Hết thời đầu tư bất động sản "dễ ăn"

Chu kỳ bất động sản mới sắp bắt đầu

Thị trường bất động sản đang trải gia giai đoạn đầy khó khăn về nguồn vốn, pháp lý kéo theo sự sụt giảm mạnh mẽ về thanh khoản.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nguyên nhân của sự trầm lắng này không đến từ bản chất của thị trường. Bất động sản vẫn là ngành có tiềm năng phát triển rất lớn nhờ tốc độ đô thị hoá cao, nhu cầu đầu tư, sở hữu nhà ở của người dân rất lớn.

Những khó khăn của thị trường hiện tại là do sự điều chỉnh chính sách của nhà nước từ nhiều góc độ như kiểm soát dòng vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, việc Chính phủ ban hành và sửa đổi một loạt các nghị định, bộ luật liên quan đến thị trường như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản...

Chia sẻ tại Chương trình Cafe Quản Trị số tháng 8/2023 do Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phối hợp với Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) tổ chức, ông Điệp cho rằng, thời gian vừa qua, việc dòng vốn tín dụng, trái phiếu bị thắt chặt đã khiến các doanh nghiệp cạn kiệt nguồn tiền. 

Nếu như dòng vốn không được khơi thông, không bơm được dòng tiền vào nền kinh tế, đây sẽ là câu hỏi lớn cho việc phục hồi hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, bối cảnh kinh tế vĩ mô suy giảm, tăng trưởng kinh tế chậm lại cũng khiến thị trường bất động sản gặp khó. Nhất là khi khủng hoảng kinh tế và bất ổn địa chính trị đang diễn ra trên toàn cầu, nền kinh tế, tài chính trong nước chịu ảnh hưởng từ thế giới khiến thị trường bất động sản chịu tác động nặng nề, chậm hồi phục.

Một nguyên nhân khác được ông Điệp chỉ ra là tính chu kỳ 10 năm của thị trường. Thị trường bất động sản có tính chu kỳ rất rõ nét và hiện tại chính là điểm rơi của thời điểm suy thoái.

Bất động sản muốn phát triển được cần dựa vào hai yếu tố, nguồn lực và cơ chế chính sách. Trong hơn 20 năm qua, thị trường địa ốc đã phát triển rất mạnh mẽ. Giá trị tài sản chiếm đến 70% là bất động sản, 30% là tài sản khác.

Vai trò của bất động sản rất quan trọng trong nền kinh tế. Đây là ngành đặc biệt, có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính ngân hàng và ảnh hưởng trực tiếp đến 30 - 50 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế. Chính vì vậy, nếu không có các chính sách phù hợp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường về nguồn vốn và cơ chế chính sách, pháp lý, thị trường sẽ không thể hồi phục, kéo theo đó là nền kinh tế khó lấy lại đà tăng trưởng.

Theo ông Điệp, với việc quyết liệt vào cuộc của Chính phủ nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản thời gian gần đây như Nghị quyết 33, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, trái phiếu, nguồn vốn, giảm lãi suất cho doanh nghiệp..., nếu các chính sách này sớm đi vào thực tiễn, thị trường từ nay đến cuối năm 2023 sẽ tốt lên.

Tuy nhiên, nếu chỉ có sự chỉ đạo của trung ương, trong khi các địa phương vẫn chậm trễ trong triển khai thực hiện "nói không đi đôi với làm", sự hồi phục của thị trường vẫn sẽ là câu hỏi bỏ ngỏ, rất khó trả lời. 

Trong giai đoạn tới, một chu kỳ mới của thị trường sẽ bắt dầu với những khác biệt rất lớn so với thời điểm hiện tại và trước đó. Điều này đang đặt ra thách thức rất lớn đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp trên thị trường, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhấn mạnh.

Cơ hội đầu tư "dễ ăn" sẽ không còn?

Mặc dù khả năng hồi phục của thị trường bất động sản có thể xảy ra nhanh hay chậm, nhưng theo ông Điệp, một điều chắc chắn là cơ hội đầu tư "dễ thắng" trong thời gian tới sẽ không còn.

Vị chuyên gia này tiết lộ, trong suốt hơn 20 năm qua, các nhà đầu tư bất động sản hầu như đều "thắng lớn".

Kinh doanh bất động sản đã mang lại cơ hội rất lớn cho nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp. Nhiều người giàu lên vì đất. Không ít nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án thậm chí còn "tay không bắt giặc" nhưng vẫn rất thành công.

Tuy nhiên, theo ông Điệp, đến giai đoạn này, điều đó sẽ rất khó xảy ra. Và trong thời gian tới, cơ hội đầu tư dễ thắng gần như sẽ biến mất trên thị trường. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản hiện đã phát triển đến một giai đoạn nhất định. Do đó, cơ hội tăng giá dễ dàng từ đất sẽ không diễn ra như giai đoạn trước. 

Bên cạnh đó, cơ chế chính sách về bất động sản đã dần hoàn chỉnh. Hiện Chính phủ đang sửa đổi một loạt các bộ luật liên quan đến thị trường. Với hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản này, việc phát triển dự án sẽ phải thực hiện rất chuẩn chỉ về pháp lý, công khai, minh bạch. Các doanh nghiệp không "dễ" "xin - cho" dự án như trước đây.

Trước thực trạng này, ông Điệp cho rằng, với các nhà đầu tư cá nhân, trong giai đoạn mới, các nhà đầu tư cần nhạy bén hơn, trang bị cho mình nhiều kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm, ứng dụng chuyển đổi số nhằm bắt kịp với bối cảnh mới.

Chiến lược đầu tư, gia tăng giá trị bất động sản cũng cần thay đổi nhằm phù hợp với giai đoạn tới. Các nhà đầu tư cần có chiến lược đầu tư "khôn ngoan" hơn. Thay vì tập trung vào các bất động sản "đợi tăng giá" như đất nền, các bất động sản mang lại dòng tiền, có khả năng sinh lời trên đất sẽ là những sản phẩm rất tiềm năng.

Về phía các doanh nghiệp, với sự thay đổi của một loạt các chính sách, pháp lý, doanh nghiệp cũng cần cập nhật thông tin, thay đổi tư duy phát triển dự án và có tầm nhìn chiến lược để phát triển trong tương lai.

Với doanh nghiệp đang gặp khó khăn về vốn, các doanh nghiệp nên cơ cấu lại các dự án, bán bớt tài sản để có dòng tiền, tập trung phát triển các dự án phù hợp với năng lực của mình. 

Mặt khác, chiến lược phát triển dòng sản phẩm cũng nên thay đổi để phù hợp với xu thế. Thay vì phát triển bất động sản cao cấp, doanh nghiệp nên chuyển hướng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu rất lớn của thị trường hiện nay. 

Hiện nay, phân khúc nhà ở xã hội và giá rẻ cũng đang được Chính phủ rất quan tâm, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia phát triển, ông Điệp nhận định.