M&A bất động sản nhộn nhịp nhưng ít thương vụ

Nhà đầu tư chủ yếu nghe ngóng

Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn khi tín dụng thắt chặt, trái phiếu doanh nghiệp gặp khó, trong khi áp lực trả nợ lớn là điều kiện để thúc đẩy hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án.

Do đó, từ cuối năm 2022, đã có nhận định làn sóng M&A sẽ nhộn nhịp hơn trong năm nay, khi nhu cầu vốn của các doanh nghiệp trở nên cấp thiết. Thực tế, những tháng đầu năm 2023 đã có những thương vụ âm thầm thực hiện thành công và được công bố.

Đơn cử, thương vụ Công ty CP Đầu tư Nam Long đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước - doanh nghiệp phát triển khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai.

Sau khi hoàn tất chuyển nhượng, Nam Long chiếm 75% vốn của Paragon Đại Phước, còn Công ty CP Đầu tư Thái Bình chiếm 21,6% và Công ty TNHH Đầu tư Tân Hiệp chiếm 3,4%.

Những ngày cuối tháng 2, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thông qua quyết định mua thêm 29,7 triệu Công ty CP Đầu tư Bắc Cường, với tổng giá trị ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Đây là đơn vị sở hữu dự án 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng. Sau khi hoàn tất thương vụ, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần, chiếm 99% vốn điều lệ Công ty CP Đầu tư Bắc Cường.

Không chỉ các doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp nước ngoài cũng đã và đang tham gia thị trường.

Đơn cử mới đây, Reuters tiết lộ tập đoàn bất động sản Singapore là CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes. CapitaLand Group được cho là đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc Hải Phòng.

Hiện tại hai tập đoàn vẫn chưa xác thực thông tin và chưa có thông tin thêm về thương vụ. Tuy nhiên, nếu thành công thì đây là thương vụ M&A bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong những năm trở lại đây.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia, bà Dương Thuỳ Dung, giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết tại một hội thảo mới đây được tổ chức ở TP.HCM, trong 3 tháng đầu năm 2023, nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước.

Trong đó, 50% các nhà đầu tư đến Việt Nam tìm hiểu này là những tên tuổi mới trên thị trường, nếu như trước đây chủ yếu là Hong Kong, Singapore, nay còn có cả Nam Phi, Ả Rập.

Tuy nhiên, theo bà Dung, doanh nghiệp Việt Nam lại không sẵn sàng minh bạch dòng tiền, các dự án đã chấp trong khi nhà đầu tư nước ngoài không chấp nhận điều đó. Do đó, dù được quan tâm, tìm hiểu nhiều nhưng hai bên chưa thể ngồi lại với nhau để chốt thương vụ.

Đồng tình, ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam cho rằng hai bên chưa gặp nhau chủ yếu do đối tác nước ngoài đang tiếp cận thị trường Việt Nam với tâm lý nghe ngóng, dò đường chứ không vội chốt.

Ông Ái nhận định việc các doanh nghiệp Việt Nam đã bỏ nhiều công sức và chi phí cho việc mua quỹ đất, lập dự án, thực hiện pháp lý nay lại phải bán rẻ là quyết định không dễ. Nhưng hiện nay, khối ngoại đang nắm ưu thế về dòng tiền, là bên được chọn nên thường mặc cả giá thấp. Theo ông Ái, quý IV năm nay hoặc sang năm 2024 thì sẽ có nhiều thương vụ M&A chốt được giao dịch.

Còn nhiều rào cản

Đánh giá về thị trường M&A, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho rằng, pháp lý là một trong những rào cản lớn khiến các thương vụ không chốt được. Theo ông Cần thì việc ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Do đó, chủ tịch Sohovietnam nhận định năm nay sẽ có một số giao dịch diễn ra, thậm chí có thể trị giá cả tỷ USD, nhưng chỉ với những dự án có pháp lý rõ ràng.

Để thị trường M&A Việt Nam kéo được những “tay chơi” lớn, ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng cần linh hoạt.

Thực tế hiện nay, thị trường M&A đang tồn tại thực trạng một số doanh nghiệp nước ngoài đặt điều kiện vượt khung quy định của Việt Nam và đây cũng là nguyên nhân khiến các giao dịch chưa chốt được.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Anh Tuấn, nguyên Phó cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư) xác nhận còn tồn tại những rào cản khiến M&A bất động sản chưa thể bứt phá.

Cụ thể, đó là hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chưa rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời. Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai rất phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, nhất là tại những khu đô thị mới.