Đà Nẵng vì sao phải lấn biển làm đô thị?

Vì sao là Đà Nẵng? Vì sao phải lấn biển?

Dự thảo nghị định quy định về cơ chế, chính sách đặc thù đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển tại Đà Nẵng đang được Bộ Tài chính xây dựng, tập trung vào một đại dự án có quy mô 1.428ha, tổng mức đầu tư khoảng 360.000 tỷ đồng, gồm 5 cụm đảo nhân tạo đa chức năng, thời gian thực hiện trong 15 năm từ 2026 - 2040.

Dự án này được xác định là khu vực áp dụng các cơ chế đặc thù về quy hoạch, đầu tư, tài chính, thuế, xuất nhập khẩu và các chính sách liên quan.

Việc lựa chọn Đà Nẵng để triển khai mô hình khu đô thị lấn biển gắn với bối cảnh phát triển mới của thành phố sau hợp nhất và sắp xếp đơn vị hành chính. Sau hợp nhất, Đà Nẵng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương có đường bờ biển dài nhất cả nước khoảng 215km, sở hữu hai sân bay quốc tế, hai cảng biển (trong đó cảng biển Đà Nẵng được quy hoạch tiềm năng trở thành cảng biển đặc biệt) cùng cửa khẩu quốc tế Nam Giang.

Quy mô không gian mở rộng kéo theo yêu cầu tổ chức lại mô hình phát triển. Theo định hướng, Đà Nẵng đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP từ 11% trở lên, tốc độ tăng trưởng bình quân khu vực kinh tế tư nhân đạt 11,5 – 12%/năm trong giai đoạn 2026 – 2030.

Để đạt được mục tiêu này, dự thảo nghị định xác định cần có những dự án động lực, đi kèm cơ chế, chính sách đặc thù, đủ sức phát huy lợi thế sau hợp nhất.

Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra không chỉ là vì sao cần một khu đô thị mới, mà là vì sao lựa chọn phương án lấn biển. Theo nội dung dự thảo, không gian đất liền của thành phố hiện chưa khai thác hết, nhưng các khu đô thị và khu công nghiệp hiện hữu không còn phù hợp để thử nghiệm các cơ chế tài chính, thương mại, đầu tư mang tính quốc tế hoặc hình thành các trung tâm dịch vụ mới.

Việc lấn biển, với các đảo nhân tạo có ranh giới tự nhiên rõ ràng, được xác định là giải pháp tạo ra một không gian phát triển độc lập, có thể kiểm soát an toàn, đồng thời thuận lợi cho việc áp dụng các cơ chế đặc thù. Đây là yếu tố then chốt để hình thành khu vực phát triển mới gắn với kinh tế biển, kinh tế số và chuỗi giá trị toàn cầu.

Theo Bộ Tài chính, khu đô thị lấn biển với các đảo nhân tạo, cùng các cơ chế, chính sách đi kèm, không chỉ nhằm mở rộng quỹ đất đô thị, mà còn đáp ứng yêu cầu về tổ chức không gian phát triển phù hợp với định hướng đổi mới mô hình tăng trưởng của thành phố trong giai đoạn tới.

Bệ phóng từ cơ chế đặc thù

Dự thảo nghị định xác định khu đô thị lấn biển là khu vực được thiết kế để áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù về thương mại, tài chính, đầu tư, thuế, xuất nhập khẩu, visa và hải quan điện tử. Khu vực này được định hướng là nơi hội tụ các hoạt động về vốn, công nghệ, đổi mới sáng tạo và dịch vụ cao cấp.

Trong quá trình xây dựng dự thảo, mô hình này được tham chiếu kinh nghiệm quốc tế, trong đó có Hainan Free Trade Port của Trung Quốc, nhưng được điều chỉnh phù hợp với điều kiện quản lý và yêu cầu phát triển của Việt Nam.

Theo quy hoạch TP. Đà Nẵng đã được phê duyệt, giai đoạn đầu sẽ hình thành khu đô thị lấn biển tại vịnh Đà Nẵng, ngoài khơi đối diện trục đường Nguyễn Tất Thành, với quy mô khoảng 1.428ha. Khu đô thị gồm 5 cụm đảo nhân tạo đa chức năng.

Định hướng sử dụng đất sơ bộ của khu đô thị lấn biển bao gồm các khu chức năng chính như: nhà ở, du lịch quốc tế, thương mại tự do gắn với đổi mới sáng tạo, trung tâm tài chính quốc tế và các khu vui chơi, giải trí.

Tuy nhiên, dự thảo cũng chỉ ra rằng, quy trình pháp lý hiện hành liên quan đến quy hoạch, khai thác và cung ứng vật liệu san lấp hiện là điểm nghẽn lớn nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án.

Để bảo đảm tiến độ và khả năng triển khai, dự thảo nghị định đưa ra các điều kiện cụ thể đối với nhà đầu tư chiến lược. Theo đó, nhà đầu tư phải bảo đảm khả năng huy động vốn và đáp ứng một trong hai điều kiện, có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án quy mô từ 100.000 – 150.000 tỷ đồng; hoặc có vốn chủ sở hữu tối thiểu 10% tổng vốn đầu tư đối với dự án quy mô trên 150.000 tỷ đồng.

Về nhà ở xã hội, dự thảo quy định nhà đầu tư chiến lược không phải dành quỹ đất trong khu đô thị lấn biển để xây dựng nhà ở xã hội và cũng không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác.

Thay vào đó, nhà đầu tư có trách nhiệm nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm tiền sử dụng đất của 10% diện tích đất ở của dự án và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng.

Đối với vật liệu xây dựng, trong trường hợp các mỏ khoáng sản trên địa bàn TP. Đà Nẵng đã khai thác hết trữ lượng nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của dự án, trên cơ sở đề nghị bằng văn bản của UBND thành phố Đà Nẵng, UBND các tỉnh, thành phố được ưu tiên cấp phép thăm dò, khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường và cát biển thuộc nhóm III, IV.

Dự thảo cũng quy định cụ thể về chuyển nhượng và sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, nhà đầu tư chiến lược được chuyển nhượng tối đa không quá 50% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm biệt thự và nhà liền kề trong khu vực có quy mô dân số khoảng 10.000 người, số lượng căn được mua, thuê mua, nhận tặng cho và sở hữu không vượt quá 250 căn.

Về chính sách thuế, các dự án đầu tư trong khu đô thị lấn biển thuộc các lĩnh vực như nghiên cứu, phát triển công nghệ cao, xây dựng trung tâm đổi mới sáng tạo, nghiên cứu và phát triển được áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong thời hạn 30 năm; được miễn thuế trong 4 năm đầu và giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo theo quy định.

Với quy mô gần 1.500ha và tổng mức đầu tư khoảng 360.000 tỷ đồng, dự án khu đô thị lấn biển tại Đà Nẵng được thiết kế để áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù. Việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ là bước tiếp theo để dự án chuyển từ định hướng trên giấy sang giai đoạn triển khai.