5 yếu tố xác định giá đất theo giá thị trường

Mơ hồ khái niệm "giá thị trường"

Xác định việc định giá đất theo giá thị trường là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản của tài chính đất đai trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới, tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, không dễ để thực hiện việc này. 

Nguyên nhân là do trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Bảng giá đất của nhà nước do các địa phương cấp tỉnh quy định luôn chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá trị thị trường.

Theo ông Võ, thời gian vừa qua, dư luận nói rất mạnh mẽ rằng, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường, nhưng lại không có chứng cứ pháp lý để chứng minh cho nhận định này.  

Nguy hiểm hơn, mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng chênh lệch giá đất giữa giá nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình… Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.

Quay trở về 20 năm trước khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003, theo ông Võ, đây là lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”.

Sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định, giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc trong tình trạng nội tình. 

Năm 2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”.

Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2013, quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” vẫn tiếp tục được đảm bảo (Điều 112 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất) nhưng lại bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Từ đó, gần 10 năm qua, Việt Nam vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng về giá đất theo giá thị trường. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến những bị kịch, khiếu nại về đất đai, ông Võ nhận định.

Dẫn kinh nghiệm của thế giới, theo ông Võ, tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Định nghĩa thế nào là giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia.

Trong tất cả các sách giáo khoa về định giá đất đều nói rằng “định giá là một nghiệp vụ thể hiện cả nghệ thuật và khoa học, cần tới các kiến thức toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, ứng xử xã hội - nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường. Đó là chưa kể tới ở Việt Nam nói riêng và Đông Á nói chung còn phải có cả kiến thức về tâm linh và phong thủy.

Một khối lượng kiến thức lớn tác động vào giá đất làm giá đất thị trường không phải là một giá trị cố định, chính xác cho một thửa đất nào đó mà nó có thể dao động trong một khoảng giá trị và trong một khoảng thời gian nhất định. Giá thị trường là giá trị ước lượng dựa vào giá giao dịch cụ thể.

Theo định nghĩa của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard), giá trị thị trường là số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”. 

5 yếu tố để xác định giá đất theo giá thị trường

Với định nghĩa định giá như trên, theo ông Võ, tại Việt Nam, điều cần làm của các cơ quan quản lý nhà nước là phải có số liệu thống kê đầy đủ về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường. 

Song, vấn đề là mức giá này không tồn tại vì bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng của các giao dịch cũng bị người dân ghi thấp hơn giá thị trường nhằm “tránh thuế”. 

Chình vì vậy, việc tăng bảng giá đất lên ngang với giá thị trường là giải pháp duy nhất. "Tuy nhiên, không hiểu vì sao mà không làm. Nhiều người giải thích rằng sợ tăng bảng giá đất lên làm thuế cao lên, dân không chịu nổi. Nếu như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là sẽ giải quyết được vấn đề. Tuy nhiên, đến nay vẫn không làm được điều đó bởi có yếu tố lợi ích tư rất lớn", ông Võ nhấn mạnh.

Trước thực trạng trên, vị chuyên gia này đưa ra năm yếu tố để xác định giá đất theo giá thị trường. 

Thứ nhất là đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ hai là chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).

Thứ ba là pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định.

Thứ tư là lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và thứ năm là đưa ra phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.

Các giải pháp ở trên đưa ra theo ông Võ là hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai. Bên cạnh đó, nhà nước cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày. "Đây là giải pháp cần làm và cũng là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai", ông Võ nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới từ nay đến 2045 với mục tiêu phải trở thành nước công nghiệp có thu nhập cao, tức là phải vượt qua bẫy thu nhập trung bình. Tuy nhiên, kinh nghiệm của các nền kinh tế công nghiệp mới như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan,... đều cho thấy, vượt “bẫy thu nhập trung bình” không hề đơn giản.

Thông thường, các nền kinh tế này lấy nguồn nhân lực chất lượng cao và công nghệ làm động lực; lấy quản lý - sử dụng đất đai là vai trò tạo vốn lớn để đầu tư phát triển. Họ tận dụng khuyến khích vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) như một nguồn vốn cần tiếp cận gắn với chuyển giao công nghệ, nguồn vốn chính cần khai thác được lấy từ vốn tiềm ẩn trong đất đai.

Ông Võ cho rằng, một nền kinh tế chỉ dựa vào vốn FDI thì sẽ rơi vào tình trạng nền kinh tế đó "đứng trên chân của người khác". Chỉ khi khai thác được vốn tiềm ẩn trong đất thì nền kinh tế đó mới đứng được trên chính đôi chân của mình.

Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai đang thực hiện và các luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. 

Yếu tố quan trọng cần lưu ý là tạo vốn từ đất như thế nào để vừa có một xã hội công bằng và vừa có một xã hội phát triển. Trong đó, việc xác định giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với giá trị thị trường là yếu tố rất quan trọng trong hệ thống tài chính đất đai trước khi thực hiện các công việc tiếp theo.