Chung cư sẽ tiếp tục tăng giá?

Thị trường trầm lắng, giá chung cư vẫn tăng mạnh

Theo báo cáo thường niên Xu hướng thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 - 2025 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) phối hợp thực hiện, thị trường chung cư Hà Nội đang đứng trước triển vọng phát triển rất lớn cả về giá bán và nguồn cầu.

Mặc dù nguồn cung mới suy giảm, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn ghi nhận số lượng căn hộ cao cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 xấp xỉ 1.600 căn, giảm 52% so với quý trước. Số lượng căn hộ trung cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 xấp xỉ 700 căn, giảm 45% so với quý trước. Tuy nhiên, số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở bán mới cho thấy những căn mới ra có tỷ lệ hấp thụ cao và lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

Đáng chú ý, bất chấp sự trầm lắng của thị trường, giá chung cư mở bán mới vẫn tăng nhẹ. Tính đến cuối quý IV/2022, mức giá sơ cấp chào bán các căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, tăng 2,2% so với quý trước và 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số dự án tiêu biểu ảnh hưởng lớn đến giá trung bình trên thị trường của phân khúc này chủ yếu đến từ hai khu đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City như Imperia Smart City (Tòa I1, I2) (tăng 30%), Masteri Waterfront (tăng 26%), The Tonkin (tăng 21%), Masteri West Heights (19%).

Theo báo cáo, một số cơ sở tăng trưởng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023 có thể kể đến như trong ngắn hạn, nửa cuối 2023, thị trường có thể phục hồi nếu Chính phủ tiếp tục quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc, các giải pháp có hiệu quả thực tế. Bên cạnh đó là việc các bộ, ngành, địa phương tích cực phối hợp để thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, khơi thông, tháo gỡ các khó khăn đối với các dự án; lạm phát trong tầm kiểm soát; Ngân hàng nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, chủ động, với chính sách điều hành room tín dụng phù hợp, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong sản xuất, kinh doanh; các vụ việc được giải quyết trong 6 tháng đầu năm...

Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản nói chung, phân khúc chung cư trung và cao cấp của Hà Nội nói riêng được nhận định sẽ được hưởng lợi nhờ một số yếu tố tích cực như môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện; kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục hồi phục và tăng trưởng khá; thu nhập người dân tăng; sự phát triển nhanh về số lượng người giàu có và tầng lớp trung lưu; tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ.

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, từ năm 2017 đến 2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng đều qua các năm. Trong đó, khu Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng giá nhiều nhất.

Cụ thể, Văn Giang – Hưng Yên là khu vực có mức tăng giá cao nhất 29%/ năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm. Những khu vực phía Tây và phía Bắc chỉ tăng trung bình 7%/năm.

Thời gian tới, nguồn cung cao tầng khu Đông 3 năm tới từ 2023 - 2025 dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 87.900 căn hộ mở bán mới, chủ yếu đến từ các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích nhất, điển hình như dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown…

Chung cư sẽ tiếp tục tăng giá trong dài hạn

Theo nhiều ý kiến của nhiều chuyên gia tại Tọa đàm Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và công bố Báo cáo Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Reatimes.vn tổ chức, giá chung cư trung và cao cấp được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới. 

Nguyên nhân của thực trạng này được TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng, việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này chính là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà ở. 

Theo báo cáo của Bộ Lao động, thương binh và xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026. Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, nghĩa là bằng dân số Hàn Quốc ngày nay. Hàn Quốc chính là quốc gia điển hình khi biết khai thác lợi thế và tạo động lực thúc đẩy tầng lớp trung lưu phát triển trong dài hạn.

Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm cũng là lý do khiến giá không thể giảm. Thực tế, nguồn cung căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp mở mới tại Hà Nội trong quý IV/2022 lần lượt giảm 40% và 72% so với quý trước. Những khó khăn về pháp lý và nguồn vốn là 2 nguyên nhân chính dẫn tới nguồn cung căn hộ trong những tháng cuối năm 2022 tiếp tục khan hiếm, giá tăng cao

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế về triển vọng tăng trưởng của phân khúc chung cư trung và cao cấp, ông Eric Park, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển dịch vụ bất động sản Hàn Quốc, Giáo sư khoa Bất động sản - Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc cho biết, người Hàn Quốc chuộng sống ở chung cư nên thị trường chung cư ở đây rất phát triển với đa dạng sản phẩm, không chỉ phân khúc bình dân, trung cấp mà cả nhà ở chung cư cao cấp cũng được tập trung phát triển nhiều.

Nhìn chung, giá bất động sản Hàn trong những năm vừa qua luôn theo xu hướng tăng lên. Và ông Eric Park cho rằng, chỉ cần miễn là còn tăng trưởng kinh tế thì giá bất động sẽ còn tăng.

Còn theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế Đại học Luật Hà Nội, mặc dù thị trường bất động sản hiện đang gặp khó khăn song đây là khó khăn nhất thời trong một thời gian không thể kéo dài. Đây là dịp để tái cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, không đủ nguồn vốn kinh doanh và hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, bài bản.

Hơn nữa, cho dù hiện tại thị trường đang gặp khó khăn nhưng tiềm năng của các dự án thuộc phân khúc trung, cao cấp có đầy đủ tính pháp lý vẫn còn dư địa phát triển trong tương lai. Nhu cầu về các sản phẩm này luôn tồn tại do sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu tại Hà Nội cũng như sự thay đổi về cơ chế, chính sách theo hướng tích cực trong việc cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, nhiều người quan niệm thị trường đang trầm lắng, giá sẽ giảm. Tuy nhiên, những chung cư ở vị trí thuận tiện, đi lại tốt thì giá vẫn rất cao, chỉ những dự án có vị trí xa trung tâm, chất lượng kém… thì mới xuất hiện tình trạng cắt lỗ.

Mặt khác, nhận định về vấn đề giá bất động sản trên thu nhập của người dân, theo ông Võ, thu nhập của người dân trong nước không rõ ràng. 

"Nhiều người đánh giá thu nhập của người Việt rất kém, đúng là thu nhập trên giấy tờ rất kém nhưng thu nhập thực tế là không kém", ông Võ nhận định và cho rằng, đánh giá về thu nhập của người dân để có thể mua chung cư trung, cao cấp là khả thi trên diện rộng.

Bên cạnh đó, mỗi năm Việt Nam đều nhận một lượng lớn kiều hối trên thế giới. Dòng tiền này khá lớn và có nhu cầu lớn với bất động sản. Những yếu tố này chính là tiềm năng và dư địa phát triển rất lớn cho phân khúc chung cư trung và cao cấp trong thời gian tới.