Những xu hướng mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Đầu tư cho thuê căn hộ căn nhà thứ 2 tăng lên

Nghiên cứu của Savills toàn cầu và Homeaway cho thấy, trong quá trình hội nhập của thế giới và sự phát triển mạnh mẽ về công nghệ, các loại hình sản phẩm bất động sản mới được đưa ra, đặc biệt là sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, ảnh hưởng và đang dần cạnh tranh trực tiếp với mô hình khách sạn truyền thống. Ngày càng có nhiều khách du lịch cân nhắc việc thuê nhà nghỉ dưỡng ngắn hạn thay vì ở khách sạn.

Theo khảo sát, khách du lịch dự định sẽ thuê nguyên căn hộ hoặc căn nhà trong những chuyến du lịch trong vòng ba năm tới. Con số này cao hơn hẳn so với 67% cho khách sạn và khu nghỉ dưỡng.

Trong toạ đàm “Bất động sản nghỉ dưỡng và homestay: Tâm điểm đầu tư mới” do TheLEADER tổ chức, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh Savills Hà Nội cho biết, việc đi du lịch của người Việt đa phần mang tính tự phát, trong khi người dân ở các nước phát triển thường lên kế hoạch cho chuyến đi của mình trước cả năm, thậm chí là hai năm.

49% khách được khảo sát cho biết sẵn sàng thuê nguyên căn hộ, căn nhà. Con số này lớn hơn so với ba năm trước do công nghệ thông tin phát triển, người dân chỉ cần một chiếc điện thoại thông minh đã có thể tự đặt được căn hộ khách sạn, tour và có cả bản đồ thay vì sử dụng các công cụ truyền thống và tìm đến các công ty du lịch cũng như phải nhờ vào hướng dẫn viên.

Theo đại diện Savills, khách du lịch không thực sự thích thuê một phòng trong căn hộ hoặc trong nhà. Khoảng 55% người được hỏi cho biết sẽ không chọn thuê loại hình này.

Trên thực tế, xu hướng đầu tư cho thuê căn hộ, căn nhà thứ hai đang tăng lên và đã phổ biến ở nước ngoài từ nhiều năm trước, chỉ mới bùng phát ở Việt Nam gần đây. Khi một trong những dự án chung cư cao cấp đầu tiên của thị trường Việt Nam là Keangnam ra đời, có nhiều người mua để ở nhưng cũng có nhiều người mua để cho người nước ngoài thuê. Tuy nhiên, số người quyết định đầu tư cho thuê không nhiều, thường là những người đã có kinh nghiệm. 

Khảo sát của Savills toàn cầu cho thấy, khoảng 50% nhà đầu tư mua nhà thứ hai để cho thuê ngắn hạn. Các nhà đầu tư ưu tiên mua bất động sản nhỏ, dễ quản lý, lợi nhuận có thể hấp dẫn hơn. Phân khúc giá từ 100.000 - 300.000 USD hiện chiếm 44% lượng giao dịch. Từ 1990 - 1998, toàn bộ bất động sản có giá trị từ 100.000 – 299.000 USD chỉ chiếm 39%, con số này tăng lên 44% vào năm 2019.

“Bản thân sản phẩm là ngôi nhà thứ hai cho thuê phù hợp với đại đa số nhà đầu tư thế giới, điều này cũng giống với Việt Nam. Nhà đầu tư có mức tiền vừa phải (tầm trung) chiếm số lượng lớn, các sản phẩm này được tiêu thụ tốt hơn trên thị trường”, ông Hiển nhận định.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, có nhiều yêu cầu về tiện nghi quyết định đến mức giá. Hầu hết người mua và khách thuê khá tương đồng về việc yếu tố quan trọng nhất là kết nối Internet. Ở các khu vực khác nhau như biển, nông thôn và ngoại thành, các tiện ích được ưu tiên khác nhau.

Chẳng hạn, với nội thành thì ưu tiên điều hòa với 96% đánh giá yếu tố này là quan trọng. Khu vực nội thành đánh giá yếu tố an ninh quan trọng hơn ngoại thành và khu vực nông thôn. Ngoại thành và khu vực nông thôn ưu tiên sân vườn với 79% đánh giá yếu tố này là quan trọng.

