hạ lãi suất điều hành để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Đợt giảm lãi suất gần nhất có hiệu lực từ ngày 19/6/2023. Trước đó, từ trung tuần tháng 3 tới nay, Ngân hàng Nhà nước đã ba lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành các đợt ngày 14/3, 31/3 và 25/5.

Với đợt giảm lãi suất mới nhất, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với tổ chức tín dụng đã giảm từ mức 5,5%/năm xuống 5%/năm; lãi suất tái cấp vốn giảm từ mức 5%/năm xuống 4,5%/năm; lãi suất tái chiết khấu giảm từ mức 3,5%/năm xuống 3,0%/năm.

Lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng giữ nguyên ở mức 0,5%/năm; lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng giảm từ mức 5%/năm xuống 4,5%/năm.

Không chỉ về vốn cho thị trường, các điểm nghẽn về pháp lý cũng được Chính phủ và các bộ ngành chỉ đạo tháo gỡ quyết liệt. Chỉ trong tháng 12 năm ngoái, Thủ tướng Chính phủ đã ký liên tiếp ba công điện để xử lý các vấn đề cấp bách, trong đó có nhiều nội dung tháo gỡ cho thị trường bất động sản như cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Liên tục trong tháng 3, tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã ban hành các văn bản chỉ đạo quan trọng như Nghị quyết 33, Công văn số 178, Nghị định số 10 nhằm thúc đẩy thị trường.

Mới đây, Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, công điện nhấn mạnh các yêu cầu về hoàn thiện pháp luật về đất đai, bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Chính phủ cũng trực tiếp tổ chức những cuộc họp với các địa phương như TP. HCM, Hà Nội và các bộ ngành để tháo gỡ trực tiếp các vướng mắc cho doanh nghiệp. Điển hình như chỉ đạo gỡ vướng thực tế cho các dự án bất động sản của Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long... trong thời gian vừa qua.

Đối với vướng mắc pháp lý của một số loại hình bất động sản đặc thù như bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, officetel, đầu tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10, trong đó công nhận quyền sở hữu với người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho phân khúc bất động sản này, làm yên lòng những nhà đầu tư và đưa họ trở lại thị trường.

Bên cạnh đó, một số khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản như một lượng lớn trái phiếu đang đến hạn cũng được Chính phủ chỉ đạo gỡ khó. Theo đó, Nghị định 08 ra đời đã tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp dùng tài sản khác để trả nợ trái phiếu đến hạn cho nhà đầu tư và việc sửa đổi Thông tư 16 cho phép các ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp cũng đã bước đầu tháo gỡ những khó khăn trước mắt cho thị trường.

Hiệu quả đến đâu?

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa 'ngấm' chính sách. Thị trường bất động sản từ Bắc chí Nam vẫn bế tắc giao dịch, dòng tiền của các nhà đầu tư chưa trở lại. 

Còn với các doanh nghiệp bất động sản, họ vẫn đang phải đối mặt với những thách thức chưa từng có. Nhiều doanh nghiệp cho biết, họ đang ngày càng khó khăn hơn so với thời điểm cuối năm 2022, mọi nguồn lực đang cạn kiệt một cách nhanh chóng.

Theo báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2023 của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp giải thể trên thị trường là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%), số doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn là 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý I là 940, giảm đến 63,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Với các sàn giao dịch, do không có nguồn tiền từ môi giới bán sản phẩm, chỉ 43% doanh nghiệp có thể trụ được đến hết năm 2023, khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023. Số doanh nghiệp còn lại sẽ buộc phải rời khỏi thị trường sớm hơn dự kiến.

Tại sao vậy? Có thể thấy trên thị trường bất động sản hiện nay, mặc dù Chính phủ đã quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp, song những vướng mắc vấn còn rất nan giải.

Thứ nhất là về lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đã có tới 4 lần điều chỉnh lãi suất điều hành, song mức lãi suất cho vay, là yếu tố có ý nghĩa quan trọng với các nhà đầu tư bất động sản và doanh nghiệp vẫn chưa giảm đáng kể. Hiện lãi suất cho vay trung bình trên thị trường mới chỉ giảm khoảng 0,5% so với thời điểm cuối năm ngoái. 

Mức giảm này là "không thấm vào đâu" trên một nền lãi suất cho vay rất cao, từ 13 - 14%/năm như hiện nay, chưa thể tháo gỡ gánh nặng về tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và nhà đầu tư, giúp khơi thông thanh khoản vào thị trường.

Thứ hai, về áp lực trái phiếu đến hạn, dù Chính phủ đã có chính sách cho phép doanh nghiệp tái cơ cấu, giãn nợ, nhưng áp lực đáo hạn trái phiếu riêng lẻ vẫn còn rất lớn. Riêng lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới hơn 120.000 tỉ đồng. 

Tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong hai quý sắp tới lần lượt ở mức 36.200 tỷ đồng (quý II), và 35.400 tỷ đồng (quý III). Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cạn vốn, không bán được hàng, không có tiền hoàn thiện dự án và thanh toán cho các nhà thầu. Năm 2022, nợ xấu tín dụng bất động sản là 1,81% - tăng đáng kể so với mức 1,67% của năm 2021.

Điểm nghẽn pháp lý 

Bên cạnh đó, vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản là tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. Theo nhiều chuyên gia, pháp lý vẫn là vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp và thị trường.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng cho rằng, pháp lý chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả, thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng kéo dài, tác động rất lớn đến mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, bất động sản đang bị chi phối bởi hệ thống chằng chịt lên tới hàng chục các luật, nghị định liên quan. Các dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản phải chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy chữa cháy.

Trong khi đó, giữa các luật, nghị định, thông tư hướng dẫn lại xuất hiện nhiều sự mâu thuẫn chồng chéo, không thống nhất gây khó cho khâu thực hiện của doanh nghiệp và cả chính quyền địa phương.

Điển hình của những vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản, có thể kể đến Tập đoàn Novaland. Hiện doanh nghiệp này đang là chủ đầu tư hàng chục dự án ở khu vực phía Nam. Trong đó, nhiều dự án đang phải xây dựng cầm chừng vì "tắc" ở thủ tục tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch.

Vừa qua, doanh nghiệp này đã khẩn xin Thủ tướng chỉ đạo hỗ trợ các địa phương tháo gỡ vướng mắc, giúp tập đoàn sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Theo đó, dự án NovaWorld Phan Thiết đã bàn giao hàng nghìn sản phẩm cho khách hàng tại một số phân khu nhưng chưa thực hiện xong việc thẩm định giá đất.

Do không có công ty thẩm định nào tham gia, Novaland không đóng được tiền sử dụng đất, không phát hành được hợp đồng mua bán, không làm được sổ đỏ cho khách hàng. Novaland đề nghị Bộ Tài chính đề cử một công ty giúp định giá tiền sử dụng đất dự án NovaWorld Phan Thiết.

Đáng chú ý, vướng mắc này không chỉ riêng ở Bình Thuận mà nhiều tỉnh thành trong cả nước đều gặp phải. Ngoài Novaland, tỉnh Bình Thuận đang có hơn chục doanh nghiệp khác gặp vướng mắc về tính tiền sử dụng đất. 

Với riêng Tập đoàn Novaland, hiện doanh nghiệp này còn có 23 dự án đang gặp vướng mắc ở TPHCM, phần lớn là về tính tiền sử dụng đất để ra “sổ hồng” cho cư dân. Ngoài ra, với dự án NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), Novaland đang gặp khó về gia hạn chủ trương đầu tư, thời gian sử dụng đất.

Báo cáo tại cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trước đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong khi Chính phủ đang chỉ đạo rất quyết liệt việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường thì nguyên nhân cơ bản của các khó khăn, vướng mắc dự án đang gặp phải chủ yếu do việc tổ chức thực thi pháp luật của địa phương.

Cụ thể, liên quan đến quy hoạch, các địa phương chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đang triển khai thực hiện với quy hoạch chung của địa phương. Một số dự án trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng có sai lệch, chưa phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Ngoài ra, các dự án gặp khó khăn liên quan đến quy định của pháp luật về bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Một số trường hợp do địa phương chậm triển khai việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án khiến các dự án ách tắc kéo dài, doanh nghiệp không thể triển khai thực hiện các bước tiếp theo.

Tuy nhiên, theo trả lời từ phía các địa phương, nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý dự án như định giá đất, địa phương không thể xác định được mà phải "cầu cứu" đến Chính phủ. Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, đề xuất, xin ý kiến để xử lý một vướng mắc tại các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Biên Hòa bởi vượt thẩm quyền quyết định của địa phương.

Điều này cho thấy, những ách tắc về pháp lý dự án bất động sản rất nan giải, không chỉ ở các luật, nghị định mâu thuẫn, chồng chéo, mà còn trong khâu thực thi của các bộ ngành từ trung ương đén địa phương. Để tháo gỡ là không hề đơn giản. 

Nói như khẳng định của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà trước đó, mỗi cán bộ quản lý cần "chỉ rõ vướng mắc ở văn bản pháp luật nào, thuộc cấp nào ban hành, ai giải quyết, bao giờ xong" để sớm có giải pháp triệt để, "không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy, vướng mắc vẫn như vậy". Điều này sẽ khiến các dự án bị ách tắc kéo dài, đình trệ, gia tăng chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp, kéo theo đó là thị trường bất động sản vẫn mãi chưa thể phục hồi.