Lãi suất tăng và bài toán quản trị rủi ro của người vay mua nhà

Vay mua bất động sản trở nên rủi ro hơn?

Việc mặt bằng lãi suất vay mua nhà điều chỉnh tăng đang khiến nhiều người mua và các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc đưa ra các quyết định tài chính. Khi giai đoạn "tiền rẻ" khép lại, thị trường đang đứng trước một cuộc "thanh lọc tự nhiên", loại bỏ những kỳ vọng ảo và đưa bất động sản trở về đúng giá trị sử dụng.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc bộ phận ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam, đây không phải là tín hiệu tiêu cực đối với thị trường bất động sản, mà là yếu tố thúc đẩy quá trình điều chỉnh theo hướng bền vững hơn.

Theo đó, việc lãi suất tăng trong giai đoan vừa qua phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng. Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro. Khi chạm ngưỡng hạn mức tín dụng được phân bổ, các ngân hàng sẽ chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt là với phân khúc bất động sản.

Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.

Mặc dù nhu cầu đối với bất động sản không biến mất, nhưng khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên của người mua nhà thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Người mua nhà sẽ cân nhắc kỹ lưỡng hơn về khả năng trả nợ trước khi quyết định xuống tiền.

Bên cạnh đó, họ cũng có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược “ôm tài sản chờ tăng giá” trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, để bù đắp chi phí lãi vay, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Chính vì vậy, một trong những tác động rõ nét của môi trường lãi suất cao là sự phân hóa mạnh về thanh khoản giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn.

Ngược lại, các loại tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định thường duy trì sức hấp thụ tốt hơn như căn hộ tầm trung, nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu có thể khai thác ngay, văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực, shophouse trung tâm có khách thuê ổn định.

Khi chi phí vốn tăng, thị trường sẽ dần chuyển từ mô hình đầu cơ dựa trên kỳ vọng tăng giá sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế và dòng tiền.

Lời khuyên nào dành cho người mua nhà

Trước bối cảnh lãi suất tăng cao, đối với người mua nhà sử dụng vốn vay ngân hàng, bà Thảo khuyến nghị các khách hàng, nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính.

Trước hết, người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu. Với mức lãi suất tăng cao, hiện nay nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các ưu đãi, ân hạn nợ gốc cho khách hàng từ 18 - 24 tháng, để phần nào giúp làm giảm gánh nặng lãi suất cho người mua nhà, thúc đẩy thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, sau thời gian ân hạn, lãi suất vay mua nhà sẽ bị thả nổi. Do đó, các khách hàng cần tính toán kỹ lưỡng về khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Thứ hai, người mua nhà nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Ngoài ra, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động. Thực tế cho thấy, dù ở thời điểm hiện tại, người mua nhà có khả năng trả nợ

Thứ hai, người mua nhà nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Ngoài ra, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.

“Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản”, đại diện Savills nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển của người mua ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới.

Theo dữ liệu từ quý IV/2025 của Savills, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP. HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%. Điều này cho thấy sự thiếu hụt đáng kể của nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên thị trường.

Chính vì vậy, những địa phương như Bình Dương (cũ) hoặc các khu vực phía Đông TP. HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng.

Tương tự, tại Hà Nội, trong bối cảnh giá nhà ở tại khu vực trung tập thành phố tăng cao, người dân đang có xu hướng di chuyển ra các khu vực vùng ven như phía Đông Hà Nội với mức giá mềm hơn.