Nghiên cứu của Savills cũng cho thấy, các hoạt động ngoài trời hấp dẫn với những người mua thế hệ mới. 60% khách toàn cầu quan tâm đến các tiện ích thể thao, dịch vụ đạp xe, leo núi. 44% người mua quan tâm đến sân golf khi mua nhà thứ hai; đó cũng là lý do gần đây nở rộ về đầu tư sân golf và biệt thự trong sân golf.

Các dịch vụ quản lý và chính sách đặt phòng phổ biến để mở rộng mạng lưới khách hàng sẽ là: dịch vụ dọn phòng, dịch vụ tự check-in, chính sách đặt phòng tương tự khách sạn, điều khoản thanh toán linh động...

“Tất cả những điều đó thay đổi hết quy luật vốn có trước đây của ngành khách sạn thông thường”, ông Hiển nhìn nhận.

Du lịch – động lực phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng

Ông Hiển nhận định, khách du lịch là nguồn cầu quan trọng nhất của thị trường cho thuê nhà thứ hai ngắn hạn.

Ngày xưa người dân thường tò mò, lạ lẫm với khách du lịch nước ngoài nhưng khi thế giới đã trải qua nhiều thay đổi, phát triển và quá trình hội nhập diễn ra mạnh mẽ hơn, họ cảm thấy bình thường hơn và dần quen với sự xuất hiện của khách quốc tế. Điều này cũng giúp thị trường du lịch phát triển.

Trước đây khi ông Hiển đến quốc gia mới thường phải phân vân nhiều yếu tố như thiếu thông tin, an ninh, giao thông, đồng tiền, ngôn ngữ, giao tiếp… Nhưng đến nay, khoảng cách đã được xoá nhoà, giúp khai thông tư duy của khách du lịch, họ có thể biết nhiều nơi trên thế giới hơn.

Tốc độ tăng trưởng du lịch phát triển đột biến từ 2015 đến gần cuối 2017. Số lượng khách đến Việt Nam tăng đều hàng năm, vì mỗi năm cơ sở hạ tầng tốt hơn, có nhiều đường bay mới, hãng bay mới cũng như các yếu tố ngoại cảnh.

Ông Hiển cho biết, trong mười tháng qua, lượng khách du lịch Trung Quốc, Hàn Quốc đổ vào Việt Nam “lớn kinh khủng”. Trong đó, Việt Nam ở ngay cạnh Trung Quốc là quốc gia có lượng dân cư lớn, nhu cầu du lịch tăng lên và cũng được đánh giá là đối tượng mang sức mua lớn cho bất kỳ quốc gia nào. Các thị trường lớn nhất trong top 10 quốc tịch du lịch đến Việt Nam mười tháng đầu năm là Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan và Nhật Bản.

Trong xu hướng khách du lịch tương lai, có bốn nhóm nổi bật được ông Hiển chỉ ra . Thứ nhất, sức khoẻ và thu nhập tăng khuyến khích người trên 65 tuổi đi du lịch nhiều hơn để hưởng thụ. Người cao tuổi có nhiều thời gian và tài chính để đi du lịch hơn các nhóm khách hàng khác nên được xem là tiềm năng lớn cho du lịch.

Tuy nhiên, ông Hiển lưu ý là khách lớn tuổi thường chọn ở các khách sạn và khu nghỉ dưỡng vì lớn tuổi đến từ nước ngoài gặp các vấn đề về ngôn ngữ và giao tiếp trong khi các sản phẩm mới lại thu hút giới trẻ.

Thứ hai, khách đơn lẻ có xu hướng tăng lên từ 2013 đến nay, theo số liệu của Skyscanner. Kinh tế chia sẻ giúp khách du lịch đơn lẻ không đơn độc khi du lịch thông quá các nền tảng chia sẻ.

Bên cạnh khách du lịch truyền thống thì có khách kết hợp du lịch và công tác. Các khách sạn hiện đang thay đổi để thích ứng với khách du lịch công tác với các dịch vụ check in bằng điện thoại, nhận diện khuôn mặt, cá nhân hóa trải nghiệm, lưu trữ sở thích của khách hàng thông qua chương trình khách hàng thân thiết, business centre tương tác, mở rộng không gian chung để tạo môi trường thoải mái hơn cho khách công du.

