Băn khoăn về việc cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch

Đứng đầu một đơn vị phân phối bất động sản, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real tỏ ra hào hứng với văn bản hướng dẫn chế độ sử dụng đất đối với công trình không phải là nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, được Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đưa ra giữa tháng 2 vừa qua.

“Văn bản 703 của Bộ Tài nguyên và môi trường đã thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư quay trở lại và đón nhận hào hứng với các dự án uy tín,” ông Sơn nói tại buổi giao lưu trực tuyến do báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức mới đây.

Ông Sơn, cũng như nhiều doanh nghiệp bất động sản, từ lâu kỳ vọng có một khung pháp lý hoàn chỉnh đối với loại hình bất động sản mới là condotel để khách hàng yên tâm đầu tư. Trong đó, một trong những vấn đề được kỳ vọng nhiều nhất là condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Sau nhiều kiến nghị từ giới đầu tư bất động sản, ngày 14/2/2020, Bộ TN&MT đã ban hành văn bản 703/BTNMT – TCQLĐĐ hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Văn bản này được giới đầu tư nhìn nhận là cấp “giấy khai sinh” cho mô hình condotel.

Cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ TN&MT đã giải thích rõ hai nội dung quan trọng của Công văn 703.

Thứ nhất, về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, văn bản áp dụng theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch. Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg.

Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 27 ngày 14/12/2018 của Bộ trưởng Bộ TN-MT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai và thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai. Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất, nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì theo văn bản của Bộ TN&MT, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Thứ hai, về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 26 Điều 2 của Nghị định số 01 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43 năm 2014 của Chính phủ và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24 năm 2014 của Bộ TN&MT; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33 năm 2017 của Bộ TN&MT.

Do đó, Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Bà Định cho biết, đã có trường hợp một số địa phương đã đưa vào văn bản phương thức đất ở không hình thành đơn vị ở, nhưng điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật.

“Nếu là đã đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở, được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở... Đất ở không hìnhh thành đơn vị ở là không thực tế, khái niệm này dễ dấn đến sự mù mờ thông tin gữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng”, bà Thịnh khẳng định.

Không chỉ có giới đầu tư mà một số luật sư như ông Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông cũng cho rằng, nếu condotel được cấp sổ đỏ sẽ tạo ra những hiệu ứng tích cực.

Theo luật sự này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel sẽ giúp minh bạch thị trường, những nhà đầu tư làm ăn theo kiểu chộp giật có thể vỡ trận, bởi một căn hộ đã bán cho rất nhiều người. Thứ hai, trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và những ảnh hưởng tiêu cực từ dự án Cocobay, thị trường cần một cú hích thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ tạo cú hích cho nhà đầu tư thứ cấp có niềm tin tốt lên đối với thị trường, tháo gỡ khó khăn cho người bán hàng.

Vẫn còn đó những băn khoăn

Tuy nhiên, chính ông Huế cũng băn khoăn về tính khả thi của việc condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vị luật sư này cho rằng Công văn 703 của Bộ TN&MT về bản chất không có gì mới. "Công văn này chỉ là văn bản hướng dẫn nội bộ cho các Sở Tài nguyên và Môi trường tại các tỉnh. Tinh thần pháp lý trong công văn này đều dựa trên tinh thần pháp lý luật hiện hành. Đây không phải văn bản quy phạm pháp luật, mà chỉ là văn bản hướng dẫn", ông Huế nói.

Cũng từ góc nhìn chuyên môn, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. HCM cũng cho rằng, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT không phải là văn bản quy phạm pháp luật.

Luật sư Phượng khẳng định, hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp các dự án có công trình có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là “đánh đố”.

Ông Phượng lý giải, các dự án du lịch được phê duyệt theo Luật Du lịch và trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đều không có căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản. Vì thế, nếu áp dụng các dự án du lịch này vào Luật Kinh doanh bất động sản có nghĩa là chủ trương của cơ quan nhà nước sai trong việc hoạch định kinh tế, dẫn đến cấp giấy đăng ký đầu tư sai.

Nếu dự án không thuộc điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản như được đề cập trong giấy đăng ký đầu tư hay quyết định giao đất thì các hành vi của chủ đầu tư mua bán đối tượng là căn hộ, biệt thự, không phải là hành vi kinh doanh bất động sản. Từ đó, theo luật sư Phượng, doanh nghiệp không thể ký bán tài sản hình thành trong tương lai, không thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Ông Phượng cũng băn khoăn về sự đánh đồng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu giữa việc chuyển nhượng một phần dự án với việc chuyển nhượng từng căn hộ, biệt thự du lịch.

Luật sư Huế nhận xét thêm, Công văn 703 mới chỉ thể hiện bề nổi, mới giải quyết được phần ngọn, chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề. Ông cảnh báo, nếu Bộ TN&MT không có hướng dẫn chi tiết hơn thì dễ xảy ra hai vấn đề.

Thứ nhất, nếu cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư thì rủi ro sau này hoàn toàn thuộc về nhà đầu tư thứ cấp, bởi nhà đầu tư thứ cấp chỉ có một hợp đồng viết tay với chủ đầu tư.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được.

Ông Huế cho rằng, Bộ TN&MT và Bộ VHTT&DL không giải quyết được vấn đề này. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng.

Ông Huế cho biết từng tư vấn cho một chủ đầu tư tại Nha Trang và tại dự án này, chủ đầu tư cam kết cao nhưng không có năng lực thực thi cam kết. “Nếu không có hành lang pháp lý, tôi dự báo, 5 năm tới thị trường condotel sẽ rất khó khăn, thậm chí bị vỡ trận”, ông cảnh báo.

Ngoài ra, công ty luật của ông đang tiếp nhận 20 vụ việc liên quan đến tranh cấp tại các dự án condotel, trong đó có những vấn đề liên quan đến khung khổ pháp lý và quản lý vận hành condotel.

"Với những mập mờ về pháp lý, mập mờ về quản lý khai thác hiện nay, tôi rút ra ba điều, một là nhà đầu tư thứ cấp thua thiệt, hai là Nhà nước thua thiệt, ba là chỉ có chủ đầu tư hưởng lợi. Như vậy, phát triển loại hình này không thể bền vững", ông Huế cảnh báo.

Một số luật sư cũng cảnh báo về nguy cơ tranh chấp phần sở hữu chung, riêng giữa chủ đầu tư và người mua, giống như những vụ tranh chấp chung cư.

Trong khi đó, bà Thịnh cho biết, văn bản 703 có đề cập đến vấn đề các địa phương rà soát, xem xét các điều kiện cụ thể, xem xét các yếu tố quy hoạch. Do đó, những vấn đề như sở hữu công trình, diện tích chung, riêng, các bộ nên ngồi lại với nhau.

Theo bà Thịnh, Bộ TN&MT đã có phối hợp chặt chẽ với bộ, trong đó đã tham gia hội đồng và góp ý với Bộ Xây dựng trước khi ban hành quy chuẩn xây dựng condotel, trong đó định hướng cho phép bán, kinh doanh bất động sản đối với căn hộ nghỉ dưỡng khi phê duyệt dự án.

Bà Thịnh cho biết đã góp ý Bộ Xây dựng cần quy chuẩn xây dựng xác định rõ chỗ nào diện tích chung, riêng và thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tương tự như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

“Việc cấp giấy chứng nhận là khâu cuối cùng. Bắt đầu từ lúc thực hiện dự án, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hợp đồng mua bán căn hộ lại tuân theo pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật về mặt dân sự”, bà Thịnh khẳng định.