Sốt đất nền: Loanh quanh toàn đầu cơ, rất ít giao dịch thực

Những tháng đầu năm 2019, cơn sốt đất nền diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước như Vân Đồn, Đà Nẵng, Quảng Nam. Giá đất lên tục sốt nóng, tăng mạnh chỉ sau một thời gian ngắn. 

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lại cho rằng, những dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của quý I/2019 do Hội Môi giới tổng hợp, nghiên cứu cho thấy, phần lớn giá tăng chỉ từ phía các nhà đầu tư rao bán. 

Trong khi đó, khách hàng hiện đang có xu hướng chững lại để xem xét, thăm dò tình hình thị trường. Rõ ràng một khi giá đất lên "ào ào", các nhà đầu tư cũng cần phải bình tĩnh xem xét cơ hội đầu tư cũng như những rủi ro của thị trường, ông Đính nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL tại Hà Nội cũng cho rằng, quan sát chỉ số cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) của các địa phương có sốt đất như Quảng Ninh, Đà Nẵng có thể thấy đây đều là các tỉnh có chỉ số PCI cao và được duy trì qua nhiều năm. Trong chỉ số này có phần đánh giá về khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nên cũng giúp thị trường bất động sản tại đây sôi động hơn. 

Song theo thống kê, mặc dù mức độ quan tâm của các nhà đầu tư cao nhưng không thực sự nóng như cảm nhận qua các phương tiện mạng xã hội, bởi khối lượng giao dịch thực tế không đáng kể so với các phân khúc khác như chung cư tại Hà Nội. Lượng giao dịch thực chiếm tỷ trọng nhỏ.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khoảng hai năm trở lại đây phân khúc đất nền nổi lên là một kênh đầu tư hấp dẫn. 

Nguyên nhân đến từ tâm lý chuyển đổi sản phẩm đầu tư của các nhà đầu tư trên thị trường do nhiều dự án bất động sản đang bị đình trệ, phải rà soát lại khiến thị trường thiếu nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung có thể đem lại lợi nhuận. Do đó, các chủ đầu tư dần có xu hướng chuyển sang đầu tư đất nền - vốn là phân khúc cần ít vốn hơn, sau khi đầu tư vào hạ tầng thì chủ đầu tư chỉ việc chia lô để bán.

Theo ông Khởi, có hai dạng đất nền được quan tâm, thứ nhất là đất nền tại các dự án được đánh giá là đem lại lợi nhuận cho cả các nhà đầu tư sơ cấp và thứ cấp. Nếu như trước đây các nhà đầu tư này chủ yếu đầu tư chung cư thì nay họ đã chuyển sang đầu tư đất nền vì đây là phân khúc nhiều lợi nhuận và an toàn hơn.

Thứ hai là đầu tư đất nền ở những khu vực có khả năng "nổi sóng" như các địa phương nằm trong quy hoạch từ huyện lên quận, lên thành phố hay sắp có dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. 

Ở loại hình đất nền này, sốt đất một phần do thông tin quy hoạch của chính quyền địa phương, một phần là do môi giới. Nhiều môi giới chạy theo lợi nhuận đã cố tình mua đi bán lại đẩy giá đất lên cao thành "sốt", hoặc tung tin đồn về các quy hoạch "giả" không chính xác để tăng giá đất, lôi kéo các nhà đầu tư, ông Khởi nhận định.

Giải pháp để ngăn chặn các cơn sốt đất nền như trong thời gian vừa qua, ông Khởi cho rằng, khi nào các thông tin trên thị trường được rõ ràng, minh bạch như việc công bố các quy hoạch, sáp nhập tỉnh thành, từ huyện lên quận, lên thành phố thì thị trường mới bớt sốt ảo. Nhà đầu tư bớt chạy theo tin đồn, đầu tư theo tâm lý đám đông.

Tuy nhiên, độ trễ của thông tin thị trường bất động sản thường rất lâu, các cơ quan quản lý nhà nước thường không kịp thời đưa ra các cảnh báo sốt đất cho người dân. Trong khi đó, cơn sốt chỉ xảy ra trong thời gian ngắn, rất khó để ngăn chặn kịp thời.

Nhà đầu tư đã "thông thái" hơn?

Bóc mẽ những chiêu trò tạo sốt đất ảo trên thị trường, ông Đính cho rằng, trong cơn sốt đất, nhà đầu tư phát triển dự án hay nhà đầu tư thứ cấp đều có mục đích chung là sinh lời.

Với mục tiêu đó, các nhà đầu tư thứ cấp luôn cho rằng lợi nhuận càng nhiều càng tốt. Khi tạo ra các tin đồn để tăng giá đất sẽ tạo ra các cơ hội đầu tư, nhà đầu cơ thấy có lợi thì lập tức sẽ "lao vào". Nếu cuối cùng khi thông tin không đúng, người ta sẽ phải tìm cách để tháo hàng ra.

Đây chính là lý do khiến các nhà đầu cơ trót đầu tư sai cố gắng dùng hết công nghệ này đến công nghệ kia để tạo ra thông tin giả mạo nhằm mục đích bán được hàng. Hiện tượng này không phải chỉ ở một nơi mà đã xuất hiện ở rất nhiều địa phương trên cả nước. Cứ một thời gian ngắn, ở đâu đó lại có thông tin sốt đất gây náo loạn thị trường.

"Cuối cùng loanh quanh toàn nhà đầu cơ với nhau chứ người tiêu dùng thực sự rất ít. Nhà đầu tư có nhu cầu thực sự hiện nay cũng đã có hiểu biết, có kiến thức cơ bản về thị trường, bên cạnh đó họ còn được nhiều đơn vị tư vấn chuyên nghiệp đưa ra lời khuyên, tư vấn chuẩn mực, do đó, các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ luôn lắng nghe và tìm hiểu. 

Trái lại, những nhà đầu cơ "chộp giật", thiếu kiến thức về thị trường, đầu tư theo tâm lý đám đông sẽ bị mắc cạn. Phần lớn người đầu cơ sẽ thua thiệt so với nhà đầu tư chân chính", ông Đính nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia này, vấn đề về tính minh bạch thông tin tại các địa phương hiện nay vẫn rất yếu. Để khắc phục thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản đã có nhiều chương trình để bàn về việc làm thế nào để có những báo cáo tốt nhất về thị trường bất động sản. Chính phủ và Thủ tướng cũng có nhiều nghị định về vấn đề này. 

Nghị định 117 quy định tất cả các địa phương trong giai đoạn 2017 và 2018 phải có báo cáo thị trường bất động sản, đưa ra được các vấn đề về phát triển, định hướng thị trường, tất cả cần phải được kê khai công bố trên hệ thống cổng thông tin địa phương và Chính phủ. 

"Tuy nhiên, điều này hiện đang thiếu, chính vì vậy nó đã tạo ra sự mập mờ về thông tin. Do đó, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, thông tin quy hoạch trước khi xuống tiền đầu tư, không nên nóng vội, chạy theo thông tin sốt đất ảo để nhận lấy rủi ro cho mình", ông Đính nhận định.