Bất động sản công nghiệp miền Bắc: Sức nóng dần tăng nhiệt

Tăng trưởng vững chắc giữa biến động toàn cầu

Bất chấp những biến số của kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là khu vực miền Bắc, vẫn chứng tỏ sức hấp dẫn mạnh mẽ trong 9 tháng đầu năm 2025.

Dữ liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tổng vốn FDI đăng ký và thực hiện trong 9 tháng đầu năm lần lượt đạt 28,54 tỷ USD (tăng 15,2% theo năm) và 18,8 tỷ USD (tăng 8,5% theo năm) – mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. 

Tại khu vực phía Bắc, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận những diễn biến tích cực. Theo số liệu của CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại các tỉnh thành cấp 1 đạt gần 350ha. Trong đó hơn 50% được ghi nhận trong quý I – thời điểm trước khi xuất hiện các thông tin về chính sách thuế quan mới của Mỹ áp dụng với một số quốc gia, bao gồm cả Việt Nam. 

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 78,1% vào cuối quý III/2025, giảm nhẹ 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình trong quý III/2025 đạt 142 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,1% so với cùng kỳ và tăng 2,3% so với quý trước. 

Mức tăng này chủ yếu đến từ việc các khu công nghiệp mới tại Hải Phòng – với vị trí thuận lợi – bắt đầu chào thuê ở mức giá cao. Trong khi đó, phần lớn các khu công nghiệp hiện hữu vẫn duy trì mức giá ổn định nhằm thu hút khách thuê trong bối cảnh nhu cầu chưa có nhiều đột biến.

Đối với phân khúc kho xưởng xây sẵn, thị trường cấp 1 khu vực miền Bắc ghi nhận khoảng 0,8 triệu m2 nguồn cung mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2025 – vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2024. 

Dự kiến, tổng nguồn cung mới trong cả năm 2025 tại khu vực này sẽ vượt mốc 1 triệu m2 – mức cao nhất kể từ khi thị trường kho xưởng xây sẵn bắt đầu phát triển tại miền Bắc. 

Trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các tỉnh thành cấp 1 miền Bắc giảm nhẹ, đạt 79,3% đối với nhà kho xây sẵn (giảm 4,7 đpt theo năm) và 88,4% đối với nhà xưởng xây sẵn (giảm 2,2 đpt theo năm). 

Tuy nhiên, diện tích hấp thụ của cả hai phân khúc vẫn ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, với tổng diện tích hấp thụ ròng đạt 0,6 triệu m2 trong 9 tháng đầu năm – tăng 36,4% so với cùng kỳ năm trước. 

Về giá thuê, mặt bằng giá trung bình tại các tỉnh thành cấp 1 đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà kho xây sẵn và 5,0 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng xây sẵn, tương ứng tăng 6,4% và 2,5% theo năm. Đây là tín hiệu rất tích cực đối với đà tăng trưởng của thị trường.

Thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận các giao dịch thuê lớn đến từ các doanh nghiệp sản xuất điện tử và thiết bị thể thao, trong khi các công ty logistics tiếp tục là nhóm khách thuê chủ lực của phân khúc nhà kho xây sẵn tại miền Bắc.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, trong thời gian tới, những yếu tố không chắc chắn về chính sách thuế quan của Mỹ và tăng trưởng kinh tế thế giới có thể khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn. Do vậy, các sản phẩm xây sẵn được dự báo sẽ tiếp tục được ưu tiên lựa chọn nhờ tính linh hoạt và khả năng tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu. 

Mặc dù vậy, về dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực, với sự tham gia của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, góp phần đa dạng hóa nguồn cung ở nhiều phân khúc. 

Đối với sản phẩm kho xưởng xây sẵn, các mô hình phát triển mới như kho/xưởng hỗn hợp và cao tầng chất lượng cao, đáp ứng các tiêu chí xanh dự kiến sẽ ngày càng phổ biến, giúp chủ đầu tư linh hoạt đáp ứng nhu cầu thuê đa dạng, đồng thời tối ưu hóa diện tích sử dụng – đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực lân cận Hà Nội ngày càng hạn chế và giá thuê có xu hướng tăng cao, bà An nhận định.

Doanh nghiệp tăng tốc nắm bắt thời cơ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển sôi động với nhu cầu thuê cao và yêu cầu ngày càng cao của khách thuê về những sản phẩm chất lượng, áp dụng những giải pháp xanh, công nghiệp thế hệ mới, Tập đoàn KCN Việt Nam nổi lên như một nhà phát triển tiên phong với chiến lược đầu tư bài bản và các dự án quy mô lớn tại những "thủ phủ công nghiệp" phía Bắc.

