Chướng ngại vật trên đà tăng tốc của An Gia

Năm 2020 là một năm khó khăn chung của doanh nghiệp bất động sản nhưng lại là một năm đột phá về doanh thu của CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia.

Doanh thu năm 2020 của An Gia gấp 5 lần năm trước và đạt 1.753 tỷ đồng trong khi lợi nhuận trước thuế tăng 30% và đạt gần 480 tỷ đồng. Đây là năm thứ 5 liên tiếp công ty duy trì tốc độ tăng trưởng cao với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm về doanh thu là 36% và lợi nhuận là 278% trong giai đoạn 2016 – 2020.

Kết quả này đến nhờ một danh mục dự án tốt và đang triển khai đúng tiến độ của An Gia. Trong tháng 12/2020, công ty đã bàn giao các sản phẩm tại dự án River Panorama 1 – 2 cho khách hàng. Cũng trong tháng này, dự án Sky89 đã chính thức được cất nóc và dự kiến sẵn sàng bàn giao trong quý III/2021 như cam kết với các khách hàng.

Dựa trên số liệu về hàng tồn kho, tiền người mua trả trước và tài sản dài hạn trong báo cáo hợp nhất năm 2020, các chuyên gia phân tích dự báo đà tăng trưởng của An Gia sẽ tiếp tục trong năm 2021 và những năm tiếp theo. 

Báo cáo tài chính ghi nhận tới cuối năm 2020, tồn kho bất động sản của An Gia tăng mạnh lên 5.734 tỷ đồng so với mức 2.611 tỷ đồng thời điểm đầu năm, cho thấy nguồn hàng của công ty đang rất dồi dào.

Giá trị hàng tồn kho tăng chủ yếu do An Gia triển khai hai dự án lớn là The Sóng và The Westgate. The Sóng là dự án khách sạn – căn hộ du lịch quy mô lớn tại thành phố Vũng Tàu cao 36 tầng với hơn 1.500 căn hộ và dự kiến bàn giao trong quý 1/2022. Trong khi đó, dự án chung cư The Westgate nằm tại huyện Bình Chánh, một trong những khu vực có giá đất tăng ‘nóng’ tại TP. HCM thời gian qua.

Bắt đầu đầu tư bất động sản vào năm 2012, An Gia xây dựng thương hiệu là nhà phát triển bất động sản phân khúc tầm trung, dù quy mô từng dự án không lớn nhưng vẫn để lại ấn tượng nhờ sản phẩm chất lượng tốt khi bắt tay cùng nhà thầu xây dựng lớn như Coteccons, Ricons.

Tỷ lệ hấp thụ tốt ở dự án lớn như River Panaroma, Sky 89, The Sóng… trong giai đoạn 2017-2019 phần nào thể hiện được sự chấp nhận ở khách hàng. Sức nóng các dự án của An Gia thể hiện ở tỷ lệ khách hàng trả trước tiền mua nhà đạt 27%, mức khá cao nếu so với các doanh nghiệp bất động sản trong ngành.

Đến cuối năm 2020, công ty ghi nhận 2.553 tỷ đồng tiền khách hàng cá nhân trả trước mua căn hộ dự án, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2019. Công ty cũng ghi nhận thêm 244 tỷ đồng phải thu ngắn hạn từ khách hàng mua nhà, tăng 9 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây là nguồn thu lớn được hạch toán khi các sản phẩm được bàn giao cho khách hàng.

Cấu trúc dự án đặc thù

Đáng chú ý, dù đẩy mạnh đầu tư với giá trị hàng tồn kho tăng gấp đôi, An Gia vẫn duy trì được lượng tiền mặt rất dồi dào. Tại ngày 31/12/2020, tiền và tương đương tiền của An Gia đạt 518 tỷ đồng, tăng gấp 4 lần so với năm 2019 và hơn 100 tỷ đồng tiền gửi ngắn hạn.

Sở dĩ An Gia duy trì được tình hình tài chính lành mạnh là nhờ cơ cấu tài chính phù hợp với quy mô doanh nghiệp. Hiện tại, An Gia đang phát triển khoảng 10 dự án với tổng quy mô khoảng 17.000 sản phẩm, đây là quy mô lớn nếu xét trên một doanh nghiệp có vốn điều lệ chỉ hơn 824 tỷ đồng. Công ty có tăng mạnh vay ngắn hạn và dài hạn trong năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ nợ vay vẫn ở mức an toàn.

