Câu hỏi day dứt của Thủ tướng và cuộc rượt đuổi giữa giá đất và giá nhà

Vòng xoáy tăng giá

Sức nóng từ cơn sốt giá chung cư liên tục phá đỉnh, nỗi trăn trở của hàng triệu người dân về một chốn an cư, đã làm nóng phiên họp cấp cao của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày hôm qua.

Trước thực tế giá bất động sản liên tục tăng cao chóng mặt, người đứng đầu Chính phủ, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã thẳng thắn nhìn nhận sự phát triển của thị trường bất động sản chủ yếu là phân khúc cao cấp, giá tăng đột biến, ảnh hưởng lớn đến khả năng mua nhà của người dân có nhu cầu thực.

"Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà 70 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2 nhà ở chung cư thì ai là người có tiền để mà mua?" Thủ tướng đặt câu hỏi và yêu cầu phải có câu trả lời cho tình trạng "giá nhà chung cư liên tục tăng và tăng cao mãi".

Tình trạng giá nhà, nhất là phân khúc chung cư ở Hà Nội và TP. HCM, liên tục tăng cao cũng được Bộ Xây dựng ghi nhận.

Tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giá chung cư tại Hà Nội trung bình 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi phân khúc liền kề, biệt thự đã lên ngưỡng 100-200 triệu/m2.

Tương tự, ở TP. HCM, giá chung cư trung bình 89 triệu đồng/m2, còn nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu đồng/m2.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, ách tắc pháp lý chính là gốc rễ khiến giá bất động sản liên tục tăng cao. Thủ tục bất động sản là một mê cung phức tạp mà các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt, gây ra sự chậm trễ kéo dài và làm tăng chi phí một cách phi mã.

Một trong những "điểm nghẽn" lớn nhất và nan giải nhất là khâu xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Sự bế tắc trong việc xác định giá đất đã khiến hàng trăm dự án tại TP. Hồ Chí Minh bị "đóng băng" hoặc tạm dừng các thủ tục pháp lý, không thể triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.

Bên cạnh đó, quy trình phê duyệt dự án còn rườm rà, qua nhiều bước, thiếu sự liên thông và minh bạch, cũng là một rào cản lớn. Các thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài khiến thời gian từ khi doanh nghiệp có quỹ đất đến khi được phép mở bán có thể mất nhiều năm.   

Chính sự ách tắc pháp lý kéo dài đã khiến nguồn cung khan hiếm, trong nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả nhu cầu ở và đầu tư, bị dồn nén trong suốt một thời gian dài, đẩy giá tăng cao.

Nguyên nhân là do các chi phí trong thời gian chờ thủ tục, ách tắc pháp lý đã được các doanh nghiệp hạch toán vào giá thành. Do đó, ngay cả khi các rào cản pháp lý được tháo gỡ, giá nhà cũng khó có thể giảm do chi phí đầu vào đã bị neo ở mức rất cao.

Trong thời gian gần đây, các ách tắc pháp lý, thủ tục đầu tư dự án đã dần được khơi thông và thị trường bất động sản dần đón nhận nguồn cung rất lớn. Theo Bộ Xây dựng, trong chín tháng đầu năm 2025, cả nước có hơn 1.000 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 960 dự án đang triển khai xây dựng, với tổng quy mô khoảng gần 149.000 căn hộ chung cư và hơn 249.000 căn nhà ở riêng lẻ.

Tuy nhiên, nghịch lý là giá nhà vẫn không giảm. Lãnh đạo một số doanh nghiệp chỉ ra thực tế chi phí đất đai là phần chi phí lớn nhất và tăng mạnh nhất. Không chỉ bảng giá đất của nhà nước tăng, mà chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng do yêu cầu của người dân.

Kết quả là, các doanh nghiệp phải đối mặt với giá đất cao gấp nhiều lần so với trước đây.

Đáng chú ý, theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, nguồn thu từ bất động sản đang là một trong những khoản thu lớn nhất của ngân sách.

Bên cạnh chi phí từ tiền sử dụng đất, các chi phí khác như chi phí vốn, chi phí xây dựng, giá các loại vật liệu xây dựng thiết yếu như thép, xi măng, cát sỏi liên tục leo thang do ảnh hưởng của lạm phát và các vấn đề về chuỗi cung ứng toàn cầu.

Mặc dù lãi suất vay có xu hướng giảm, nhưng việc các dự án bị kéo dài hàng vài năm vì vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp phải gánh một chi phí tài chính khổng lồ. Chi phí này tất yếu sẽ được cộng vào giá bán cuối cùng của sản phẩm.

Vòng xoáy chi phí này đã tạo ra một nghịch lý, cung tăng nhưng giá không giảm. Ngay cả khi có thêm dự án được đưa ra thị trường, mức giá khởi điểm đã bị định hình bởi một cơ cấu chi phí đầu vào quá cao, khiến mức giá vẫn nằm ngoài tầm với của đa số người mua.

Những vướng mắc pháp lý kéo dài đã tạo ra một quá trình thanh lọc thị trường khắc nghiệt. Chỉ những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính hùng hậu mới đủ sức chịu đựng chi phí vốn và các chi phí khác trong suốt nhiều năm chờ đợi thủ tục.

Và để bù đắp cho rủi ro và chi phí khổng lồ này, họ có xu hướng tập trung phát triển các dự án thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang với biên lợi nhuận cao.

Cuộc rượt đuổi không hồi kết

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest đã từng nêu ra một thực trạng về vòng luẩn quẩn, chi phí phát triển dự án, định giá đất tăng khiến giá nhà ngày càng leo thang. Giá đất và giá nhà tạo thành một cuộc rượt đuổi không có hồi kết

Quan trọng hơn, "nếu không có giải pháp tháo gỡ vướng mắc từ gốc, giá bất động sản tại Việt Nam nhiều khả năng sẽ tăng cao nhất thế giới", vị đại diện doanh nghiệp này lo ngại.

Về phía các nhà đầu tư, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, tăng trưởng tín dụng, trong khi môi trường lãi suất thấp cũng là một cú hích mạnh cho thị trường. Khi lãi suất huy động giảm, việc gửi tiền tiết kiệm trở nên kém hấp dẫn, tạo ra một làn sóng dịch chuyển vốn từ các kênh an toàn, lãi suất thấp sang các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời cao hơn như bất động sản.

Việc bất động sản thành một "kênh trú ẩn an toàn" của dòng tiền đầu tư, trong khi Việt Nam chưa triển khai hiệu quả các chính sách thuế bất động sản để ngăn chặn đầu cơ, càng khiến giá nhà đất tăng không ngừng.

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh, việc tạo nguồn cung, đảm bảo cơ cấu bất động sản, nhất là nhà xã hội cho người có thu nhập thấp - trung bình rất quan trọng. Đây là chủ trương lớn, chính sách rất nhân văn của Nhà nước, nên "không thể không làm".

Theo Thủ tướng, thực hiện tốt các chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản sẽ góp phần phát triển đất nước nhanh và bền vững, thúc đẩy tăng trưởng cao, kiểm soát được lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế; góp phần phát triển đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại.

Thủ tướng nhấn mạnh phải tăng nguồn cung góp phần giảm giá thị trường bất động sản, cân đối cung cầu theo cơ chế thị trường.

Thủ tướng yêu cầu xác định rõ vướng mắc về thể chế, luật pháp, chính sách đất đai để có giải pháp kịp thời, phấn đấu để giá nhà thương mại ở mức hợp lý.