Giảm tiền sử dụng đất bổ sung xuống 3,6%/năm: Đã đủ gỡ khó cho doanh nghiệp?

Giảm bớt gánh nặng tiền sử dụng đất bổ sung cho doanh nghiệp

Nghị định 291 của Chính phủ vừa ban hành quy định mức thu tiền sử dụng đất bổ sung tạm tính 3,6%/năm đối với các trường hợp chưa xác định giá đất, thay cho mức 5,4% như trước đây, giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Cụ thể, Nghị định số 291/2025 đã sửa khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103 theo hướng giảm tỷ lệ thu khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Số tiền sử dụng đất bổ sung được giảm từ mức 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (quy định tại khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103) xuống còn 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Bên cạnh đó, thời gian tính khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung cũng được giảm bớt 180 ngày (là thời gian tối đa cơ quan nhà nước phải tổ chức xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và thời gian bị ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất do thuộc trường hợp bất khả kháng.

Trước đó, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103 quy định, khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được xác định theo quy định.

Theo nhiều chuyên gia, mức thu này là quá cao, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh hàng loạt các dự án trên thị trường đang gặp khó khăn trong việc tính tiền sử dụng đất.

Trên thực tế, vấn đề chậm xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã tồn tại nhiều năm và được xem là “nút thắt” trong quá trình triển khai nhiều dự án bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) dẫn chứng, riêng tại TP. HCM hiện có khoảng 100 dự án mà các chủ đầu tư nhà ở thương mại đang chờ đợi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung. Đơn cử như Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án.

Thời gian vừa qua, Công ty Lotte Properties HCMC của Hàn Quốc đã có văn bản kiến nghị gửi UBND TP.HCM đề nghị làm rõ tính pháp lý liên quan đến khoản thu bổ sung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung của doanh nghiệp này đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án dự án khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City khoảng 2.600 tỷ đồng.

Số tiền này là ngoài dự kiến của Công ty Lotte Properties HCMC, bởi lẽ tại thời điểm ký kết hợp đồng thực hiện dự án, các cơ quan quản lý không quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

Do đó, ông Châu cho rằng, việc buộc doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung có tính hồi tố và quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn cho người sử dụng đất.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cũng cho rằng, khoản tiền sử dụng đất bổ sung ở mức 5,4%/năm là điều hết sức vô lý.

Theo ông Hiệp, số thu tiền đất bổ sung này thực chất là "tiền lãi" chậm nộp tiền sử dụng đất. Số tiền này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí đứng bên bờ phá sản bởi số tiền phải đóng bổ sung lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Thời gian vừa qua, nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý, dẫn đến dự án đình trệ kéo dài, không thể triển khai xây dựng, bán hàng. Doanh nghiệp không có doanh thu, trong khi hàng năm vẫn phải trả lãi ngân hàng, chi phí hoạt động. Do đó, việc phải chịu thêm khoản lãi phạt chậm nộp sẽ càng làm tăng gánh nặng tài chính rất lớn cho doanh nghiệp.

Chính vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, việc Nghị định số 291 quy định cách tính khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giảm xuống còn 3,6%/năm đã công bằng hơn cho người sử dụng đất và giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp.

Điều này cũng thể hiện sự tiếp thu của cơ quan quản lý nhà nước trong việc san sẻ gánh nặng với doanh nghiệp.

Chưa đủ kỳ vọng

Mặc dù vậy, theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, việc sửa đổi mức thu tiền sử dụng đất bổ sung của Nghị định 291 vẫn chưa triệt để, bởi việc chậm xác định giá đất nhiều trường hợp không phải do lỗi của người sử dụng đất. Do đó, việc vẫn bắt họ nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thoả đáng.

Ông Đỉnh cho rằng, trong thời gian tới, các cơ quan quản lý nhà nước cần tiến tới xóa bỏ hoàn toàn khoản thu này. Việc cho phép hồi tố, hoàn trả lại khoản thu bổ sung mà doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất thể hiện sự sòng phẳng, nhân văn của cơ quan quản lý nhà nước và công bằng giữa những người sử dụng đất (người nộp trước đỡ thiệt so với người nộp sau).

Đồng quan điểm, ông Châu cũng cho rằng, quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung vẫn gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, trừ trường hợp do lỗi của người sử dụng đất.

Theo ông Châu, trong nhiều năm qua, nguyên nhân khiến doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất phần lớn là do các cơ quan quản lý nhà nước. Việc chậm ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị chủ yếu thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước tại địa phương.

Bởi lẽ, việc quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước, kể cả trường hợp doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch (một hoặc một số lần) thì việc cho hay không cho điều chỉnh quy hoạch cũng thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước.

Về nguyên tắc, doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình định giá đất hoặc quyết định điều chỉnh quy hoạch, trừ trường hợp có “móc nối, tiêu cực” thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc thu bổ sung tiền sử dụng đất với các trường hợp đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng chưa xác định được nghĩa vụ tài chính là không hợp lý. Quy định này chỉ nên áp dụng khi cơ quan thuế đã có thông báo thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, nhưng doanh nghiệp cố tình chậm nộp.

Ông Hiệp cũng cho rằng, khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung chỉ nên áp dụng khi doanh nghiệp có lỗi chậm đóng tiền sau khi nhà nước đã tính xong tiền đất hoặc doanh nghiệp cố tình đóng chậm để được hưởng lợi trong quá trình chậm trễ đóng tiền.

Còn các trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp “không có lỗi” thì không nên buộc các doanh nghiệp phải nộp thêm khoản thu bổ sung.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam cho rằng, việc quy định không thu khoản tiền này là vượt thẩm quyền của Chính phủ.

Nguyên nhân là do điều 257 Luật Đất đai 2024 chỉ giao Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không cho mở rộng đối tượng: ai phải nộp, "lỗi do ai", không phân biệt các dự án chậm nộp do lỗi của doanh nghiệp hay của các cơ quan quản lý nhà nước.

Chính vì vậy, thẩm quyền của Chính phủ chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn chi tiết nội dung của luật chứ không được mở rộng đối tượng quản lý. Việc quy định không thu tiền sử dụng đất bổ sung với thời gian chưa tính tiền sử dụng, thuê đất của dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất là vượt thẩm quyền của Chính phủ. 

Theo ông Cường, nếu muốn sửa đổi quy định này, chỉ có thể chờ sửa luật mới có thể sửa nghị định, gỡ khó cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản đang "bị oan" do vướng mắc ở khâu định giá đất, chưa tính được tiền sử dụng đất.