Điều gì sẽ xảy ra nếu pháp luật và khách hàng 'quay lưng' với condotel?

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, thanh khoản của các căn hộ condotel trên thị trường đang có dấu hiệu chững lại trong những tháng gần đây. Ví dụ như thị trường Khánh Hòa, tính đến hết năm 2017, chỉ có khoảng 7.198 giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng thành công, chiếm 60% trên tổng nguồn cung. 

Theo VARs, phân khúc condotel sụt giảm về giao dịch do nguồn cung quá nhiều dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư. Bên cạnh đó là tính pháp lý chưa rõ ràng và nhiều rủi ro trong cam kết lợi nhuận.

Trước thực trạng này, nhiều ý kiến cảnh báo, nếu tính pháp lý của condotel không được công nhận khiến khách hàng "quay lưng", không dồn tiền đầu tư căn hộ có thể khiến “vỡ bong bóng”, nguy cơ rủi ro cao cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, trả lời TheLEADER, bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng phòng Tư vấn và nghiên cứu thị trường, Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) lại cho rằng, về bản chất, condotel được xây dựng để vận hành như khách sạn, phục vụ mục đích thương mại chứ không phải để bán cho khách hàng như một căn hộ nhà ở.

Do đó, trong trường hợp các căn condotel không bán được hay tính pháp lý của loại hình bất động sản này không được các cơ quan quản lý thông qua thì nó lại quay trở lại bản chất ban đầu là các khách sạn thông thường.

Các dự án condotel tại Việt Nam đang để mức cam kết lợi nhuận rất cao, từ 8 - 12%/ năm, trong khi đó mức lợi nhuận này tại Thái Lan chỉ 7%, Trung Quốc chỉ 5%. Theo bà, điều này có tiềm ẩn rủi ro với các nhà đầu tư?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Hiện nay, khi mở bán các dự án condotel ra thị trường, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất cao, từ 8 - 12%/ năm. Cá biệt tại một số dự án, mức lợi nhuận còn được đẩy lên tới 15 – 20%/năm.

Trước hết phải khẳng định rằng đây là một phần của chiến lược bán hàng rất khôn ngoan của các chủ đầu tư. 

Thực tế, hiếm có kênh đầu tư nào có thể cho các nhà đầu tư mức lợi nhuận cao trong vòng 10 năm như vậy. Ngay cả những thị trường du lịch phát triển nóng, dù có thể đảm bảo lợi nhuận cho khách hàng cao đến 12%/ năm, song vì tính phát triển không ổn định của các thị trường này nên mức lợi nhuận cao chỉ có thể trong ngắn hạn, không thể kéo dài đến 10 năm.

Trên thế giới, tại các thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bền vững, điều này càng khó xảy ra.

Tại thị trường bất động sản du lịch của Việt Nam, do tính chất mới nổi của thị trường nên các nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận lớn. Trong thời gian tới, khi thị trường phát triển ổn định, lợi nhuận do việc đầu tư condotel mang lại cũng chỉ có thể từ 5 – 6%/năm. Đây cũng là mức cam kết lợi nhuận an toàn cho khách hàng.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu thực tế lợi nhuận chỉ thấp như vậy thì đương nhiên condotel sẽ mất đi tính hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Khách hàng sẽ không lựa chọn đầu tư vào thị trường này, thay vào đó là các lĩnh vực đầu tư khác như bất động sản, vàng hay chứng khoán.

Các chủ đầu tư dự án condotel đương nhiên hiểu rất rõ điều này, do đó, họ đã rất thức thời khi đẩy mức giá condotel lên cao, từ đó nâng mức cam kết lợi nhuận. Trong khi thực tế là một phần của cam kết lợi nhuận trả cho khách hàng đã được chủ đầu tư tính vào giá bán.

Mặt khác, tỷ lệ thuận với lợi nhuận lớn là rủi ro cao. Không thể phủ nhận được sự hấp dẫn của thị trường du lịch của Việt Nam. Nếu ngành công nghiệp không khói này phát triển một cách ổn định, các dự án condotel thu hút được khách thuê phòng, mức lợi nhuận trả cho khách hàng là có thể khả thi. 

Tuy nhiên, với thời hạn cam kết lên tới 8 – 10 năm, thì không thể dự đoán được một cách chắc chắn về tương lai cũng như những rủi ro của thị trường này.

Bên cạnh vấn đề rủi ro trong cam kết lợi nhuận, nhiều ý kiến dư luận hiện nay cũng đang tranh cãi rất gay gắt xung quanh vấn đề pháp lý của condotel, nên coi nó là đất ở hay đất thương mại dịch vụ. Quan điểm của bà như thế nào về vấn đề này?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Các bất động sản nghỉ dưỡng hầu hết được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Đối với loại đất này, các địa phương không quy hoạch để hình thành đơn vị ở mà chỉ cho phép lưu trú ngắn ngày và cho các chủ đầu tư thuê với thời gian sử dụng nhất định khoảng 50 - 70 năm. 

Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã xây dựng thành condotel và bán cho khách hàng như các căn hộ nhà ở thông thường khác trên thị trường. Do đó, đặt ra vấn đề về tính pháp lý và sổ đỏ cho các căn hộ thuộc loại hình này. Nếu loại hình nhà ở này không được công nhận và đưa vào quản lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với người mua nhà. Tuy nhiên, nếu công nhận loại hình bất động sản này cũng sẽ dẫn đến rất nhiều bất cập.

Bởi một dự án bất động sản luôn đi cùng với nó là không gian sống và hạ tầng sống. Nếu công nhận đất vốn để kinh doanh dịch vụ là đất ở và cấp sổ đỏ lâu dài cho các condotel thì sẽ gây ra những tác động rất lớn đến xã hội, gây quá tải hạ tầng và phá vỡ quy hoạch chung của khu vực.