Để có thể triển khai dự án với quy mô như vậy, thay vì tự đứng ra góp vốn, An Gia duy trì mô hình cấu trúc đặc thù thông qua hệ thống công ty mẹ và công ty dự án.

Hệ thống này sẽ là những đơn vị đứng tên để nhận chuyển nhượng dự án, nhận chuyển nhượng phần vốn góp (của công ty sở hữu dự án). An Gia và các nhà đầu tư tài chính (như Creed Group, Hoories, Riland…) tài trợ cho công ty mẹ và công ty dự án thông qua việc góp vốn hoặc cung cấp khoản vay. Cấu trúc hợp tác giữa An Gia và đối tác thường theo tỷ lệ 50,05 - 49,95%. Thực tế, An Gia chỉ cần góp khoảng 20% vốn nhưng hưởng tỷ lệ phân chia lợi nhuận từ dự án khoảng 50,05%.

Nhờ mô hình này, An Gia không cần thiết phải huy động quá nhiều vốn. Chiến lược này còn mang tới nhiều lợi ích cho An Gia khi công ty có thể đẩy nhanh tốc độ mở rộng quỹ đất nhờ các khoản vay và nguồn tài trợ từ nhà đầu tư tài chính. Các rủi ro tài chính, rủi ro pháp lý, hệ thống của từng dự án được tách biệt với An Gia.

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng ưa thích mô hình này bởi nó tạo điều kiện thuận lợi cho việc đồng đầu tư và phát triển dự án, thoái vốn nhanh sau khi hoàn tất dự án. Hiệu quả đầu tư của An Gia tại các dự án cũng ở mức cao.

Chướng ngại vật

Theo công ty chứng khoán Bản Việt (BVSC), hoạt động kinh doanh của An Gia vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong thời gian tới.

Căn cứ tiến độ đầu tư các dự án, giai đoạn 2021-2023 là điểm rơi về bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Hiện tại, các dự án được kinh doanh với tỷ lệ hấp thụ cao nên nếu tiến độ xây dựng đảm bảo thì đây là giai đoạn tăng trưởng tốt về doanh thu. Đặc biệt, dự kiến sẽ có khoảng 3.000 sản phẩm của An Gia được tung ra thị trường năm 2023.

Trong giai đoạn 2021-2022, BVSC kỳ vọng An Gia sẽ tăng trưởng ở mức cao, trên 20% với sự đóng góp từ các dự án trọng điểm là The Sóng, The Standard. The Sóng đã bán hết căn hộ du lịch  và The Standard ở Bình Dương đã bán được 135 trên tổng số 374 căn nhà ở thấp tầng. Số căn còn lại của The Standard dự kiến sẽ bán hết trong 2021. 

Do đó, BVSC cho rằng một kết quả tăng trưởng lợi nhuận của An Gia trong giai đoạn 2021-2022 là chắc chắn. Các nhà phân tích dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2021 ước đạt hơn 500 tỷ đồng, tăng 23% so với năm 2020.

Ở chiều ngược lại, hoạt động kinh doanh của An Gia cũng tồn tại một số vấn đề, chủ yếu tập trung ở tính pháp lý của một số dự án. Hiện tại, doanh nghiệp có ba dự án tại TP. HCM còn có những vướng mắc về pháp lý là The Signal, West Gate và BC 27.

Trong đó, West Gate và BC 27 là hai dự án quy mô lớn. Đối với dự án West Gate, công ty đang xin điều chỉnh 1/500 để xin phép xây dựng. 

Còn BC 27 được xem là dự án trọng điểm của An Gia từ 2022 – 2024 với quy mô sơ bộ khoảng 6.000 sản phẩm, bao gồm thấp tầng, cao tầng. Dự án hiện đã hoàn tất đền bù và đang thực hiện pháp lý. 

Tuy nhiên, dự án đang có vướng mắc lớn khi có khoảng 7.000m2 là đất kênh rạch xen kẽ. Đây là những vấn đề pháp lý mà An Gia sẽ phải chờ Luật Xây dựng sửa đổi, Luật Đầu tư, Nghị định 148 sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật đất đai có hiệu lực vào đầu năm 2021 để tìm hướng xử lý.