Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô chuyển mình

Sau một thời gian phát triển bùng nổ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tiếp tục đứng trước cơ hội và thách thức mới đan xen. 

Lượng khách quốc tế đến Việt Nam tháng 10 vừa qua đạt mức cao nhất lịch sử với 1,62 triệu lượt, nâng tổng số khách quốc tế đến Việt Nam 10 tháng đầu năm lên 14,5 triệu lượt, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó là số lượng khách du lịch nội địa cũng tăng cao, dự kiến đạt 85 triệu lượt trong năm nay.

Trong bối cảnh đó, đầu tư bất động sản du lịch tiếp tục bùng nổ. Bên cạnh những thị trường du lịch trọng điểm như Đà Nẵng, Khánh Hoà, Phú Quốc, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng cũng tăng mạnh ở những địa điểm du lịch giàu tiềm năng nhưng chưa phát triển như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Yên, Bà Rịa - Vũng Tàu… Đặc biệt, đã xuất hiện của những dự án nghỉ dưỡng lớn ở vùng ven Hà Nội và TP. HCM.

Bên cạnh đó là trào lưu đầu tư homestay trên khắp cả nước, trong đó theo thống kê của Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương, riêng lượng phòng kinh doanh qua hệ thống Airbnb đã lên đến 40.000 phòng. 

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng xuất hiện những xu hướng đầu tư mới, trong đó một xu hướng đầu tư nổi bật nổi lên gần đây là các nhà đầu tư lớn bắt đầu chú ý đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Những "con sếu đầu đàn" trên thị trường bất động sản như FLC thay vì phát triển các dự án ven biển thì hiện nay cũng đã đặt chân vào thị trường phía bắc và phía tây Hòa Bình. Phú Mỹ Hưng cũng lên kế hoạch triển khai một dự án lớn ở ngoại ô Hà Nội. 

Là một nhà đầu tư quen thuộc của thị trường này, tại Toạ đàm “Bất động sản nghỉ dưỡng và homestay: Tâm điểm đầu tư mới” do TheLEADER tổ chức ngày 26/11, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty CP Phát triển Nghỉ dưỡng ngoại ô đã chia sẻ câu chuyện về sự chuyển mình đầy thú vị của thị trường nghỉ dưỡng ven đô Hà Nội. 

Ông Trung cho biết, thị trường du lịch ngoại ô Hà Nội được khởi nguồn từ những năm đầu của năm 2000 bằng cái tên rất đáng yêu “nhà vườn”; với 4 khu vực chính là Lương Sơn - Hoà Bình; Sóc Sơn, Hòa Lạc và Ba Vì ở Hà Nội và Hà Tây cũ. Đây là thị trường của những người giàu, họ không chỉ giàu tiền, mà còn giàu lãng mạn, giàu thời gian.

Thời đó, mỗi nhà mua vài ngàn đến vài chục ngàn mét vuông, xây nhà rộng, nhiều nhà có bể bơi riêng. Họ thuê người trông nom trồng rau nuôi gà. Một cuộc sống chuẩn thượng lưu. Cuối tuần, cả nhà lên ô tô phóng ra ngoại ô, kê chiếc bàn gỗ dưới gốc cây, làm tách trà xanh ngắm khu vườn xanh, bơi ở bể bơi trong vườn. Buổi tối với mấy món thịt nướng ngoài trời bên ly rượu vang hay lon bia lạnh. Nhiều người coi đó là một điều không thể thiếu vào cuối tuần, nơi thảnh thơi và có khoảng lặng suy nghĩ.

"Để chi phí cho một ngôi nhà như vậy, ngoài tiền đầu tư thì việc duy trì cũng khá tốn kém. Với tối thiểu 2 người trông nom và các chi phí đầu tư thêm, bảo trì bảo dưỡng… thì đây thực sự là thú chơi của người thực sự giàu. Giàu một cách ổn định. Nhưng nó thực sự cuốn hút. Đến nỗi trải qua qua khủng hoảng kinh tế năm 2008, nó không sụt giảm mà vẫn gia tăng, theo cách còn chuyên nghiệp hơn", ông Trung cho biết.

Theo đó, bắt đầu hình thành những cộng đồng lớn hơn, hội tụ thành từng quần thể gọi là “xóm Hà Nội” và hình thành những công ty quản lý để chăm sóc cho những biệt thự đó chuyên nghiệp, cao cấp hơn.

Vào những năm 2009 - 2010, thay vì cần thuê người ở thường trực và đa phần việc vệ sinh, bảo trì ko đủ tiêu chuẩn và làm chủ nhà mất nhiều thời gian, thì các công ty hình thành khiến cho việc sử dụng các biệt thự nhà vườn dễ dàng hơn, chi phí lại giảm hơn nhiều.

Sự chuyển hóa thực sự xảy ra vào thời gian từ 2012 đến 2015, thời điểm thị trường gặp những khó khăn lớn.

"Theo cách nhìn của chúng tôi, thì chỉ còn dưới 20% lượng biệt thự được sử dụng như cách nó sinh ra. Các chủ nhà vẫn rất hạnh phúc với căn nhà của mình. 80% còn lại nhiều căn được cải tạo lại và gia nhập thị trường homestay, một số ít được sử dụng, một số gần như không được sử dụng", ông Trung nói.

