Nhìn lại một năm ảm đạm đối với thị trường bán lẻ
Những đơn vị cho thuê bất động sản đã chịu ảnh hưởng trực tiếp từ cú trượt ngành bán lẻ trong năm 2021, đặc biệt là phân khúc mặt bằng khối đế các trung tâm thương mại và dự án chung cư tại Hà Nội.
Những đợt bùng phát dịch kèm theo lệnh giãn cách kéo dài đã khiến 2021 trở thành một năm ảm đạm đối với thị trường bán lẻ tại Việt Nam. Tình hình kinh doanh kém khởi sắc của các đơn vị bán lẻ đã gây ra áp lực kinh tế lớn trong việc duy trì mặt bằng cho thuê. Nhiều doanh nghiệp đã phải trả lại cửa hàng hoặc dừng hợp đồng, ảnh hưởng trực tiếp tới tình hình hoạt động của phân khúc bất động sản bán lẻ.
Theo báo cáo quý IV/2021 của Savills Việt Nam, công suất cho thuê tại thị trường Hà Nội thấp hơn so với năm trước. Riêng hạng mục khối đế bán lẻ ghi nhận mức giảm cao nhất do tỷ lệ lấp đầy thấp từ các dự án mới. Thực trạng này có thể được lý giải bằng khả năng kinh doanh tại các trung tâm thương mại và tòa nhà chung cư.
Công suất thuê của thị trường bán lẻ giảm 2% theo quý và theo năm, đạt 92%. Hạng mục khối để bán lẻ có mức giảm cao nhất do tỷ lệ trống cao từ các dự án mới. Khu vực phía Đông bị ảnh hưởng nặng nề trong quý IV với diện tích cho thuê thêm là giảm 7.000m2.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, lý giải, do phần lớn khách thuê khu vực khối đế trung tâm thương mại và trung tâm thương mại - chung cư cung cấp tiện ích cho người dân tại dự án, họ là nhóm đầu tiên chịu ảnh hưởng nặng nề bởi lệnh đóng cửa kéo dài.
Việc hạn chế tiếp xúc trực tiếp đã làm gián đoạn hoạt động kinh doanh của các đơn vị ngành hàng dịch vụ, bao gồm nhà hàng, gym, và spa. Điều này gây ra nhiều khó khăn trong việc tạo ra thu nhập và trả tiền thuê mặt bằng. Hậu quả là họ phải di dời địa điểm hoặc đóng cửa hàng.
Tuy nhiên, dấu hiệu khả quan là giá thuê gộp mặt bằng tầng trệt vẫn giữ ở mức ổn định, đạt 927.000VND/m2/tháng, tăng nhẹ 1% theo quý nhưng không đổi theo năm. Giá thuê tăng nhanh nhất ở khu vực phía Đông với mức tăng trung bình tính từ năm 2017 đạt 7% mỗi năm. Cũng trong giai đoạn này, mức tăng trưởng của khu vực phía Tây và khu vực trung tâm đều đạt 4%, khu vực khác đạt 3% và khu vực nội thành có mức tăng là 2%.
Giải pháp lấp đầy mặt bằng khối đế bán lẻ
Bất chấp một khoảng thời gian đầy khắc nghiệt, gần đây, thị trường bán lẻ Hà Nội đã cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực khi bước sang năm 2022. Theo chuyên gia của Savills, mặc dù những tiện ích của mô hình kinh doanh trực tuyến đang được các thương hiệu tận dụng tối ưu, Covid-19 vẫn không thể làm biến mất hoàn toàn nhu cầu trải nghiệm trực tiếp các dịch vụ của khách hàng.
Đặc biệt với các nhóm hàng về mỹ phẩm, thời trang, ăn uống và gym, người tiêu dùng vẫn mong muốn lệnh giãn cách kết thúc sớm để sử dụng trực tiếp những tiện ích đó.
Ảnh hưởng của dịch bệnh cũng khiến người dân sắp xếp lại các ưu tiên và thay đổi mối quan tâm trong tiêu dùng. Cụ thể, 2021 đã chứng kiến sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu trẻ quan tâm tới vấn đề chăm sóc sức khoẻ, góp phần mang lại tiềm năng to lớn cho trung tâm thể dục, spa, phòng khám hay hiệu thuốc.
