Bí quyết đầu tư của "ông trùm" khách sạn 6 sao

Ông Ralf Ohletz, Chủ tịch ý tưởng và thiết kế FIH Regent Group – Tập đoàn quản lý kinh doanh khách sạn nổi tiếng với thương hiệu khách sạn 6 sao Regent tại các thị trường Mỹ, Đức, Trung Quốc, Indonesia, Đài Bắc, Porto Montenegro đã chia sẻ nhiều bí quyết xung quanh câu chuyện kinh doanh khách sạn nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Mặc dù là một thương hiệu khách sạn nổi tiếng trên thế giới nhưng cái tên Regent có vẻ còn khá mới lạ ở Việt Nam. Ông có thể chia sẻ đôi chút về Regent?

Regent là một trong những công ty quản lý khách sạn nổi tiếng trên thế giới nhưng đúng là ở Việt Nam chưa được nhiều người biết đến. Cách đây 15 năm, một trong những dự án đầu tiên của chúng tôi ở Việt Nam chính là The Nam Hải – khu nghỉ dưỡng cao cấp tại Đà Nẵng. Chúng tôi có rất nhiều dự án như The Nam Hải mang đẳng cấp quốc tế ở Mỹ, Đức, Trung Quốc, Indonesia, Đài Bắc, Porto Montenegro. So với các khu vực xung quanh Việt Nam, số lượng những sản phẩm mang thương hiệu đẳng cấp quốc tế không nhiều.

Sau khi phát triển dự án này, 15 năm sau, Việt Nam hiện đã có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng nhưng có thể khẳng định The Nam Hải sau thời gian dài vẫn là một trong những khu nghỉ dưỡng có chất lượng và giá thành cao nhất ở Đà Nẵng hiện nay. Lý do bởi, các dự án do Regent phát triển đều khác biệt rất nhiều so với những dự án hiện hữu tại Việt Nam về cả concept, đầu tư và quản lý tốt. Điểm khác biệt lớn nhất là cách trải nghiệm sống, những dự án khác đơn thuần chỉ là nghỉ dưỡng. Chúng tôi không phải xây dựng một khách sạn mà là xây dựng điểm đến, một đẳng cấp, điểm nhấn cho tất cả mọi người và để nâng tầm đẳng cấp của Regent thì số lượng sản phẩm sẽ ít hơn.

Trước đây, khi tôi đến Việt Nam, Đà Nẵng không có chuyến bay quốc tế, chỉ có 2 dựa án là The Nam Hải, Furama nhưng giờ đã có các chuyến bay quốc tế với số lượng nhiều hơn nên sẽ tạo ra nhiều thuận lợi hơn trong kinh doanh. Việc tạo ra điểm đến cho du khách luôn là ưu tiên lớn nhất của Regent. Hiện tại, đối với Phú Quốc có tương đối nhiều chuyến bay quốc tế, nhưng lối sống tại Phú Quốc là điểm Regent muốn cố gắng phát triển. Đây không phải là việc mang thương hiệu Regent đến Việt Nam mà là phát triển thương hiệu đẳng cấp quốc tế có thể cạnh tranh với các thương hiệu khác tại Việt Nam.

Regent không chỉ là một đơn vị quản lý khách sạn đơn thuần mà sẽ tham gia rất sâu cùng với chủ đầu tư xây dựng ngay từ những ngày đầu tiên. Ví dụ như ở The Nam Hải, đích thân tôi đã tham dự cùng họ ngay từ ý tưởng, bản vẽ thiết kế rồi đến công đoạn thi công xây dựng và kinh doanh. Muốn có được sản phẩm theo ý tưởng của mình để có thể kinh doanh thành công thì chắc chắn bạn phải tham gia ngay từ những khâu đầu tiên. Regent có những tiêu chuẩn riêng mà dự án phải đạt được, tuy nhiên, với tôi, Regent sẽ phải tham gia ngay từ đầu để đảm bảo những tiêu chuẩn đó phải đạt được, thậm chí còn cao hơn cả những tiêu chuẩn đó. Đây cũng chính là điểm khác biệt của Regent so với các đơn vị quản lý khách sạn khác trên thế giới. Thực tế cho thấy, những dự án mà Regent tham gia thường đều có thể bán được giá cao gấp đôi so với kỳ vọng ban đầu.