Trong khi đó, mỗi địa phương đều có những quy hoạch rất cụ thể về việc sử dụng đất của từng khu vực, đâu là đất ở, đâu là đất để kinh doanh, không thể tuỳ tiện thay đổi quy hoạch.

Hiện các dự án condotel đang rất nhiều, nếu chuyển hết nó thành đất ở và cấp sổ đỏ dài hạn, người dân chắc chắn sẽ đến ở, khi đó hệ luỵ xảy ra sẽ rất lớn. Do đó, chỉ nên cấp sổ đỏ không hình thành đơn vị ở trong thời hạn dự án đối với các căn hộ này.

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam đang phát triển rất nóng, nếu pháp luật không công nhận loại hình bất động sản này để quản lý hay người dân vì e ngại tính pháp lý mà không dồn tiển mua condotel sẽ có thể khiến thị trường này “vỡ bong bóng” nguy cơ rủi ro cao. Bà có đồng tình với quan điểm này?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Thực tế là đa phần các condotel được xây dựng trên đất thương mại. Về bản chất, condotel được sinh ra là để vận hành như khách sạn, phục vụ mục đích thương mại chứ không phải để bán cho khách hàng như một căn hộ nhà ở thông thường.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư đã rất thông minh và nhanh nhạy trong việc sáng tạo ra một sản phẩm bất động sản “lai”, biến condotel thành căn hộ bán cho khách hàng để huy động nguồn tiền sớm hơn và sau đó họ vẫn có quyền vận hành khai thác dự án như một khách sạn thông thường.

Tất nhiên, chủ đầu tư nào cũng muốn bán được hết các căn hộ. Tuy nhiên, trong trường hợp các căn condotel không bán được hay tính pháp lý của loại hình bất động sản này không được các cơ quan quản lý thông qua thì nó lại quay trở lại bản chất ban đầu. Theo đó, condotel thuộc loại hình khách sạn, để vận hành phục phụ nhu cầu lưu trú du lịch, không phải để bán.

Chủ đầu tư cũng nên cân nhắc đến khía cạnh này khi kết quả kinh doanh của dự án condotel không đạt được như mong đợi. Nhất là trong thời gian tới, khi mà nguồn cung condotel ngày càng tăng mạnh, trong khi đó, các khách hàng đang có xu hướng e ngại khi đầu tư vào lĩnh vực này do xuất hiện ngày càng nhiều những chủ dự án xù cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Bà đang nói đến thực trạng dư thừa nguồn cung condotel?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Ở đây chúng ta cần phân biệt rõ hai khía cạnh của một dự án bất động sản du lịch. Thứ nhất là nguồn cung phòng khách sạn phục vụ khách du lịch và thứ hai là khía cạnh nguồn cung căn hộ condotel để bán cho khách hàng đầu tư.

Về nguồn cung phòng khách sạn phục vụ du lịch, thực tế là thị trường du lịch của Việt Nam đang tăng trưởng rất khả quan, lượng khách quốc tế và trong nước đến các điểm du lịch tăng đều qua mỗi năm. Do đó, nếu giữ được đà tăng trường du lịch như hiện nay, lượng phòng khách sạn để đáp ứng được nhu cầu lưu trú hiện còn thiếu rất nhiều.

Vấn đề là chất lượng của dự án condotel đó như thế nào, cách thức vận hành quản lý của đơn vị chủ đầu tư ra sao, có kinh nghiệm quản lý khách sạn, có kết nối với các khách sạn khác trên thế giới để có nguồn khách quốc tế đến ổn định hay không. Nếu làm tốt các yêu cầu trên, việc dư cung phòng khách sạn là rất khó.

Tuy nhiên, tôi muốn nói ở đây là việc dư cung căn hộ condotel bán cho các nhà đầu tư. Như đã nói đến ở trên, trong khi ngày càng có nhiều chủ đầu tư dự án phát triển các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, sức cạnh tranh trên thị trường đang ngày càng khốc liệt thì về phía người mua nhà lại đang xuất hiện sự e ngại không nhỏ đối với những rủi ro của loại hình sản phẩm này.

Thực tế trong quý I/2018 vừa qua cũng đang cho thấy các giao dịch condotel đang chững lại do những ảnh hưởng từ tính pháp lý chưa rõ ràng, rủi ro tiềm ẩn trong cam kết lợi nhuận.

Bà có lời khuyên gì cho các khách hàng đang có ý định đầu tư condotel hiện nay?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Các chủ đầu tư khi rao bán các sản phẩm condotel thường hay nói với khách hàng rằng chỉ cần dự án đạt tỷ lệ lấp đầy từ 70% là đã có thể đảm bảo cam kết lợi nhuận cho khách hàng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng nên tự mình tính toán, với con số 70% các phòng được lấp đầy, ứng với một dự án quy mô 1.000 căn hộ, như vậy một ngày trung bình dự án đó phải có 700 phòng có khách thuê.

Đó là chưa tính đến các dự án khác. Giả sử trong một khu du lịch có 10 dự án như vậy, tức mỗi ngày khu du lịch đó phải đón được 7 nghìn người đến ở mới có thể đảm bảo được lợi nhuận của khách hàng.

Tất nhiên, tỷ lệ lấp đầy phòng vẫn có thể đạt được nếu dự án đó thực sự chất lượng. Do bản chất của condotel là khách sạn phục vụ du lịch nên các chủ đầu tư dự án quan trọng nhất là phải có kinh nghiệm vận hành, quản lý khách sạn, hoặc có thể thuê các thương hiệu khách sạn nước ngoài quản lý để đảm bảo chất lượng dịch vụ của dự án và nguồn khách ổn định lâu dài.

Xin cảm ơn bà!