Bất động sản 2026 ngóng biến động lãi suất

Khi nào thị trường xuất hiện "điểm đảo chiều"?

Trước những phản ứng không mấy tích cực của thị trường bất động sản đối với việc tăng lãi suất, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, lãi suất hiện nay vẫn chưa phải mức quá cao nếu so với lịch sử của thị trường bất động sản.

Ông Trung dẫn chứng, trong giai đoạn từ năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần phát triển trong bối cảnh lãi suất 13%, 14%, thậm chí có thời điểm lên tới 18%. Chỉ riêng giai đoạn 2023 – 2024 vừa qua mới xuất hiện mặt bằng lãi suất thấp như vậy.

Do đó, mức lãi suất thả nổi quanh ngưỡng 10% vẫn được xem là có thể chấp nhận đối với thị trường. Ngưỡng lãi suất trên 12% mới bắt đầu tạo ra áp lực mạnh hơn đối với hoạt động đầu tư bất động sản.

Mặt khác, theo ông Trung, với bối cảnh hiện nay, mặt bằng lãi suất cao nhiều khả năng chỉ duy trì ngắn hạn trong quý I và có thể kéo dài sang quý II/2026.

Đây là diễn biến mang tính chu kỳ của nền kinh tế và thị trường tài chính. Thường vào giai đoạn cuối năm và đầu năm mới, các tổ chức tín dụng sẽ có xu hướng đẩy mạnh huy động vốn nhằm chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng của nền kinh tế trong năm tiếp theo.

Mặt khác, bối cảnh năm nay có một số yếu tố đặc biệt. Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai, từ các công trình giao thông đến những dự án phục vụ chiến lược phát triển quốc gia. Nhiều doanh nghiệp được giao triển khai các dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Điều này tạo ra nhu cầu huy động vốn rất lớn từ hệ thống ngân hàng thương mại. Khi lượng vốn cần huy động tăng mạnh trong thời gian ngắn, áp lực lên mặt bằng lãi suất là điều khó tránh khỏi.

Khi các yếu tố vĩ mô dần ổn định, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì vai trò là kênh tích lũy tài sản bền vững của người dân.

Hiện Chính phủ cũng đang triển khai nhiều giải pháp nhằm mở rộng nguồn vốn cho nền kinh tế, từ việc thúc đẩy huy động nguồn lực trong dân, đưa nguồn vàng vào lưu thông, đến việc xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM nhằm thu hút dòng vốn nước ngoài. Những giải pháp này được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng nguồn vốn trong hệ thống tài chính.

Chính vì vậy, nếu không có biến động lớn từ bên ngoài, mặt bằng lãi suất có thể bắt đầu ổn định hơn từ giữa năm 2026. Khi các yếu tố về nguồn vốn và điều tiết kinh tế vĩ mô có thể tạo ra sự ổn định hơn cho mặt bằng lãi suất, chi phí vốn sẽ trở nên dễ chịu hơn so với hiện nay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch Đông Tây Land cũng cho rằng, lãi suất tăng đang tạo ra những thách thức nhất định đối với thị trường bất động sản đầu năm 2026, song điều này không đáng lo. Bởi hiện nay, thị trường có quy mô lớn hơn so với giai đoạn 10 năm về trước rất nhiều.

Trước đây, khi lãi suất tăng gần như bất động sản đóng băng giao dịch, tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường không xuất hiện thêm nhiều thông tin xấu cùng lúc như giai đoạn trước như bất ổn vĩ mô, rủi ro trái phiếu...

Do đó, những diễn biến tiêu cực sẽ không lan rộng ra toàn thị trường. Lãi suất tăng có thể ảnh hưởng đến thanh khoản trong ngắn hạn nhưng không làm tắc giao dịch.

Cuộc sàng lọc và cơ hội cho dòng tiền thực

Mặt bằng lãi suất tăng sẽ tạo ra áp lực nhất định đối với một bộ phận nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Theo ông Trung, những nhà đầu tư không có nguồn vốn dự phòng sẽ chịu áp lực lớn hơn khi lãi suất thả nổi tăng lên. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại, một số nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn tích lũy tốt hoặc sở hữu danh mục tài sản đa dạng như vàng, trái phiếu, hoặc tiền gửi ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong việc tái cấu trúc khoản vay và giảm áp lực tài chính.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, trong đó các nhà đầu tư cần có chiến lược dài hạn và quản trị tài chính tốt thay vì phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy.

Dù mặt bằng lãi suất cao có thể ảnh hưởng nhất định tới tâm lý người mua và thanh khoản chung của thị trường, song ông Trung cho rằng, nhìn về dài hạn, nhu cầu nhà ở về bản chất vẫn là nhu cầu thiết yếu của người dân.

Do đó, việc chờ đợi một “thời điểm hoàn hảo” của thị trường không phải lúc nào cũng là chiến lược tối ưu đối với người mua nhà.

Mặt khác, bên cạnh nhu cầu ở, người Việt còn có nhu cầu tích lũy tài sản và chuyển giao cho thế hệ sau. Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, bất động sản vẫn là tài sản có giá trị bền vững theo thời gian. Khi người mua tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, đó là thời điểm tốt để ra quyết định, ông Trung nhận định.

Hay nói như Chủ tịch Đông Tây Land, lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng phần nào đến quyết định mua ở, đầu tư, nhưng ai có nhu cầu thì vẫn sẽ mua. Với những người có tài chính tốt, bất động sản vẫn là kênh được quan tâm.

Trong bối cảnh biến động, người mua sẽ cân nhắc mua thời gian nào tốt nhất, tài sản giá trị bao nhiêu phù hợp nhất. Thậm chí, trong giai đoạn thị trường điều chỉnh còn có nhiều cơ hội tiếp cận những sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn thị trường tăng nóng.

Dẫn chứng từ số liệu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trước áp lực tăng lãi suất, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số loại hình bất động sản. Tại Hà Nội, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025.

Tại khu vực TP.HCM cũ, giá nhà riêng giảm 2%. Diễn biến này cho thấy những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực.

Ngược lại, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động hơn và giữ được sự quan tâm ổn định. Dù chịu tác động từ chi phí vốn và tâm lý thị trường, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn hiện hữu, nhưng đã chuyển sang trạng thái chọn lọc rõ ràng hơn.

Đáng chú ý, việc giá bất động sản giảm đang thu hút sự quan tâm trở lại của các khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Tại TP.HCM cũ, việc giá nhà riêng giảm nhẹ khoảng 2% đã kích thích nhu cầu quay trở lại, với lượng tìm kiếm tăng 23% ngay sau Tết, lượng tìm kiếm căn hộ cũng tăng 36%. Trong khi đó, tại Hà Nội, phân khúc chung cư tiếp tục là điểm sáng khi lượng quan tâm tăng khoảng 30%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn hiện hữu, ngay cả trong bối cảnh thị trường đối mặt với nhiều thách thức. Và hiện tại chính là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán các sản phẩm phù hợp thay vì bị cuốn theo các cơn sốt đất như trước đây.

Nhìn về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh thu hút dòng tiền bền vững và đang tiến tới một chu kỳ phát triển minh bạch, chuyên nghiệp hơn, ông Quốc Anh nhìn nhận.