Sau The Nam Hải, đã có rất nhiều chủ đầu tư danh tiếng xây dựng nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô tại Việt Nam nhưng vì sao đến tận 15 năm sau Regent mới trở lại Việt Nam?

Lý do đầu tiên, do FIH Regent mới mua lại Regent 6 năm nay. Tất cả các dự án của Regent đều được chuyển tên thành Point Regent. Trong thời điểm mua lại đã mất một thời gian để chuyển hướng tập trung đầu tư từ Châu Mỹ sang châu Á. Thứ hai, quan điểm của Regent là phải lựa chọn đối tác phù hợp, không có chiến lược mở rộng mạnh mà chỉ chọn hợp tác những dự án tiềm năng, hai bên có thể làm việc lâu dài. Một thương hiệu xuất hiện nhiều lần sẽ nảy sinh vấn đề lớn cho chủ đầu tư: Lựa chọn phương án đầu tư như thế nào, luật pháp, vốn đầu tư, chiến lược cạnh tranh...

Hiện nay tổng mức đầu tư ra sao sẽ có tính quyết định rất lớn đến mức độ thành công của dự án khách sạn sau này. Sẽ không có chuyện chúng ta đầu tư một khoản tiền thấp mà lại có thể bán được một mức giá phòng rất cao, mức giá bán sẽ chỉ tương đương với mức đầu tư mà chúng ta bỏ ra mà thôi. Ví dụ như ở Bali, do môi trường kinh doanh khách sạn tại đây hết sức cạnh tranh nên chất lương dịch vụ sẽ có tính quyết định tới thành công của mỗi khách sạn. 

Một thực tế ở đây cho thấy, các chủ đầu tư và nhà quản lý khách sạn trong nước đã và đang dần mất thị phần kinh doanh khách sạn tại Bali do các dự án không được đầu tư lớn và bài bản, chất lượng dịch vụ không thể cạnh tranh được với các khách sạn khác do chủ đầu tư nước ngoài đến đầu tư khai thác. Điều đó cho thấy rõ, thị trường khách sạn ngày càng hoạt động theo chiều hướng cạnh tranh bằng chất lượng dịch vụ. Do vậy, những khách sạn được đầu tư đúng mức sẽ tiếp tục phát triển và chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới.

Tương tự như thế, ở Phuket (Thái Lan) cũng là một điểm đến rất hấp dẫn tương đương với Bali, 30 năm trước Phuket đã có khách sạn quốc tế đầu tiên được quản lý bởi một tập đoàn quốc tế. Phuket cách đây 30 năm cũng gần giống như Đà Nẵng hiện nay chỉ thu hút được một lượng khách nhỏ do khách sạn lớn còn ít, các chuyến bay quốc tế chưa nhiều nên hoạt động kinh doanh khách sạn cũng không được sôi động lắm. Hiện nay, Phuket đã trở thành một điểm đến nổi tiếng thế giới, mỗi ngày Phuket đón từ 10 -15 chuyến bay tư nhân hạ cánh ở đây, hầu hết các thương hiệu khách sạn quốc tế lớn đều đã có mặt, định hướng kinh doanh và chiến lược rất đa dạng.

Tuy nhiên, cái khách sạn quốc tế đầu tiên được xây dựng vào 30 năm trước tại Phuket vẫn được đánh giá là một trong những khách sạn tốt nhất tại đây do từ 30 năm trước chủ đầu tư dự án này đã có chiến lược đúng đắn, đầu tư lớn và bài bản.... Một số ví dụ như thế để các bạn thấy, nếu có chiến lược đầu tư đúng đắn, bài bản, chất lượng dịch vụ tốt thì dự án khách sạn sẽ trụ vững ở bất cứ thị trường nào và sẵn sàng cạnh tranh được trong bất cứ hoàn cảnh nào.