Vấn đề của mô hình cũ này ở hai điểm: một là chủ nhà phải tốn kém chi phí cho việc sử dụng nhà; hai là khó thanh khoản khi cần bán vì mỗi sản phẩm chính là cá nhân của chủ nhà, thường chỉ bán cho người có cùng sở thích, nên nó chỉ dành cho một số nhỏ, không thể đại chúng.

Thế chân của mô hình cũ, mang tính đại chúng hơn và khắc chế được các yếu điểm cũ, thị trường ngoại ô xuất hiện những sản phẩm mới vào những năm từ sau 2011. Theo đó, các khu biệt thự có nhiều thay đổi cơ bản: không quan trọng vườn mình rộng mà quan trọng không gian công cộng rộng và dịch vụ tiện ích đầy đủ. 

Chủ nhà dần không chấp nhận việc phải chi phí để duy trì nhà, thay vào đó có nhu cầu thu nhập từ căn nhà bằng việc hợp tác kinh doanh với đơn vị quản lý, giảm bớt và tiến tới không còn nhu cầu cá nhân quá. Theo đó chủ nhà đề cao vẻ đẹp đồng bộ với cảnh quan chung.

Và đến nay, năm 2019 là năm đánh dấu bước tiến lớn của nghỉ dưỡng ngoại ô khi khái niệm “thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô” được đánh giá như một mảng thị trường chính thức.

Theo đó, các khu nghỉ dưỡng ngoại ô vận hành theo mô hình ủy thác quản lý được vận hành và hình thành mới liên tục. Các chủ đầu tư có tiếng trên thị trường liên tục bước chân về ngoại ô để thực hiện các dự án lớn. 

Lượng khách hàng quan tâm đến nghỉ dưỡng ngoại ô tăng vọt. Ông Trung dẫn chứng tỉnh Hòa Bình được trang thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn thống kê có lượng tìm kiếm tăng vọt và top những thị trường có tốc độ tăng trưởng tìm kiếm cao nhất.

Không sôi động nhưng chắc chắn

Lý giải cho hiện tượng tâm điểm mới đầu tư chuyển dịch về ngoại ô, ông Trung cho rằng lực đẩy từ nội đô là động lực hình thành thị trường nghỉ dưỡng. Khi các thông tin về ô nhiễm, sự chật chội đẩy nhanh mức độ nhận thức của người dân khiến đa số người dân nội đô bị thôi thúc việc tìm đến không gian xanh như một việc tất yếu. 

Trong bối cảnh không thể đi đến các vùng xa để du lịch thường xuyên, thì ngoại ô là giải pháp được nghĩ đến. Điều đó khiến nhu cầu khách du lịch ngoại ô tăng vọt và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô cũng tăng theo. Như tỉnh Hòa Bình có tốc độ tăng trưởng doanh thu du lịch 20%/năm và cũng đang là tâm điểm thu hút các nhà đầu tư lớn.

Nhà đầu tư này cho rằng, nghỉ dưỡng ngoại ô đang là sản phẩm lý tưởng bởi lợi nhuận ổn định, không dựa vào sóng. Nên khi các con sóng khác qua đỉnh, thì ngoại ô lại trở thành tâm điểm.

Trong khi nghỉ dưỡng biển thạy theo cuộc chiến về lợi nhuận cam kết, khiến các yếu tố hình thành sản phẩm có phần không thực chất, lợi nhuận cam kết leo thang kéo theo giá bán cũng leo thang. Ngược lại, nghỉ dưỡng ngoại ô lại hình thành từ giá trị thực, và có cam kết lợi nhuận cũng rất thật và không bị leo thang. Con số trên dưới 7% vẫn được duy trì thể hiện bản chất thật của việc vận hành.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam cũng cho rằng, thị trường bất động sản ven đô dù tăng trưởng không sôi động nhưng chắc chắn, dòng tiền tốt, có lúc có thể đạt 1%/tháng. "Nhưng những danh mục đầu tư này phải có sự độc đáo, không cần xịn, cần sang nhưng độc đáo", ông Cần nhấn mạnh. 

"Như ở khu vực Sông Đà, một chủ đầu tư đầu tư dự án có 31 phòng nghỉ, được thiết kế theo phong cách của người Thái, Mường... Du khách được trải nghiệm đi thuyền qua sông Đà lên đó. Giá phòng 2,5 – 3,5 triệu/đêm nhưng dòng tiền rất tốt", ông Cần đưa ví dụ và khẳng định "vấn đề mấu chốt là sản phẩm phải nhắm tới cái độc đáo, khác biệt".

Ông Cần cũng lưu ý, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam hiện nay không phải là tiềm năng nữa, mà tiềm năng đã và đang được khai thác. "Nếu tiếp tục làm phải lựa chọn địa điểm, danh mục đầu tư tốt, vì cuộc chơi bất động sản nghỉ dưỡng là cuộc chơi dài hạn, đầu tư tiền chẵn và thu tiền dần", Chủ tịch SohoVietnam nói.