Lãi suất tăng, thị trường bất động sản có lặp lại 'vết xe đổ'?

Quá khứ trầm lắng liệu có lặp lại?

Xu hướng tăng lãi suất ngân hàng trong thời gian gần đây đang dấy lên lo ngại tái diễn kịch bản thị trường bất động sản đầu năm 2023, khi lãi suất vay mua nhà tăng cao khiến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề, giao dịch sụt giảm nghiêm trọng.

Ở thời điểm đó, Chính phủ đã liên tục tổ chức các cuộc họp để đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn, khơi thông thanh khoản cho thị trường. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chuyển động chậm chạp.

Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng thời điểm đó, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc MSH Group cho rằng, ngoài mức lãi suất vay mua nhà thả nổi 13 - 15%/năm, thậm chí tại một số ngân hàng còn lên đến mức 17%, thị trường khi đó còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác.

Theo ông Lộc, nguyên nhân khiến thị trường năm 2023 chững lại không chỉ vì lãi suất cao mà còn đi kèm với những biến động mạnh về môi trường kinh doanh, các sự kiện liên quan đến sai phạm của một số doanh nghiệp về trái phiếu, chứng khoán và nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề sau đại dịch. Những yếu tố đó tạo ra tâm lý thận trọng, thậm chí lo ngại trong giới kinh doanh và đầu tư.

"Ngoài lãi suất tăng, thị trường còn tồn tại sự bất định lớn về triển vọng kinh tế. Nhiều người không biết kinh tế sẽ đi về đâu, tăng trưởng có duy trì được hay không, khiến dòng tiền rút ra khỏi thị trường”, ông Lộc nhìn nhận.

Tuy nhiên, ở bối cảnh hiện tại đã khác rất nhiều và ông Lộc cho rằng không thể suy luận rằng, lãi suất tăng thì thị trường bất động sản chắc chắn sẽ suy giảm bởi hiện tại, nền kinh tế vĩ mô đang ổn định, thị trường bất động sản nhận được sự quan tâm rất lớn của Chính phủ trong bối cảnh Việt Nam đang đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số, bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

Mặc dù lãi suất có xu hướng tăng, nhưng niềm tin vào triển vọng kinh tế vẫn rất mạnh mẽ. Theo ông Lộc, phần lớn cộng đồng doanh nghiệp đều tin tưởng rằng trong 5 - 10 năm tới, nền kinh tế Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng. Kéo theo đó là cơ hội phát triển của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, xét về bản chất, nhu cầu đầu tư, đặc biệt là nhu cầu nhà ở, thực tế không hề giảm. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của xã hội, gắn với những nhu cầu cơ bản nhất của con người như ăn, mặc, ở. Khi đời sống phát triển, nhu cầu về nhà ở cũng không ngừng thay đổi, người có nhà nhỏ muốn đổi sang nhà rộng hơn; người đã có nhà rộng lại mong muốn không gian sống đẹp hơn, chất lượng hơn.

Do đó, lãi suất cao hay thấp chủ yếu ảnh hưởng đến tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư, chứ không làm mất đi nhu cầu thực của thị trường.

Một điểm khác biệt quan trọng nữa là vai trò của đầu tư công. Trong nhiều giai đoạn khủng hoảng trước đây, khi kinh tế gặp khó khăn, cả khu vực tư nhân lẫn khu vực công đều có xu hướng co lại. Tuy nhiên hiện nay, đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng lại đang được đẩy mạnh, tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế và không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Một yếu tố khác cũng cần được nhìn nhận là dòng tín dụng của nền kinh tế. Theo ông Lộc, dù lãi suất có xu hướng tăng, nhưng tăng trưởng tín dụng vẫn được duy trì.

Bên cạnh đó, định hướng điều tiết của cơ quan quản lý là hạn chế dòng tiền chảy trực tiếp vào bất động sản, thay vào đó khuyến khích vốn tín dụng đi vào sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực tạo ra giá trị thực.

Khi các ngành nghề khác phát triển và tạo ra thu nhập, nhu cầu mua nhà chắc chắn sẽ xuất hiện. Cách điều tiết này giúp nền kinh tế tăng trưởng bền vững hơn.

Mặt khác, theo quan sát của ông Lộc, chính sách tín dụng trong năm 2026 có một từ khóa quan trọng là "linh hoạt". Nhà nước sẽ điều hành theo hướng điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường.

Bất động sản là lĩnh vực có vai trò rất quan trọng với nền kinh tế. Trong trường hợp nền kinh tế hoặc thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại trong các quý đầu năm, những biện pháp hỗ trợ hoàn toàn có thể được đưa ra vào giai đoạn sau để hỗ trợ thị trường không rơi vào khủng hoảng như giai đoạn trước đó, ông Lộc nhìn nhận.

Doanh nghiệp bất động sản linh hoạt thích ứng

Trước những lo ngại về việc tăng lãi suất sẽ khiến thanh khoản bất động sản trầm lắng, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, điều này rất khó xảy ra trong ngắn hạn.

Nguyên nhân là do lãi suất tăng đang ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của các nhà phát triển bất động sản. Khi chi phí vốn tăng lên, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ phải gánh thêm một phần chi phí tài chính.

Tuy nhiên, ông Quyết nhìn nhận thay đổi này không đồng nghĩa với việc người mua nhà hay đội ngũ bán hàng bị tác động ngay lập tức, bởi phần lớn các dự án trên thị trường hiện nay thuộc nhóm bất động sản hình thành trong tương lai và nhiều chủ đầu tư vẫn đang duy trì các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% trong khoảng 18, 24 hoặc thậm chí 36 tháng cho khách hàng.

Bên cạnh việc duy trì các gói hỗ trợ lãi suất, nhiều chủ đầu tư còn linh hoạt hơn trong chính sách thanh toán. Một số dự án áp dụng phương án để khách hàng thanh toán theo tiến độ trực tiếp với chủ đầu tư, thậm chí không cần vay ngân hàng. Trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, các chủ đầu tư đang linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng để thích ứng với nhu cầu thực tế của khách hàng.

Đơn cử, tại một số dự án ở Bình Dương, các chủ đầu tư đưa ra chương trình cho phép khách hàng nhận nhà khi mới thanh toán khoảng 20 - 30% giá trị sản phẩm, phần còn lại được trả góp theo tiến độ. Với cách làm này, người mua không nhất thiết phải vay vốn ngân hàng ngay từ đầu.

Tương tự, tại Thái Nguyên, một dự án do Đất Xanh Miền Bắc phân phối cũng áp dụng phương án thanh toán linh hoạt, khách hàng thanh toán khoảng 50% để nhận nhà, sau đó tiếp tục trả phần còn lại theo từng đợt nhỏ, mỗi tháng hoặc hai tháng khoảng 5%, kéo dài trong vòng 18 tháng.

Bên cạnh các chính sách thanh toán giãn tiến độ, nhiều dự án vẫn tiếp tục áp dụng các gói hỗ trợ tài chính truyền thống. Chẳng hạn, dự án The An Heritage (Đà Nẵng) đưa ra chương trình hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng, đồng thời cam kết mức thu nhập cho thuê từ phía chủ đầu tư.

Theo ông Quyết, những điều chỉnh này cho thấy, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang chủ động thích nghi với bối cảnh thị trường. Phần chi phí tài chính tăng thêm do lãi suất tăng đang được các doanh nghiệp chủ động gánh một phần để giữ sức mua của thị trường.

Bên cạnh đó, theo ông Lộc, trước xu hướng tăng lãi suất, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi cách tiếp cận để bán được hàng. Thay vì tiếp tục triển khai các gói hỗ trợ lãi suất ngân hàng như trước đây, họ lựa chọn một chiến lược trực diện hơn: giảm giá bán để thu hút những khách hàng có sẵn dòng tiền.

Theo quan sát của ông Lộc, cách làm này đang phát huy hiệu quả đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt. Khi sản phẩm được đánh giá có giá trị thực và mức giá đủ hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền nhanh chóng.

Do đó, việc lãi suất tăng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến nhóm khách hàng sau khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất hoặc vay ngoài các gói ưu đãi của dự án.

Tuy nhiên, nhóm này hiện không chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch của thị trường bất động sản. Phần lớn các khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường hiện nay đều được hưởng lợi. Do đó, trong ngắn hạn, xu hướng tăng lãi suất sẽ không ảnh hưởng đến thanh khoản trên thị trường bất động sản.

Trái lại, theo ông Quyết, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn giữa các nhà phát triển bất động sản, các doanh nghiệp buộc phải liên tục điều chỉnh chính sách bán hàng để phù hợp với thị trường. Chính vì vậy, người mua nhà đang trở thành nhóm được hưởng lợi nhiều nhất từ các chính sách linh hoạt này.

Song, theo ông Lộc, dù lựa chọn chính sách bán hàng nào, quyết định cuối cùng của nhà đầu tư vẫn xoay quanh ba yếu tố cốt lõi: mức giá, giá trị thực của sản phẩm và khả năng tạo dòng tiền. Khi ba yếu tố đó hội tụ, nhà đầu tư sẽ đưa ra quyết định.

Cùng với xu hướng tăng lãi suất, tư duy đầu tư bất động sản cũng đang có sự dịch chuyển. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư chủ yếu kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai, thì hiện nay yếu tố dòng tiền khai thác từ tài sản đang trở thành tiêu chí ngày càng quan trọng trong quyết định đầu tư.

Nhà đầu tư không chỉ nhìn vào giá trị thặng dư trong tương lai, mà còn phải tính toán xem bất động sản đó có tạo ra dòng tiền tốt hay không và yếu tố dòng tiền sẽ ngày càng trở thành một tiêu chí quan trọng.

Trong bối cảnh lãi suất tăng, đồng tiền mất giá, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh và du lịch đang phục hồi, dòng tiền chắc chắn sẽ không đứng yên mà luôn tìm kiếm những bến đỗ hiệu quả hơn. Và chính trong những giai đoạn nhiều biến động, thị trường lại mở ra những cơ hội lớn cho các sản phẩm mang giá trị thực, ông Lộc nhìn nhận.