Điều gì sẽ xảy ra sau cơn sốt đất nền chóng vánh?

F0 chỉ đầu tư “cho vui”, đa phần trên thị trường vẫn là “cá mập”

Trước thực trạng giá đất nền trên thị trường bất động sản không ngừng sốt nóng, bất chấp những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân là do một số lượng lớn các nhà đầu tư F0 đang vào thị trường. Đây vốn là những người đầu tư và gia tăng giá trị tài sản ở các lĩnh vực khác chuyển sang thị trường bất động sản khiến nguồn cầu tăng mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group, thực chất, các nhà đầu tư F0 chỉ đầu tư “cho vui”, bởi số lượng là không lớn. Họ cũng không có nhiều tiền và kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản. Đa phần các nhà đầu tư làm lên cơn sốt đất nền trong thời gian vừa qua vẫn là các “cá mập” và nhà đầu tư sành sỏi.

Bên cạnh đó, vị lãnh đạo này cũng chỉ ra rằng, yếu tố cơ bản nhất tạo nên cơn sốt đất nền từ đầu năm 2021 đến nay là sự dư thừa dòng tiền trong xã hội. Nền kinh tế thời gian vừa qua đã trải qua một chu kỳ phát triển rất dài, nguồn tiền tích luỹ trong dân và toàn nền kinh tế lớn, nhưng hoạt động đầu tư, đưa dòng tiền vào sản xuất kinh doanh lại bị hạn chế rất nhiều do dịch bệnh.

Hệ quả là các cá nhân, doanh nghiệp không đầu tư được vào các lĩnh vực vốn là thế mạnh của mình. Trong bối cảnh đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện đang rất thấp. Tăng trưởng kinh tế khoảng 3% nhưng lãi suất gửi trung dài hạn chỉ khoảng 2,5%.

Nguy hiểm hơn, lạm phát đang có nguy cơ bùng nổ trên phạm vi toàn cầu trước cơn “bơm tiền” khủng khiếp của chính phủ nhiều quốc gia trên thế giới. Gần đây nhất, Liên minh châu Âu đã rót gần 2.000 tỷ USD, Mỹ bơm 1.600 tỷ USD để cứu trợ nền kinh tế.

“Chính lạm phát đã khiến giá trị đồng tiền mất đi và giá trị tài sản tăng lên. Không chỉ tại Việt Nam mà bất động sản trên toàn thế giới đều đang tăng giá mạnh mẽ. Trong giai đoạn hiện nay, ai nắm giữ tài sản người đó thắng”, ông Hà nhấn mạnh.

Cũng theo Chủ tịch Landora Group, yếu tố thứ hai dẫn đến sốt đất là do hầu hết những khu vực này đều neo giá với trung tâm các thành phố lớn.

Thị trường bất động sản hiện đang có nguồn cầu rất lớn từ phía các nhà đầu tư, tuy nhiên nguồn cung lại rất hạn chế. Trong vài năm gần đây, ba thị trường bất động sản lớn nhất của cả nước là Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng đều gặp phải những vướng mắc pháp lý khiến rất ít nguồn cung được chào bán ra thị trường.

Việc thị trường thiếu sản phẩm đầu tư ở những trung tâm thành phố lớn, trong khi nhu cầu đầu tư và dòng tiền dương vẫn rất mạnh chính là nguyên nhân khiến đất nền các khu vực lân cận trỗi dậy. Những khu vực này neo theo mức giá của khu vực trung tâm và các quy hoạch hạ tầng, sân bay, dự án thu hút đầu tư lớn của địa phương để làm cơ sở tăng giá, sốt đất.

Yếu tố thứ ba theo ông Hà là đa phần các địa phương xảy ra sốt đất đều có mức giá đất khởi điểm rất thấp, chỉ 1 vài triệu đồng/m2, thậm chí vài trăm nghìn đồng /m2.

“Phần lớn các nhà đầu tư khi thấy giá đất quá rẻ sẽ mua, bởi khi mặt bằng giá còn ở mức thấp, giá đất sẽ tăng rất nhanh. Đơn cử như giá đất từ 1 triệu đồng/m2 tăng lên 5 triệu đồng/m2 hay từ 5 triệu đồng/m2 tăng lên 10 triệu đồng/m2 thường chỉ mất một thời gian ngắn.

Đây chính là yếu tố khiến các nhà đầu tư nhìn thấy lợi nhuận từ việc tăng giá đất và lao vào cơn sốt đất nền. Khi có quá nhiều nhà đầu tư cùng vào thị trường, cơn sốt đất nền sẽ ngày càng tăng nhiệt, ông Hà chia sẻ.