Nắm bắt triển vọng tiềm năng này, các nhà phát triển trung tâm thương mại và dự án chung cư cần đưa ra những phương án phù hợp và kịp thời để thoả mãn mong muốn của khách hàng, hỗ trợ nhu cầu sử dụng mặt bằng của hộ kinh doanh bán lẻ và thúc đẩy hoạt động cho thuê trong những tháng tới.
Trước những thay đổi của thị trường bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ ba giải pháp dành cho nhà phát triển bất động sản để kịp thời đáp ứng nhu cầu của khách thuê và giải quyết bài toán về mặt bằng.
Thứ nhất, các đơn vị cho thuê bán lẻ nên cân nhắc điều chỉnh lại phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê trong thời gian Covid-19. Ví dụ, các hộ kinh doanh có thể được phép thanh toán hàng tháng, thay vì đóng gộp 3 tháng như trước.
Để giảm áp lực tài chính cho các nhãn hàng trong giai đoạn phục hồi hoạt động kinh doanh, giá thuê có thể giảm 20-30% và sẽ được thanh toán bù vào các năm sau của hợp đồng. Ngoài ra, các nhà phát triển trung tâm thương mại và dự án chung cư cũng nên cân nhắc các tiện ích khác về chỗ để xe hay biển hiệu quảng cáo.
Thứ hai, hoạt động truyền thông marketing cũng cần được các nhà phát triển chủ động xem xét và thực hiện để tăng nhận diện cũng như kéo nhiều nhãn hàng bán lẻ về thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt và ổn định.
Đặc biệt trong thời điểm dịch bệnh khó khăn, rất nhiều hộ kinh doanh, tuy bày tỏ nguyện vọng và thiện chí, vẫn đang có thái độ dè dặt trong việc đi thuê cửa hàng trực tiếp. Vì vậy, bản thân các đơn vị cho thuê cần tạo ra những chương trình marketing nhấn mạnh về ưu đãi, tiện ích và chính sách hỗ trợ để thu hút không chỉ khách thuê mà cả người mua sắm đến với dự án trong khoảng thời gian hồi phục hiện nay.
Thứ ba, diễn biến dịch bệnh khó dự đoán cũng yêu cầu nhà phát triển bất động sản phải luôn chuẩn bị phương án dự phòng để sẵn sàng thích nghi. Một phương án tiềm năng mà đơn vị cho thuê có thể cân nhắc là việc phân bổ hoặc tái cơ cấu mặt bằng.
Thay vì cung cấp địa điểm cho mục đích thương mại, tầng khối đế thuộc các trung tâm thương mại và dự án chung cư có thể được tận dụng với công năng cho thuê văn phòng. Do lệnh nới lỏng giãn cách được triển khai trong những tháng cuối năm 2021, các doanh nghiệp đang dần quay trở lại với môi trường làm việc trực tiếp.
Điều này vô hình trung khiến nhu cầu về văn phòng tại Hà Nội sang năm 2022 gia tăng. Vì vậy, các đơn vị cho thuê hoàn toàn có thể nắm lấy xu hướng này và chuyển hướng sang cho thuê văn phòng để lấp đầy các tầng khối đế của trung tâm thương mại hay dự án chung cư hiện đang bị bỏ trống và không được sử dụng.
Đáng chú ý, thị trường bán lẻ trong năm vừa qua cũng nhận thấy nhu cầu gia tăng trong việc mở rộng cửa hàng flagship thuộc các lĩnh vực thời trang, mỹ phẩm và ẩm thực. Mặc dù giá thuê mặt bằng bị đẩy lên 15% so với cùng kỳ năm trước do hạn chế về nguồn cung, Savills cho biết nhiều doanh nghiệp bán lẻ hạng sang ở khu vực trung tâm vẫn có dự định đẩy mạnh hoạt động tại thị trường Hà Nội.
Những giao dịch cho thuê mặt bằng nhỏ ở Tràng Tiền Plaza, Metropole Arcade và Pacific Place gần đây thể hiện sự sẵn sàng mở rộng quy mô của những thương hiệu phân khúc cao cấp. Vì vậy, đây cũng là xu hướng mà các nhà phát triển mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại hay chung cư cần quan tâm để cải thiện tình hình cho thuê và đảm bảo tỷ lệ lấp đầy trong tương lai.
