Gỡ nút thắt vốn và thể chế cho bất động sản

Dòng tín dụng “cào bằng” đang trở thành một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản, khi các phân khúc có bản chất và nhu cầu hoàn toàn khác nhau lại bị đặt chung trong một khuôn khổ điều hành.

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holding, cho rằng việc gom tất cả phân khúc vào “một rổ” tín dụng không chỉ làm méo mó chi phí vốn mà còn kìm hãm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Theo ông, nhà ở xã hội hay nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực nên không thể chịu cùng mặt bằng lãi suất và hạn mức tín dụng như bất động sản đầu cơ hoặc nghỉ dưỡng cao cấp.

Ở góc độ doanh nghiệp, áp lực tài chính ngày càng lớn khi quy định yêu cầu tối thiểu 20% vốn đối ứng, trong khi chỉ được huy động vốn sau khi hoàn thành phần móng. Thực tế, chi phí đền bù, tiền sử dụng đất và thủ tục pháp lý đã chiếm tới 30 - 40% tổng mức đầu tư trước khi dự án kịp triển khai xây dựng.

“Sau khi gần như tiêu hết vốn tự có, doanh nghiệp lại mắc kẹt vì thiếu thêm 10-20% để hoàn thiện dự án, buộc phải tìm đến ngân hàng”, ông Hiếu nói tại Diễn đàn tài chính 2026 “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức mới đây.

Theo ông Hiếu, chính sách tín dụng áp dụng đồng loạt không chỉ tạo bất cân xứng về chi phí vốn mà cuối cùng còn bị cộng trực tiếp vào giá bán, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với.

Vì vậy, ông Hiếu kiến nghị cần sớm bóc tách riêng dòng tín dụng cho phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần phân loại bất động sản để cấp tín dụng phù hợp, thay vì đánh đồng mọi phân khúc đều rủi ro. Theo ông, nhà ở xã hội có mức độ an toàn tới 99%, trong khi nhà ở vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp cũng có rủi ro thấp, khoảng 80%.

Theo Chủ tịch HoREA, để thị trường phục hồi, cần sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa cơ quan quản lý và doanh nghiệp trong thực thi chính sách, đồng thời phân bổ dòng vốn vào các phân khúc an toàn, thay vì dàn trải.

Gỡ thế kẹt dòng vốn và nút thắt thể chế

Nhưng, không chỉ dừng ở câu chuyện tín dụng, thị trường bất động sản đang phơi bày rõ những xung đột ngày càng lớn giữa dòng vốn và thể chế.

Ông Châu cho rằng thị trường đang rơi vào trạng thái “đứt gãy niềm tin nghiêm trọng” khi hàng loạt dự án bị ách tắc kéo dài do chồng chéo pháp lý.

Những con số được đưa ra cho thấy quy mô của điểm nghẽn không còn mang tính cục bộ. Cả nước hiện có khoảng 4.500 dự án vướng pháp lý, làm “đóng băng” hơn 2,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư.

“Đây không chỉ là dòng tiền bị nghẽn, mà là nguồn lực khổng lồ của nền kinh tế đang bị chôn chặt trong các vòng xoáy thủ tục”, ông Châu nhấn mạnh.

Riêng tại TP.HCM, quá trình tháo gỡ đang được đẩy nhanh với 838 hồ sơ nhà đất và dự án nằm trong diện xử lý, chưa kể thêm 112 trường hợp được kiến nghị bổ sung khẩn cấp. Quy mô xử lý cho thấy áp lực khơi thông nguồn lực đã bước vào giai đoạn cấp bách.

Ở góc độ dòng tiền, một thách thức khác đến từ dư địa tín dụng. Hạn mức tăng trưởng tín dụng năm 2026 dự kiến chỉ khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với năm trước, trong khi nhu cầu vốn của thị trường vẫn ở mức cao.

Theo ông Châu, dù lãi suất danh nghĩa có xu hướng giảm, chi phí vốn thực tế mà doanh nghiệp bất động sản phải chịu vẫn ở mức cao do các điều kiện tiếp cận vốn bị siết chặt. Điều này đặt ra yêu cầu cơ quan điều hành cần linh hoạt hơn trong phân bổ “room” tín dụng, đặc biệt với các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, bài toán của thị trường không thể giải quyết chỉ bằng tín dụng ngân hàng.

Người đứng đầu HoREA cảnh báo, mô hình phụ thuộc quá lớn vào vốn vay đang khiến doanh nghiệp dễ tổn thương mỗi khi chính sách tiền tệ thay đổi. Trong bối cảnh mới, tái cấu trúc nguồn vốn không còn là lựa chọn mà đã trở thành điều kiện sống còn.

Theo đó, doanh nghiệp cần chuyển sang chiến lược vốn đa tầng, đa kênh, kết hợp giữa vốn chủ sở hữu, trái phiếu doanh nghiệp, vốn ứng trước từ khách hàng, quỹ đầu tư, REIT, cũng như khai thác dòng tiền nhàn rỗi trong dân cư.

“Nếu chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, thị trường sẽ rất dễ tổn thương mỗi khi dòng vốn bị siết lại”, ông Châu nhấn mạnh.

Nhìn từ cả hai phía, tín dụng và thể chế, có thể thấy điểm nghẽn của thị trường bất động sản không còn nằm ở một mắt xích đơn lẻ, mà là sự cộng hưởng của nhiều rào cản chồng lấn.

Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là nới lỏng dòng vốn, mà quan trọng hơn là tái thiết cách phân bổ vốn theo hướng có chọn lọc, ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời tách bạch rõ với các hoạt động đầu cơ hoặc đầu tư rủi ro cao.

Song song, cải cách thể chế, đặc biệt là tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, cần được đẩy nhanh với tốc độ tương xứng, nhằm giải phóng nguồn lực đang bị “đóng băng” trong các dự án dở dang.