Thứ tư là khách du lịch vì cộng đồng và môi trường. Trong đó, du lịch sinh thái là một trong những phân khúc phát triển nhanh nhất. Khoảng 73% khách du lịch thế hệ trẻ sẵn sàng trả nhiều tiền hơn vì yếu tố bền vững từ khách sạn, đến nhà hàng, hãng hàng không. Bên cạnh đó, xu hướng du lịch phục hồi các di sản để hạn chế tác động tiêu cực của việc tăng trưởng du lịch ồ ạt.

Điểm đến nghỉ dưỡng tương lai: Biển hay núi?

Việt Nam có hơn 1.300km đường bờ biển, có lợi thế trong phát triển du lịch. Tuy nhiên những khu vực có bờ biển đẹp nhất, có kinh doanh nhiều nhất nhìn chung là ở miền Trung và Nam Trung Bộ.

Nói về nguồn cung và giao dịch thị trường biệt thự nghỉ dưỡng, lượng tiêu thụ các sản phẩm nghỉ dưỡng ở Phú Quốc khá tốt với các dự án đến từ Vingroup, Sun Group, MIK, BIM và CEO; tiếp theo là Nha Trang, Đà Nẵng, Cam Ranh, Quảng Ninh…đến các thị trường mới nổi như Quảng Bình, Quảng Nam, Quy Nhơn. Đây đều là các địa điểm hút khách du lịch.

“Các thị trường như Ninh Thuận, Phú Yên, Quảng Ngãi, Quảng Bình còn mới và bắt đầu chập chững tham gia thị trường nghỉ dưỡng. Những nơi này vẫn còn nét sơ khai, quy hoạch còn nguyên chưa triển khai, chỉ mới bắt đầu kêu gọi thu hút nhà đầu tư”, ông Hiển chỉ ra.

Bên cạnh đó, ông Hiển cũng nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã trải qua được khoảng mười năm, các dự án đầu tiên ở Đà nẵng được mở bán từ 2009 gồm the Nam Hai, các dự án của Vina Capital… Cho đến nay, nói đến nghỉ dưỡng là nói đến biển mà ít người nói đến núi.

Chỉ 5 năm trở lại đây, bất động sản ở các vị trí núi và cao nguyên mới phát triển nhưng không bắt kịp được tốc độ phát triển của thị trường biển do hạ tầng chưa đồng bộ trong khi các thành phố biển mạnh về du lịch đều có sân bay giúp tăng lưu lượng khách đến.

Đại diện Savills cho rằng, Việt Nam chưa khai thác hết các tỉnh Tây Bắc núi non hùng vĩ, dãy Trường Sơn có nhiều nơi có quang cảnh đẹp nhưng chưa phát triển được vì liên quan đến hạ tầng, các nơi ở xa trung tâm là thách thức lớn với các nhà đầu tư.

Có thể khẳng định bất động sản nghỉ dưỡng đang tăng lên mạnh mẽ trong bối cảnh toàn cầu hoá, công nghệ và du lịch phát triển. Dù vậy, ông Hiển nhận định, khách sạn vẫn là lựa chọn ưu tiên của khách du lịch muốn tìm kiếm dịch vụ cao cấp nhất.

Với tệp khách hàng gia đình, tập thể, và khách hàng cao cấp vẫn chọn khách sạn vì tất cả khách sạn phải đạt được chuẩn về phân hạng sao, các yêu cầu nhất định về an ninh, an toàn thực phẩm. Các đoàn công tác lớn thường sẽ chọn khách sạn được quản lý bởi các thương hiệu uy tín, nổi tiếng, đảm bảo an toàn về ăn uống. Các khách sạn lớn còn mua bảo hiểm nhiều nên đảm bảo an toàn.

Dịch vụ tiện ích của khách sạn 5 sao thường chất lượng hơn so với sản phẩm nghỉ dưỡng. Có nhà hàng, spa và các tiện ích như sân tennis, sân golf khu vui chơi trẻ em, khách du lịch khách sạn coi trọng các dịch vụ đăc biệt như trông trẻ... Việc dọn phòng ở khách sạn tốt hơn ở bất động sản nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2.

“Không thể nói những cách vận hành kinh doanh mới, công nghệ mới có thể ảnh hưởng toàn bộ đến thị trường khách sạn mà chỉ thay thế một phần phù hợp với khách du lịch khám phá”, đại diện Savills khẳng định.