Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sau nhiều năm giữ tốc độ tăng giá cao hơn chung cư Hà Nội, trong quý II/2022, chung cư tại TP. HCM chỉ tăng giá 4% ở phân khúc cao cấp, trung cấp và 7% ở phân khúc căn hộ bình dân so với năm 2021. Trong khi đó, tại Hà Nội, phân khúc bình dân tăng giá đến 14%, trung cấp tăng giá 7% và phân khúc cao cấp tăng giá 12%.
Theo số liệu của Batdongsan.com, tính đến quý II/2022, giá rao bán chung cư bình dân ở Hà Nội ở mức 30 triệu đồng/m2. Giá rao bán chung cư trung cấp là 40 triệu đồng/m2. Giá rao bán chung cư cao cấp là 90 triệu đồng/m2.
Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư bình dân là 35 triệu đồng/m2. Với chung cư trung cấp, giá rao bán trung bình ở mức 55 triệu đồng/m2. Giá rao bán chung cư cao cấp hiện đang ở mức giá từ 90 - hơn 100 triệu đồng/m2.
Lý giải nguyên nhân khiến tốc độ tăng giá ở các phân khúc chung cư của Hà Nội tăng cao hơn ở TP.HCM, ông Quốc Anh cho rằng, nền giá hầu hết các phân khúc của Hà Nội đang thấp hơn TP.HCM nên khi tăng giá tốc độ sẽ cao hơn.
Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội đang ở mức 50 triệu đồng/m2, trong khi đó, phân khúc từ dưới 50 triệu đồng tại TP. HCM hầu như không có nhiều. Giá chung cư cao cấp tại TP. HCM đã lên đến 90 - 120 triệu đồng. Hiện một dự án căn hộ tại Tp.HCM hiện đã chạm mốc giá 425 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM, mức giá chung cư đã ở mức rất cao, dư địa tăng giá bị chậm lại, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng như hiện tại.
Với đà tăng giá này, giá một số phân khúc chung cư tại Hà Nội sẽ ngày càng tăng cao, tuy nhiên để có thể đuổi kịp TP. HCM là rất khó.
Cũng theo ông Quốc Anh, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. HCM sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới do nguồn cung căn hộ đang khan hiếm tại cả hai thành phố, trong khi nhu cầu ở thực của người dân là rất lớn và hiện hữu.
Giá bán chung cư hiện nay không thể rẻ hơn do giá nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, thời gian dự án kéo dài do tắc pháp lý... là những chi phí được cộng thêm vào giá bán dự án.
Ngoài ra, trong thời gian vừa qua, giá đất nền, nhà phố tại vùng ven các thành phố lớn đã tăng mạnh, đẩy giá căn hộ chung cư tăng theo.
Lợi nhuận cho thuê tiếp tục ảm đạm
Tương tự, đối với tỷ suất lợi nhuận cho thuê, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội cũng tăng 4,4%, cao hơn hcm 3,8% tại TP. HCM. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn trong quý II/2022 cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản cho thuê ở Hà Nội và TP. HCM ước tính tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ 2021, tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020.
Đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở TP. HCM, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%.
Mặc dù tỷ suất lợi nhuận cho thuê, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội tăng cao hơn tại TP. HCM song con số này đều thấp hơn mức của năm 2021, lợi suất cho thuê căn hộ là 4,3% (Hà Nội) và 4,1% (TP. HCM).
Theo nhiều chuyên gia, thị trường căn hộ cho thuê tại TP. HCM đang đối mặt với nhu cầu thuê sụt giảm khi các hợp đồng thuê ngắn hạn từ khách thuê trong nước, chủ yếu là khách đi công tác, tiếp tục gặp khó khăn trong và sau thời gian bùng phát dịch bệnh Covid.
Nếu như năm 2017-2018, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào căn hộ cho thuê tại TP.HCM (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ) ở mức 6-8%, đến năm 2019 giảm còn 5,2%, giảm xuống 4,5% năm 2020, và tiếp tục rơi xuống điểm thấp kỷ lục chỉ còn 4% trong 6 tháng đầu năm 2021.
Xét về từng loại hình, lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hiện có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất thị trường, chỉ đạt khoảng 3,7%.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, hai nguyên nhân khác gây tác động đến lợi nhuận chào thuê căn hộ là giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM liên tục tăng cao và sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân.
Số tiền bỏ ra để mua một căn hộ tại TP.HCM ngày tăng, trong khi giá cho thuê lại giảm khiến phân khúc căn hộ cho thuê mất dần sức hấp dẫn và kém thu hút nhà đầu tư.
Ngoài ra, sự lệch pha cung – cầu ở thị trường căn hộ khiến phân khúc bình dân đang biến mất, thay vào đó là phân khúc cao cấp, hạng sang đang lấn lướt. Việc đầu tư vào căn hộ cao cấp để cho thuê không còn phù hợp trong thời điểm cắt giảm chi phí vì dịch bệnh.
Nhu cầu tìm thuê căn hộ với mức giá vừa phải đang là lựa chọn với mức giá chào thuê 5-8 triệu đồng/tháng nhưng lượng sản phẩm rao thuê hiện nay trên thị trường chủ yếu là sản phẩm trung - cao cấp với tầm giá thuê 10-20 triệu đồng/tháng, khiến cho cung – cầu thuê khó gặp nhau.
Giá bán một căn hộ tầm trung hiện nay đang rơi vào khoảng tầm 2-3 tỷ đồng/căn. Nếu muốn có lời chủ nhà phải chào thuê giá thấp nhất vào khoảng 10-15 triệu đồng/tháng, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người lao động đi thuê.
Tuy nhiên, dự báo về phân khúc thị trường này trong 6 tháng cuối năm 2022, các chuyên gia vẫn cho rằng, căn hộ cho thuê vẫn sẽ có triển vọng tích cực. Việc giá căn hộ ngày càng tăng cao từ nay đến cuối năm, sẽ khiến người dân có nhu cầu cao hơn đối với việc đi thuê nhà.
