TP. HCM vào cuộc gỡ vướng cho các dự án bất động sản có quỹ đất hỗn hợp

Trước thực tế nhiều dự án bất động sản bế tắc do vướng mắc liên quan đến quy định "đất ở" hoặc đất công xen kẹt, Phó Chủ tịch UBND TP. HCM Võ Văn Hoan đã họp giải quyết các khó khăn vướng mắc của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch và kiến trúc, Sở Tài nguyên và môi trường.

Theo thông báo kết luận cuộc họp, TP. HCM giao Sở Tài nguyên và môi trường khẩn trương chủ trì phối hợp Sở Xây dựng rà soát, tham mưu cho UBND TP. HCM dự thảo văn bản báo cáo Thủ tướng Trịnh Đình Dũng theo chỉ đạo về việc rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong ba điều kiện.

Thứ nhất, dự án đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Thứ hai, dự án đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở.

Thứ ba là dự án đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dưng nhà ở. Sở Tài nguyên và môi trường báo cáo UBND TP. HCM trước ngày 6/9/2019.

TP. HCM giao Sở Tài nguyên và môi trường chủ trì phối hợp với các sở ngành liên quan nghiên cứu hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và môi trường tại Công văn số 3886/BTNMT-TCQLĐĐ để xây dựng dựng phương án quy trình giải quyết đối với phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý tại Điều 8 Luật Đất đai nằm xen cài trong các thửa đất nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng hay nhận góp vốn để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh theo đúng quy định pháp luật, báo cáo đề xuất trình thường trực UBND thành phố xem xét quyết định.

Đồng thời, Sở Xây dựng dự thảo văn bản cho thành phố để đôn đốc, sớm hướng dẫn giải quyết vướng mắc liên quan đến việc thực hiện nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ đối với thủ tục quyết định chấp thuận đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo công văn số 5521/UBND- ĐT ngày 7/12/2018 của UBND TP. HCM.

Ông Hoan cũng giao văn phòng UBND thành phố khẩn trương ra soát tham mưu xử lý đề xuất của Sở Kế hoạch và đầu tư về việc giải quyết vướng mắc của khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Quy hoạch đô thị.

Trước đó, về phần diện tích đất Nhà nước quản lý trong các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, Công văn số 3886/BTNMT nêu rõ, trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. 

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai, thẩm quyền liên quan đến việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quyết định giá đất đều giao cho UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện thực hiện. 

Do vậy, để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tránh tiêu cực và thất thoát cho ngân sách nhà nước, Bộ Tài nguyên và môi trường đề nghị UBND TP. HCM căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để chỉ đạo thực hiện tốt việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xác định cụ thể quy mô, địa điểm các dự án thực hiện theo phương thức thoả thuận ngay trong phương án quy hoạch sử dụng đất. 

Bộ cũng khuyến cáo tránh tình trạng quy hoạch các dự án thực hiện theo phương thức thoả thuận vào khu vực đất hiện do Nhà nước đang quản lý, đặc biệt là đất tại các vị trí có lợi thế, có khả năng sinh lời cao. 

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM, hiện thành phố có 170 dự án dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư nhưng vẫn không thể đưa vào triển khai được do các quy định vướng mắc của pháp luật.

Trong số 170 dự án này, chỉ có một số ít dự án diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở. Còn lại là 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Trong đó, có 51 dự án đến nay đã hết thời hiệu. Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch và đầu tư để trình UBND TP. HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Tuy nhiên, tất cả các dự án đã có "quyết định chủ trương đầu tư" và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục "công nhận chủ đầu tư" và thủ tục "phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500". 

Bên cạnh đó, do nhiều dự án có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen cài và theo luật thì doanh nghiệp muốn có quyền sử dụng buộc phải thông qua đấu giá nhưng thực tế lại không dễ thực hiện nên dự án bế tắc.

Quỹ đất của một dự án bất động sản thường là đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen kẽ một tỷ lệ nhỏ đất công là đường nội bộ, lối đi, kênh mương nội đồng... có hình dạng bất định hình, nằm phân tán rải rác trong khu đất dự án mà nhà đầu tư đã bồi thường, không thể lập quy hoạch chi tiết độc lập mà phải phụ thuộc vào quy hoạch chung của dự án và cũng không thể hình thành một dự án độc lập.

Bế tắc về pháp lý đã dẫn đến sụt giảm nguồn cung nhà ở tại TP. HCM. Từ cuối năm 2018 đến nay, trên địa bàn TP. HCM chỉ có ba dự án mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư, 10 dự án nhà ở thương mại mới được đề xuất chấp thuận đầu tư, giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo nhiều chuyên gia, nếu thực trạng này không được giải quyết, nguồn cung bất động sản tại TP. HCM sẽ thiếu nghiêm trọng, gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường và nhu cầu sở hữu nhà của người dân.