Ông đánh giá thế nào về tiềm năng về thị trường khách sạn và hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng tại Việt Nam?

Việt Nam có nhiều cơ hội để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là kinh doanh khách sạn. Với những ưu thế lớn về tự nhiên khi có bờ biển thuộc top dài nhất trên thế giới, nhiều bãi biển đẹp, nhiều danh lam thắng cảnh, văn hóa lịch sử…để thu hút du lịch. Tuy nhiên, để phát triển được loại hình này thì có một số yếu tố Việt Nam cần phải cải thiện và đầu tư đúng mức hơn nữa như về hạ tầng, hệ thống đường xá và các chuyến bay quốc tế. Hay nói cách khác, nếu chúng ta đã có một điểm đến hấp dẫn rồi thì phải có phương tiện tương xứng để đưa mọi người đến điểm đến đó.

Đây là một vấn đề rất lớn không chỉ đối với Việt Nam mà nhiều quốc gia trên thế giới cũng đang phải đối mặt. Ví dụ như ở Đà Nẵng khoảng 10 năm về trước, các chuyến bay quốc tế hầu như không có nên lượng khách đến với nơi này rất hạn chế. Tuy nhiên, gần đây khi sân bay được đầu tư tốt hơn, các chuyến bay quốc tế đến nhiều hơn, Đà Nẵng đã bùng nổ phát triển du lịch và kinh doanh khách sạn nghỉ dưỡng. Ở Việt Nam hiện nay tôi thấy có một số vấn đề cần được quan tâm như việc tiếp tục mở rộng đẩy mạnh khai thác các chuyến bay quốc tế và tăng cường các điểm kết nối đến các điểm đến du lịch hấp dẫn sẽ là những hỗ trợ rất lớn và phát huy được những tiềm năng thế mạnh của Việt Nam.

Lần quay lại Việt Nam này sau 15 năm, ông có thể chia sẻ thêm về những ý tưởng và dự định đầu tư tại Việt Nam của Regent trong thời gian tới?

Còn đối với Regent, hiện nay có thể nói hơi sớm để nói rõ về những ý tưởng của Regent tại Việt Nam, tuy nhiên Regent coi Việt Nam là một thị trường tiềm năng và nhất định chúng tôi sẽ lên kế hoạch đầu tư tại đây. Chiến lược của chúng tôi tại Việt Nam ở thời điểm hiện tại thì sẽ chỉ tập trung vào mảng kinh doanh nghỉ dưỡng, phát triển các khách sạn, resort ở những điểm đến nổi tiếng. Đồng thời, chúng tôi cũng sẽ tập trung đầu tư vào các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM với các dự án “City Hotels”. Chúng ta thấy rõ đây là những thành phố đông đúc nhất Việt Nam với nhu cầu nghỉ tại khách sạn rất lớn, đó sẽ là những thị trường tiềm năng cho Regent. Chiến lược của Regent là tập trung vào các trải nghiệm, hưởng thụ hơn là về quy mô.

Ví dụ, nếu muốn đi từ điểm A đến điểm B thì chúng ta có nhiều cách để đi và nhiều loại phương tiện để đi, mỗi cách đi và mỗi loại phương tiện sẽ cho chúng ta một trải nghiệm thú vị. Nếu chúng ta muốn hướng đến một cái đẳng cấp cao thì có thể chọn xe Rolls Royce và ngược lại, người khác có thể chọn xe Toyota… Mỗi cách trải nghiệm trên hành trình đó chính là sự khác biệt làm nên thành công trong kinh doanh khách sạn nghỉ dưỡng.

Sau thời gian nghiên cứu kỹ về tiềm lực cũng như thế mạnh của Tập đoàn BIM Group, Regent sẽ hợp tác với BIM Group để phát triển 1 dự án khách sạn nghỉ dưỡng siêu sang theo tiêu chuẩn quốc tế tại Phú Quốc trong thời gian tới.