Đáng chú ý, đầu tháng 10 vừa qua, KCN Việt Nam đã khởi công dự án kho xưởng xây sẵn - KCN An Phát. Tọa lạc tại vị trí chiến lược bên trong Khu công nghiệp kỹ thuật cao An Phát, thành phố Hải Phòng (thuộc địa phận thành phố Hải Dương cũ), dự án có quy mô 8,9ha với hơn 60.000m2 diện tích sàn cho thuê gồm nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao.

Đây cũng là lần đầu tiên KCN Việt Nam ra mắt mô hình nhà xưởng hai tầng, đồng thời, cung cấp nhiều lựa chọn quy mô diện tích, từ 1.000m2 cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ đến các không gian lớn hơn phục vụ các tập đoàn sản xuất đa quốc gia. 

Dự kiến hoàn thành vào quý II/2026, dự án không chỉ góp phần thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới theo định hướng của Chính phủ mà còn thúc đẩy sự phát triển công nghiệp bền vững của Hải Phòng, khai thác nội lực mới sau giai đoạn sáp nhập tỉnh. Tập đoàn KCN Việt Nam cam kết đồng hành cùng định hướng phát triển công nghiệp của thành phố, tập trung vào các lĩnh vực như lắp ráp điện tử, bán dẫn, cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ.

KCN An Phát được xem là cột mốc quan trọng trong hành trình phát triển của KCN Việt Nam. Dự án phản ánh tầm nhìn dài hạn của doanh nghiệp trong việc nâng cao vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao và thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp bền vững. 

Trước đó, KCN Việt Nam cũng đã hoàn thiện xây dựng và hoàn thiện bàn giao Giai đoạn 2 của dự án KCN DEEP C trong quý II vừa qua. Dự án được khởi công từ tháng 8 năm 2024 tại Khu công nghiệp DEEP C - Hải Phòng. Sau khi hoàn thiện và đi vào hoạt động, giai đoạn 2 của dự án giúp bổ sung hơn 80.000m2 kho xưởng hỗn hợp và nhà kho chất lượng cao, nâng tổng diện tích sàn cho thuê của cả dự án lên hơn 150.000m2. 

Với tổng diện tích 23,2ha cùng vị trí chiến lược tại thành phố biển Hải Phòng, dự án KCN DEEP C được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu thuê và sử dụng kho bãi của các doanh nghiệp. Đồng thời, dự án sẽ góp phần giúp Hải Phòng tiếp tục thu hút vốn đầu tư FDI đa ngành, đa lĩnh vực với logistics là mũi nhọn.

Không chỉ tại Hải Phòng, KCN Việt Nam cũng đang mở rộng hoạt động mạnh mẽ tại Bắc Ninh - thủ phủ công nghiệp của Miền Bắc với dự án KCN Thuận Thành 3B và KCN Tân Hưng.

Cùng với đó, dự án nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại Khu công nghiệp Thuận Thành III, phân khu B, tỉnh Bắc Ninh cũng được khởi công từ tháng 4/2024.

Sở hữu vị trí chiến lược nhờ nằm ở cửa ngõ Đông Bắc thủ đô, kết nối giao thông thuận lợi tới các cảng hàng không quốc tế, cảng biển lớn, với quy mô 14ha, dự án kho xưởng xây sẵn Khu công nghiệp Thuận Thành 3B Bắc Ninh dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường hơn 90.000m2 diện tích sàn kho xưởng chất lượng cao.

Dự án đáp ứng các tiêu chuẩn cao về hạ tầng công nghiệp hiện đại như chiều cao trần sàn, hệ thống phòng cháy chữa cháy, khu vực tải dỡ hàng với sàn nâng thủy lực, hệ thống điện năng lượng mặt trời giúp tiết kiệm tài nguyên, bảo vệ môi trường.

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, đòi hỏi cao hơn về chất lượng, sự linh hoạt và tính bền vững. Những bước đi chiến lược của KCN Việt Nam, từ việc phát triển mô hình nhà xưởng cao tầng đến việc tích hợp các giải pháp xanh, ứng dụng công nghệ... cho thấy sự nhạy bén trong việc nắm bắt xu hướng thị trường.

Ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành Tập đoàn KCN Việt Nam chia sẻ, với định hướng chú trọng chất lượng xây dựng và dịch vụ khách hàng toàn diện, KCN Việt Nam luôn cam kết mang đến những giải pháp công nghiệp vượt trội, đồng hành cùng nhà đầu tư và kiến tạo giá trị bền vững.

Quan trọng hơn, bằng việc kiến tạo những không gian công nghiệp hiện đại, KCN Việt Nam không chỉ cung cấp giải pháp cho các nhà đầu tư, mà còn góp phần quan trọng vào việc nâng cao vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, sẵn sàng chào đón những "đại bàng" quốc tế và trong nước đến làm tổ.