Tỷ lệ thắng cuộc giảm dần

Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cũng cho rằng, khi giá đất nền đã được đẩy lên ngang bằng giá trị thật thì sẽ rất khó tăng thêm. Đơn cử như giá đất từ 10 triệu đồng/m2 lên 13 triệu đồng/m2 rất chậm, từ 13 triệu đồng/m2 lên 20 triệu đồng/m2 càng khó.

Khi giá đất tăng đến một ngưỡng nhất định, câu hỏi đặt ra với các nhà đầu tư là “sau cơn sốt đất nền sẽ là gì”?

Nếu chỉ mua để đầu cơ, lướt sóng, không đầu tư trên đất, các nhà đầu tư chậm chân, nhiều khả năng sẽ mắc cạn do giá đất không thể tăng thêm để họ có lợi nhuận. Thậm chí, giá đất còn giảm sâu khi cơn sốt đất nền đi qua do tăng “ảo”, không đi kèm với giá trị thật.

Trong hoàn cảnh này, nếu nhà đầu tư muốn giá đất tiếp tục tăng, họ sẽ phải đầu tư vào những bất động sản thực trên đất có khả năng khai thác kinh doanh sinh lời.

Song, theo ông Hà, đáng buồn là hiện nay không nhiều những bất động sản làm được điều này. Nguyên nhân là do muốn đầu tư vào bất động sản trên đất để khai thác kinh doanh thì khu đất đó cần có pháp lý chuẩn, vị trí đẹp, tại những khu vực dân cư đông đúc, gần biển hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng…Mặt khác, quy hoạch, hạ tầng của cả khu vực cũng cần đồng bộ, giao thông thuận tiện.

“Sự phát triển cao của bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu đó, nếu không, giá đất sẽ không thể tăng thêm. Sau cơn sốt đất nền chóng vánh, tiền của các nhà đầu tư sẽ bị chôn vùi trong đất suốt một thời gian dài”, ông Hà nhấn mạnh.

Đáng nói, đây lại là thực trạng thường thấy trên thị trường bất động sản khi nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, đầu tư theo tâm lý đám đông không quan tâm đến giá trị thật của bất động sản mà chỉ lao theo cơn sốt đất ảo. Tại nhiều địa phương còn xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng sốt đất. Nhà đầu tư nhiều nơi đã mua cả đất đất rừng, đất ruộng, đất vườn không phù hợp với quy định pháp luật.

Cũng vì lý do này nên theo ông Hà, sau cơn sóng đất nền đầu năm 2021, trong các quý tiếp theo, tâm lý, cách thức đầu tư trên thị trường sẽ thay đổi.

Thay vì "lướt sóng", đầu tư đất nền chờ tăng giá, các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm bất động sản trong các dự án bài bản, vị trí đắc địa, chuẩn pháp lý. Đây là những bất động sản có giá trị thực, những dự án nằm trên đất, có giá trị sử dụng cao và mang lại khả năng kinh doanh sinh lời ổn định, chứ không phải chỉ là đất nền mua đi bán lại.

Nhìn nhận về xu hướng đầu tư bất động sản trong năm 2021, Chủ tịch Landora Group cho rằng, nếu như giai đoạn trước Tết Nguyên Đán, nhà đầu tư cứ mua là thắng, tỷ lệ thắng đạt 100%, thì hết quý I, con số này chỉ còn 70%. Càng về cuối năm, tỷ lệ thắng của các nhà đầu tư sẽ càng giảm dần sau mỗi quý, đến hết quý 2 sẽ chỉ còn 50%, hết quý 3 còn 30%.

Tỷ lệ này được tính trên tổng số các nhà đầu tư vào thị trường, kể cả các nhà đầu tư mua theo phong trào, theo đại trà và các nhà đầu tư có tính toán, phân tích thị trường. Tuy nhiên, khi tỷ lệ thắng chỉ còn 50%, các nhà đầu tư mua bất động sản cần có sự phân tích kỹ lưỡng.

Theo đó, nhà đầu tư nên lựa chọn dự án chuẩn pháp lý, của những chủ đầu tư uy tín, quy hoạch hạ tầng bài bản đồng bộ nhằm tránh rủi ro. Khách hàng trên thị trường nên quan tâm nhiều hơn đến yếu tố bền vững của dự án bất động sản thay vì chỉ lướt sóng để kiếm lợi, ông Hà nhấn mạnh.