Việc ngày càng có nhiều thương hiệu quản lý khách sạn nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế hiện diện sẽ mang lại cơ hội gì cho thị trường bất động sản nghỉ nghỉ dưỡng Việt Nam, thưa ông? Đặc biệt là với Phú Quốc, với điều kiện hạ tầng dịch vụ hiện nay còn chưa được hoàn thiện như vậy, trong khi đó, Regent lại có chiến lược phát triển một thương hiệu khách sạn cao cấp tại đây cùng với Tập đoàn BIM Group với giá thuê khá đắt đỏ so với mặt bằng chung ở Việt Nam hiện nay. Vậy theo ông, khách hàng tiềm năng dự án khách sạn Regent tại Phú Quốc sẽ là ai và ở đâu?

Trong kinh doanh khách sạn, vấn đề ở đây không phải là nguồn cung nhiều hay ít mà chính là sản phẩm của mình đã đúng hay chưa. Tôi lấy ví dụ như The Nam Hải, trong phạm vi khoảng 5 – 10km dọc bờ biển xung quanh dự án này có thể nói The Nam Hải không hề có lợi thế gì đặc biệt vượt trội về mặt vị trí. Thế nhưng, mặc dù đã sau 15 năm nhưng hiện tại The Nam Hải vẫn được coi là khu nghỉ dưỡng tốt bậc nhất Đà Nẵng và có giá bán cũng thuộc hàng cao nhất hiện nay. 

Chính những khác biệt từ chất lượng dịch vụ, đầu tư, tầm nhìn đã tạo nên sự thành công cho The Nam Hải như hiện nay. Chúng ta không thể nói khách hang chỉ có thể chi tiêu ở mức đó, tôi biết rất rõ kể cả ở thị trường Việt Nam, rất nhiều người sẵn sang chịu chi ở mức cao để được hưởng thụ những dịch vụ đẳng cấp.

Ở Phú Quốc hiện nay, chúng ta chưa nói đến nguồn cung nhiều hay ít nhưng rõ rang, sản phẩm khách sạn đúng và phù hợp với thị hiếu của người mua hiện nay chưa có. Hạ Long (Quảng Ninh) cũng vậy, tôi rất ngưỡng mộ khung cảnh của Hạ Long, tuy nhiên, những sản phẩm khách sạn đúng, chất lượng dịch vụ chuẩn, đáp ứng được thị hiếu của người mua thì cũng chưa có. Vấn đề là chúng ta cần phải thiết kế được những sản phẩm chuẩn, chất lượng cao thì mới thu hút được người mua và kích thích họ sẵn sang trả giá cao cho sản phẩm khách sạn. Túi tiền người mua là vô hạn, tuy nhiên việc mình có kích thích được họ chi mạnh tay hơn không thì lại là một chuyện khác. Regent đang kỳ vọng sẽ đưa ra được một sản phẩm phù hợp khiến người mua sẵn sang chi mạnh tay hơn trong thời gian tới ở cả Phú Quốc và Hạ Long .

Việc phân tích đúng đối tượng khách hang tiềm năng đặc biệt quan trọng đối với bất kỳ sản phẩm bất động sản nào. Đối với thị trường khách sạn Việt Nam thì đối tượng khách hang tiềm năng có thể là người Việt Nam, Việt kiều và khách nước ngoài. Đối với mỗi nhóm khách hang này thì đều phải có những tiêu chí rất riêng về thẩm mỹ, dịch vụ… Những người kinh doanh khách sạn buộc phải có những tính toán thật kỹ về thị hiếu riêng của từng loại đối tượng này thì mới thành công được. Trên thực tế có rất nhiều khách sạn lớn nhưng thực tế không có nhiều khách sạn có thể cung cấp cho bạn dịch vụ với mức giá 500 – 600$/đêm, đây là mức giá tương đối cao và được đánh giá là thường chỉ cung cấp cho một nhóm khách hàng thượng lưu.

Xin trân trọng cảm ơn ông!