Giá chung cư Hà Nội tăng chậm lại

Chung cư sẽ tiếp tục đà tăng giá nhưng chậm lại

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, sau thời gian tăng giá mạnh mẽ trong quý I, đà tăng giá chung cư đã bắt đầu chậm dần trong quý II. Sức nóng của nhiều dự án đã có dấu hiệu hạ nhiệt. 

Cụ thể, trong quý I/2024, trên thị trường thứ cấp, giá nhà chung cư Hà Nội đã tăng trung bình đã 17%. Nếu xét theo từng quận, từng khu vực, có những nơi chung cư đã tăng giá khoảng 25-30%.

Mặc dù đến thời hiệm hiện tại, giá chung cư đang chững lại, song theo bà Dung, nguồn cung của thị trường vẫn rất khan hiếm trong khi nhu cầu ở mức cao.

Nhu cầu này đến từ cả những người mua nhà ở thực và nhà đầu tư muốn đa dạng hoá danh mục của mình. Đây chính là nguyên nhân khiến giá nhà chung cư vẫn trong đà tăng.

Trong ba tháng đầu năm, nguồn cung tại TP. HCM rất khan hiếm, tổng nguồn cung căn hộ ra thị trường chỉ khoảng 1.000 căn hộ, không có sản phẩm nhà phố hay đất nền do chủ đầu tư phát triển được chào bán ra thị trường. Trong cả năm 2024, TP. HCM có thể sẽ chỉ có khoảng 8.000 căn hộ được bán ra thị trường.

Còn tại Hà Nội, có khoảng 2.000 căn hộ được chào bán, con số này cũng rất nhỏ so với các năm trước, đặc biệt là thời điểm trước Covid.

Bà Dung dự báo giá nhà chung cư Hà Nội sẽ tăng trung bình 20% năm nay nay, sau đósẽ chững lại. 

Tại TP. HCM, do mức giá đã rất cao, nên việc tăng giá sẽ khoảng 4% mỗi năm từ nay cho tới năm 2026.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cũng cho rằng, giá chung cư Hà Nội đã tăng mạnh trong thời gian vừa qua nhưng ở thời điểm hiện tại đã hạ nhiệt về nhu cầu tìm kiếm.

Trước đó, những dự án có mức độ tăng giá mạnh nhất đều ghi nhận mức tăng trên 40%. Đơn cử như giá rao bán chung cư vào tháng 5/2024 tại dự án SDU - 143 Trần Phú tăng đến 68% so với cùng kỳ 2023, The Sparks cũng tăng 55%, ngay cả dự án chung cư Đại Thanh tăng 50%.

Các dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất tập trung vào thị trường thứ cấp ở khu vực phía Tây như Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, Goldmark City.

Các sản phẩm chung cư đã tạo động lực phục hồi về mức độ quan tâm bất động sản nói chung cho Hà Nội và TP.HCM. Sự tăng giá của chung cư chính là một dấu hiệu quan trọng cho sự hồi phục của thị trường bất động sản. 

Theo ông Quốc Anh, từ quý I đến hết quý III/2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ xuất hiện “điểm đảo chiều”, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu.

Sau thời điểm sốt nóng của phân khúc chung cư hồi đầu năm, quý cuối năm 2024, thị trường sẽ từng bước thăm dò, thanh khoản sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ ở thực. 

Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý I/2025 khi yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế.

Thị trường sẽ khởi sắc từ quý II/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.

Người mua chùn tay

Trong bối cảnh giá nhà chưa ngừng đà tăng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru khu vực miền Nam khuyến nghị người mua nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và TP. HCM khi có thu nhập từ 30 triệu đồng.

Ông Tuấn phân tích, một căn nhà chung cư ở hai thành phố lớn hiện nay có giá ít nhất từ 2 – 2,5 tỷ đồng, nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản – rơi vào khoảng 1,4 - 1,5 tỷ, thì chủ nhà phải trả lãi 12 triệu và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng. 

Nếu có thu nhập 30 triệu trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới 30 triệu, người vay mua nhà sẽ rất khó khăn.

Mặt khác, với việc giá chung cư sơ cấp tăng mạnh, khẩu vị của người mua nhà cũng dần chuyển sang các sản phẩm thứ cấp có mức giá mềm hơn. 

Cụ thể, theo một khảo sát của PropertyGuru, 73% người kết hôn chưa có con và 56% người kết hôn đã có con cho biết họ sẽ mua nhà trong một năm tới. Trong đó, phần lớn khách hàng lựa chọn các bất động sản thứ cấp đã qua sử dụng. 

Tâm lý lựa chọn nhà thứ cấp đang cho thấy sự tăng mạnh so với thời điểm trước đây. Nếu như nửa đầu năm nay, 64% người mua tiềm năng dự định mua bất động sản sơ cấp thì tỷ lệ này ở nửa cuối năm giảm xuống 52%. 

Trong khi đó, tỷ lệ người muốn mua bất động sản thứ cấp đã tăng từ mức 33% ở nửa đầu năm lên 44% vào nửa cuối năm nay. Điều này cho thấy, giá bất động sản tăng cao trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý và xu hướng mua nhà của các khách hàng trên thị trường.