Dòng tiền đổ vào đâu sau cơn sốt đất nền?

Hai tháng gần đây, dịch Covid bùng phát mạnh tại Việt Nam đã ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản. Phân tích của Batdongsan.com cho thấy, lượng quan tâm của nhà đầu tư đối với đất nền đã sụt giảm mạnh tại nhiều tỉnh thành, đặc biệt là tại những tỉnh có số lượng ca nhiễm cao. 

Các tỉnh có mức độ quan tâm của khách hàng giảm sâu nhất là Bắc Giang với mức giảm 49%, Bắc Ninh và Hà Nam giảm 46%, Vĩnh Phúc giảm 38%, Đà Nẵng giảm 36% và Quảng Nam giảm 35%.

Tại TP.HCM, đất và đất nền vốn là loại hình bất động sản “hot” cũng có lượt quan tâm giảm mạnh trong tháng 5. Xu hướng tìm kiếm đất nền giảm mạnh ở các khu vực như TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn và Cần Giờ. Lượng quan tâm tìm kiếm đất nền giảm 18% trong khi sản phẩm đất nền dự án giảm đến 29% chỉ trong vòng 1 tháng.

Trong khi đất nền có lượng cầu giảm mạnh thì loại hình chung cư lại có lượt quan tâm của nhà đầu tư tăng ấn tượng tại cả Hà Nội và TP.HCM, lần lượt là 12% và 8%. 

Căn hộ chung cư là loại hình duy nhất trên thị trường bất động sản hiện nay ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. 

Cụ thể, tính riêng trong tháng 5/2021, căn hộ chung cư và biệt thự là hai loại hình sản phẩm hiếm hoi ghi nhận mức độ quan tâm và tìm mua tăng trong khi đất nền, nhà phố, đất dự án đều giảm mạnh. 

Lượng quan tâm tìm mua nhà chung cư tăng 3,3% so với tháng 4 trước đó, trong khi lượng tìm mua nhà biệt thự cũng tăng 4,5%. Nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 12% so với tháng 4/2021 trong khi tại TP.HCM, con số này tăng thêm 8%. 

Dòng sản phẩm ghi nhận nhu cầu tìm mua cao chủ yếu đến từ sản phẩm căn hộ trung – cao cấp có tầm giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên, mức tăng trung bình từ 7-9% tại thị trường TP.HCM và 14-16% tại thị trường Hà Nội.

Chung cư Hà Nội sau nhiều tháng đi ngang thì sang tháng 5/2021 có bước tăng ấn tượng cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Lượt quan tâm tăng đều ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân với mức tăng lần lượt là 16%, 14% và 11%.

Không chỉ nhu cầu tìm mua, giá bán căn hộ cũng tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng nhẹ trong tháng 5 vừa qua. Tại TP.HCM, giá bán chung cư tại nhiều quận huyện ngoại thành tăng thêm 1% so với thời điểm tháng 4/2021 và 5% nếu so với cùng thời điểm này năm 2020.

Thực tế từ giao dịch trên thị trường trong tháng 5 vừa qua cũng cho thấy, nhiều dự án căn hộ mới chào bán trước thời điểm tiến hành giãn cách xã hội theo chỉ thị 15 đều ghi nhận sức tiêu thụ tốt bất chấp dịch bệnh. Hầu hết sản phẩm có chất lượng tốt, quy mô, uy tín của các chủ đầu tư lớn, nằm trong tầm giá từ 40-50 triệu đồng/m2. 

Như vậy, sau cơn sốt đất nền hạ nhiệt, thị trường bắt đầu có sự quan tâm ngược trở lại với chung cư. Báo cáo của Batdongsan.com cho rằng, thị trường đang cho thấy sự dịch chuyển dòng tiền từ đất sang chung cư, nhà riêng. Đây là xu hướng thường thấy sau mỗi giai đoạn sốt nóng của đất.

Sau cơn sốt đất nền, nhà đầu tư thường ưu tiên lựa chọn những sản phẩm bất động sản có mức giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn, trong đó có chung cư. Mặt khác, chung cư vốn là phân khúc luôn được quan tâm trên thị trường bất động sản do phục vụ nhu cầu thực, có giá trị sử dụng ngay như cho thuê hoặc để ở.

Tuy nhiên, về lâu dài, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đất nền vẫn sẽ tiếp tục là kênh được giới đầu tư bất động sản cá nhân ưu tiên chọn lựa trong những quý tiếp theo của năm 2021.

Hiện tại, mặc dù lượng quan tâm của các nhà ngoài một số khu vực từng diễn ra sốt giá cục bộ, mặt bằng giá đất nền tại nhiều địa phương hầu như không hề giảm trong tháng 5 vừa qua. Thị trường nhiều khu vực còn ghi nhận xu hướng tăng giá ở những khu vực có tiềm năng thực sự, có sự phát triển về hạ tầng, hoặc sự tăng trưởng đột phá bất động sản công nghiệp.

Theo ông Quốc Anh, dịch bệnh Covid vẫn diễn biến phức tạp, áp lực của thị trường trong bối cảnh các ngành kinh tế khác tiếp tục khó khăn, nguồn cung chính thống tại thị trường sơ cấp không nhiều nên dù tỷ lệ hấp thụ của thị trường thấp, giá đất nền vẫn sẽ khó giảm. 

Hơn nữa, khác với các năm trước đây, giới đầu tư bất động sản cũng thận trọng và suy tính dài hạn hơn trong bài toán tài chính. Họ gần như ít chấp nhận khoản lỗ lớn và lộ trình tài chính rõ ràng nên sẽ không bán tháo với giá quá thấp. 

Trong trường hợp thị trường hạ nhiệt, giao dịch giảm thì giới đầu tư cũng chỉ chấp nhận ra hàng với tầm giá ít nhất bằng giá mua vào, nếu có thì cũng chỉ giảm nhẹ. Do đó, giá thị trường sẽ tiếp tục đi ngang, ít nhất là trong 2 quý tới đây.

·