Có nên tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất?

Ủng hộ việc sở hữu chung cư có thời hạn, theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất.

Sở dĩ ông Quê cho rằng, nên quy định sở hữu chung cư có thời hạn là do những khó khăn, vướng mắc khi cải tạo các chung cư cũ hiện nay. 

"Khi chúng tôi thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, việc có sự đồng ý của 100% hộ gia đình là rất khó khăn nên việc thống nhất để cải tạo, xây mới rất khó. Trong khi đó, tòa nhà chung cư luôn có tuổi thọ nhất định. Mọi thứ từ bê tông cốt thép, vật liệu xây dựng không thể bền mãi theo thời gian”, ông Quê nói.

Chính vì vậy, ông Quê cho rằng, ngay từ khâu thiết kế chung cư, các cơ quan quản lý đã xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước để có giải pháp phù hợp.

Thứ hai, cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Chung cư sử dụng có thời hạn, khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Còn thời hạn sử dụng đất của người dân vẫn là lâu dài.

Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý có trách nghiệm đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp của chung cư và thời hạn sở hữu chung cư. Trong thời hạn sử dụng nhà chung cư có hai yếu tố liên quan trực tiếp đến việc đánh giá là hời điểm giao đất và trong quá trình sử dụng có vấn đề phát sinh như thiên tai như động đất, sóng thần… làm giảm tuổi thọ công trình sớm hơn so với quy định.

“Chúng ta đang có 1.557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”, ông Quê nhấn mạnh.

Nêu vấn đề tranh luận có nên áp dụng thời gian sở hữu nhà chung cư 50-70 năm hay không, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi chỉ nên quy định thời hạn sử dụng thay vì tranh luận quyền sở hữu.

“Tất cả các tài sản thì nó đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy. Do đó, khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân”, ông Tuyến nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Chính vì vậy, có hai vấn đề cần xác định rõ, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Trong khi đó, về thời hạn sử dụng nhà chung cư, từ góc độ quản lý và quy định của pháp luật về xây dựng quy định về thời hạn sử dụng của công trình: Mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.

Do đó, về quyền sở hữu, nên chăng không dùng từ thời hạn sở hữu nhà chung cư và thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.

Vẫn còn những tranh luận trái chiều

Trái với những quan điểm ủng hộ việc sở hữu chung cư có thời hạn, tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn.

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, theo ông Đỉnh, bản chất của việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận “kép”, vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).

Chình vì vậy, việc sở hữu nhà chung cư không nên đặt ra quy định về thời hạn sở mà nên được giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”.

Theo ông Đỉnh, giữa hai mục tiêu: Thứ nhất là khuyến khích phát triển nhà chung cư và thứ hai là chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn chưa phù hợp, không đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người dân, thị trường bất động sản.

Nguyên nhân là bởi nhà chung cư sở hữu có thời hạn chưa thật sự hấp dẫn và chưa đáp ứng được nhu cầu, thị hiếu của đa số người tiêu dùng. Đa số người dân có xu hướng lựa chọn mua căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. 

Ông Châu cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể đã có sự “nhầm lẫn” giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư.

Bất cứ công trình xây dựng nào, trong đó có nhà chung cư cũng đều có thời hạn sử dụng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Nhưng không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau.