Hạ nhiệt 'cơn sốt' giá chung cư bằng cách nào?

Nguyên nhân khiến giá chung cư tăng nhiệt

Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ số giá chung cư tại thời điểm quý I năm 2024 đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm % so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng năm năm qua.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá bán trung bình một số dự án tại TP. Hà Nội dao động khoảng 50 - 70 triệu/m2.

Đáng chú ý, nhiều dự án đã đi vào sử dụng từ 5 - 10 năm, thậm chí nhà tập thể cũ cũng được đẩy giá khá cao.

Một số dự án có mức độ tăng giá bình quân trong quý I/2024 như chung cư 536A Minh Khai tăng khoảng 3,8% lên mức 43,7 triệu đồng/m2, Ha Do Park View tăng khoảng 3,3% lên mức 49,9 triệu đồng/m2, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh tăng khoảng 4,2% lên mức 72,4 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2018 đến nay, các chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. 

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhất là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội vào quý I vừa qua.

Theo số liệu thống kê, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt chín triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5.580.000 người, tăng lên từ mức 4.138.500 người vào năm 2022. Mức tăng này tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm

Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng dự báo tổng nguồn cầu giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.

Trong khi đó, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Thị trường đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Dữ liệu nghiên cứu từ VARs cho thấy, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý I/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. 

Bên cạnh việc thiếu nguồn cung, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, giao thông kết nối thuận tiện, cũng khiến giá trị các dự án bất động sản tăng lên.

Cùng với đó là nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào bất động sản để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy". 

Nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê cũng được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên đến sinh sống và làm việc tại Hà Nội. 

Tất cả các yếu tố này đã khiến giá chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh.

Liệu có giải pháp để hạ giá chung cư?

Theo VARs, giá cả chung cư Hà Nội tăng là một hiệu ứng tất yếu của quy luật cung cầu do khan hiếm nguồn cung.

Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. 

Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Chính vì vậy, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều.

Trước mức giá chung cư tăng mạnh, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cengroup cũng cho rằng, tới thời điểm này, thị trường đã tương đối cân bằng so với cung cầu. Nếu giá tiếp tục tăng thêm, sẽ có những điều chỉnh, nhưng rất khó để thị trường kỳ vọng giảm giá.

Người mua nhà có thể di chuyển ra mua nhà tại khu vực ngoài trung tâm với mức giá rẻ hơn hoặc lựa chọn mua nhà ở xã hội. 

Mặc dù mặt bằng giá chung cư hiện tại khó giảm, nhưng những nguồn cung mới tại các dự án nhà ở này sẽ góp phần kéo giảm giá nhà, tạo thêm cơ hội cho người mua nhà ở với giá hợp lý.

Để làm được điều này, ông Đính cho rằng, các cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường cần có sự phối hợp chặt chẽ, tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, làm tăng nguồn cung nhà ở khu vực ngoại ô.

Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội cần được đẩy mạnh. Nhà nước cần chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. 

Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”.

Mặt khác, Chính phủ, Quốc hội cần sớm thông qua đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. 

Hiện một loạt dự án tại Hà Nội đang có mong muốn phát triển nhà ở thương mại nhưng gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.

Cùng với đó, Chính phủ cần nghiên cứu phương áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ, đồng thời cần có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ.

Liên quan đến thiếu nguồn cung chung cư là nguyên nhân gây ra hiện tượng giá nhà chung cư, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng - cho rằng, bản chất là cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, nhà ở phù hợp với người thu nhập thấp còn ít, nhà ở phân khúc thu nhập cao nhiều hơn.

Do vậy, Chính phủ cần tháo gỡ điểm nghẽn để tăng nguồn cung, trong đó có vấn đề thể chế, khắc phục tình trạng không đồng bộ, quy trình nhiều bước, liên quan đến nhiều văn bản quy phạm pháp luật, sự phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương. 

Bên cạnh đó, việc hoàn thành chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội là nhiệm vụ trọng tâm của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tích cực làm việc với các địa phương để đôn đốc, tháo gỡ vướng mắc, phấn đấu hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Giải quyết được nhiệm vụ này không chỉ tháo gỡ nguồn cung nhà ở mà còn cân đối giá cả, cơ cấu sản phẩm phù hợp cho thị trường.