Giá trị shophouse đang bị thổi phồng?

Với lợi thế vừa để ở, vừa kinh doanh, vừa là kênh cất trữ tài sản, thời gian vừa qua, nhà phố thương mại hay còn gọi là shophouse đã nhanh chóng tạo nên cơn sốt không nhỏ trên thị trường bất động sản, trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư săn tìm.

Đây cũng là phân khúc được nhiều chủ đầu tư ưa chuộng. Nhiều dự án bất động sản đã dành phần lớn diện tích để phát triển dòng sản phẩm này. Giá bán cũng được đẩy lên cao ngất ngưởng. 

Tuy nhiên, thực tế sau một thời gian đi vào hoạt động cho thấy, không phải dự án nào cũng mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư như kỳ vọng. Không ít căn shophouse đã trở thành "trái đắng" đối với khách hàng khi tỷ suất sinh lời thấp, không tương xứng với số vốn khủng mà họ bỏ ra ban đầu.

Tại một số dự án shophouse, nhà đầu tư đã phải chi trên dưới 10 tỷ đồng/căn, song lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 20 - 30 triệu đồng/tháng. Thậm chí, ở một số dự án, nhà đầu tư còn gặp khó khăn trong việc cho thuê do thị trường khu vực đó không có nhu cầu.

Đơn cử, một dự án nhà phố thương mại trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, Hà Nội. Khi mới ra mắt trên thị trường, dự án được quảng cáo là khu phố thương mại lớn nhất phía Tây Thủ đô. Trên tổng diện tích đất rộng hơn 7.000m2, dự án gồm 125 căn shophouse có diện tích từ 50 - 60m2, thiết kế 3 tầng nổi, 1 tum, 1 tầng hầm.

Nhờ sở hữu vị trí đắc địa, hướng trực diện ra mặt đường Tố Hữu đông đúc, dự án đã được chủ đầu tư và sàn giao dịch định giá ở mức rất cao, 150 - 180 triệu đồng/m2. Mỗi căn shophouse thấp nhất có giá từ 7 - 8 tỷ đồng nhưng cũng nhanh chóng bán hết.

Tuy nhiên, mặc dù dự án đã đưa vào hoạt động từ năm 2017 nhưng hiện vẫn còn rất nhiều căn shophouse chưa có khách thuê. Các căn đã được thuê cũng chỉ mang lại doanh thu khiêm tốn, từ 30 - 40 triệu đồng/tháng.

Một dự án khác là Five Star Mỹ Đình ở quận Nam Từ Liêm được quảng bá là dự án sở hữu vị trí đắc địa tại khu vực người Hàn Quốc sinh sống, khả năng kinh doanh cực kỳ sầm uất, mang lại lợi nhuận cho thuê cao.

Song thực tế, mỗi căn nhà hiện được cho thuê khoảng 70 triệu đồng/tháng và so với lãi suất ngân hàng đối với khoản tiền đầu tư ban đầu từ khoảng 17 tỷ đồng/căn, rõ ràng lợi nhuận cho thuê thấp hơn. 

Hay như dự án shophoues tại phố Nguyễn Chánh có giá chào bán tới 40 tỷ đồng nhưng chào thuê chỉ 70 - hơn 100 triệu đồng/tháng, thấp hơn nhiều lãi suất gửi ngân hàng.

Lý giải nguyên nhân nhiều dự án shophouse chưa mang lại lợi nhuận như kỳ vọng cho các nhà đầu tư, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, shophouse về bản chất là một loại kiến trúc nhà ở có thể kinh doanh thương mại thường thấy tại các đô thị ở khu vực Đông Nam Á và miền Nam Trung Quốc. 

Nhà phố thương mại thường cao từ hai đến ba tầng, trong đó tầng trệt dùng để buôn bán, mở cửa hàng, còn các tầng trên dùng làm nơi ở cho gia chủ.

Theo ông Minh, việc xây dựng dòng sản phẩm bất động sản này không hề đơn giản. Bởi một dự án shophouse phải hội tụ rất nhiều yếu tố, đặc biệt phải tính đến vấn đề "nhân khẩu học", tính toán chi tiết hành vi người dùng, số lượng người qua lại để hoạt động kinh doanh, mua sắm có thể tạo ra dòng tiền hàng ngày cho dự án. 

Có như vậy, shophouse mới có thể mang lại hiệu quả về mặt kinh doanh. Đó cũng chính là lý do khiến các sản phẩm nhà phố này thường được bán rất đắt.

Tuy nhiên, trong vài năm gần đây các dự án, sản phẩm shophouse đã có mặt ở khắp nơi. Từ loại hình bất động sản có thể nói là khó làm nhất do được tích hợp chức năng kinh doanh, shophouse lại trở thành loại hình bất động sản phổ biến. 

Theo ông Minh, shophouse được nhiều chủ đầu tư và sàn giao dịch quảng bá mỹ miều khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền. Song thực tế, không phải dự án nào cũng mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Lý do dẫn đến hiệu quả đầu tư thấp của nhiều dự án shophouse này được ông Minh chỉ ra là do các dự án chưa thực sự có vị trí phù hợp với việc kinh doanh. Bên cạnh đó là sự thay đổi lớn về phương thức mua sắm, giải trí của người dân. Hiện nay, người tiêu dùng đã sử dụng phương thức mua hàng online nhiều hơn cùng với sự di dân về các khu đô thị vệ tinh vì nhu cầu sống đẹp, yên tĩnh đã khiến các phố tập trung không hiểu quả; từ đó làm giảm đáng kể giá trị của nhà phố.

Mặt khác, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại với đầy đủ dịch vụ, tiện ích và việc tắc đường thường xuyên ở những tuyến phố mua sắm, tâm lý ngại dừng xe mua hàng cũng đang làm giảm dần hiệu quả kinh doanh của nhà mặt phố.

"Trước đây, tâm lý mua "nhà phố" để tích lũy dòng tiền của các nhà đầu tư đã khiến nhiều người bỏ ra hàng chục tỷ mua shophouse để rồi hệ quả là thực tế trên thị trường không thiếu những dự án shophouse "chết sặc", ế dài suốt nhiều năm liền. Trong 5 - 10 năm nữa, sẽ có rất nhiều dự án, sản phẩm shophouse bỏ hoang, dòng tiền đầu tư bị chôn chôn vùi, lãng phí", ông Minh nhận định.

Công ty tư vấn JLL Việt Nam cũng cho rằng, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse thậm chí còn thấp hơn so với các loại hình khác. Nhà đầu tư shophouse chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh nhưng điều này đòi hỏi họ dòng vốn phải dài hạn, trường vốn rất nhiều năm mới có thể có được tỷ suất sinh lời cao.

Bên cạnh đó, hiện giá shophouse đang bị nâng lên nhiều lần dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế khiến cho việc kinh doanh không hiệu quả. Theo JLL, quy mô dân số trong dự án không đủ để shophouse kinh doanh hiệu quả. Trên thực tế chỉ có khoảng 80% khách hàng mua sắm, sử dịch vụ cung cấp bởi khách thuê tại các shophouses này đến từ cư dân của dự án. 

Trong khi đó, nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Ngoài ra, nếu dự án có thiết kế chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp cũng rất khó thu hút đông khách mua sắm.