Nút thắt Thủ Thiêm Eco Smart City phơi bày điểm nghẽn thị trường bất động sản

Chỉ một thời gian ngắn sau khi gửi văn bản xin chấm dứt thực hiện dự án Thủ Thiêm Eco Smart City, Lotte Properties HCMC lại bày tỏ mong muốn tiếp tục thực hiện dự án này trong cuộc gặp mới đây với Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được, với điều kiện TP.HCM sớm tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục và xem xét miễn khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất 5,4%/năm.

Một trong những nút thắt mà nhà đầu tư này muốn được tháo gỡ là khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung. Tiền sử dụng đất dự án này được duyệt là 16.190 tỷ đồng, nhưng chủ đầu tư được yêu cầu phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất đối với khoảng thời gian chưa tính đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - tức là khoảng thời gian từ khi được giao đất/cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, cho đến khi Nhà nước ban hành quyết định giá đất, quyết định xác định tiền đất. Số tiền nộp bổ sung không được nhà đầu tư tiết lộ nhưng sẽ tương ứng với 5,4% mỗi năm theo luật hiện hành.

Kiến nghị bỏ hoàn toàn quy định thu bổ sung 5,4%

Thực tế, vướng mắc mà Lotte nêu ra không phải trường hợp cá biệt. Liên doanh Thành phố Đế Vương - chủ đầu tư dự án Empire City - cũng đã gửi văn bản đến UBND TP.HCM kiến nghị được xem xét lại nghĩa vụ tài chính phát sinh. Theo đơn vị này, từ năm 2017, doanh nghiệp đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính gần 3.600 tỷ đồng và quyết định giao đất của thành phố cũng ghi rõ doanh nghiệp "không phải nộp thêm" khi chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Trên cơ sở đó, dự án đã hoàn thiện và bàn giao ba cụm công trình, tương ứng khoảng 1.200 căn hộ cho cư dân. Tuy nhiên, việc bị yêu cầu nộp thêm tiền sử dụng đất khiến số tiền phải nộp gấp 2,46 lần số tiền đã nộp, được xem là "gánh nặng lớn", ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng vốn và kế hoạch kinh doanh của liên doanh này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thành phố hiện có khoảng 100 dự án bất động sản thương mại đang "chờ" thông báo nghĩa vụ tài chính, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn của các doanh nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh Land, TTC Land...

Theo ông Châu, HoREA đã nhiều lần kiến nghị bãi bỏ hoàn toàn quy định thu bổ sung 5,4% đối với các trường hợp doanh nghiệp không có lỗi. Bởi lẽ, việc chậm trễ trong xác định nghĩa vụ tài chính chủ yếu đến từ các thủ tục hành chính, chứ không phải do lỗi của nhà đầu tư.

"Quy định thu bổ sung 5,4% không chỉ khiến doanh nghiệp chịu thiệt hại mà còn làm thất thoát nguồn thu ngân sách, bởi tiền sử dụng đất bị 'treo' không thể nộp kịp thời, trong khi hàng loạt dự án phải tạm ngưng thi công, gây lãng phí quỹ đất", ông nói.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA kiến nghị, nếu Chính phủ tháo gỡ được vướng mắc này, các dự án "treo" sẽ nhanh chóng hoàn tất nghĩa vụ tài chính, từ đó khơi thông dòng vốn hàng chục nghìn tỷ đồng cho thị trường bất động sản.

"Khi vấn đề này được giải quyết dứt điểm, đó cũng là bảo chứng quan trọng cho môi trường đầu tư của Việt Nam", ông Châu nhấn mạnh.

Tại họp báo kinh tế - xã hội cuối tuần trước, đại diện Sở Nông nghiệp và môi trường TP.HCM cho biết, UBND thành phố đã chính thức kiến nghị Bộ Tài nguyên và môi trường cùng Bộ Tài chính xem xét bãi bỏ quy định thu thêm 5,4% tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong thời gian chưa xác định nghĩa vụ tài chính.

Theo lý giải của thành phố, quy định này được đặt ra với mục tiêu "chia sẻ trách nhiệm tài chính giữa nhà nước và người dân" nhưng trong thực tế, phần chậm trễ chủ yếu đến từ cơ quan quản lý. Vì vậy, không thể bắt doanh nghiệp và người dân gánh thêm khoản chi này.

Thành phố cũng nhấn mạnh rằng trong bối cảnh kinh tế - xã hội vừa phục hồi sau đại dịch Covid-19, việc xóa bỏ quy định trên sẽ giúp giảm áp lực chi phí, kích thích đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng.

Luật Đất đai năm 2024 quy định mức thu bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tỷ lệ 5,4%/năm áp dụng cho thời gian chưa tính nghĩa vụ tài chính, nhưng trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, Bộ Tài chính đang đề xuất hai phương án: giảm xuống còn 3,6% hoặc bỏ hoàn toàn.

Tuy nhiên, việc bãi bỏ triệt để chỉ có thể được thực hiện nếu được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai nên Bộ Tài chính cũng đã kiến nghị Bộ Nông nghiệp và môi trường nghiên cứu bổ sung trong quá trình sửa luật sắp tới.

Theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, thực tế, việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính thường xuất phát từ quy trình hành chính phức tạp, trong khi doanh nghiệp đã hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trước đó. Việc truy thu thêm khiến chi phí đầu tư tăng cao, đẩy giá thành sản phẩm bất động sản lên, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở.

Vì vậy, một số chuyên gia khuyến nghị bỏ quy định 5,4%, đồng thời ban hành cơ chế rõ ràng về thời điểm tính tiền sử dụng đất để tạo sự minh bạch, thống nhất, qua đó khơi thông hàng loạt dự án đang bị đình trệ và phục hồi niềm tin cho thị trường bất động sản.

Thu hút đầu tư nhìn từ câu chuyện Thủ Thiêm Eco Smart City

Trở lại câu chuyện của Công ty TNHH Lotte Properties HCMC - chủ đầu tư dự án Thủ Thiêm Eco Smart City - một số chuyên gia kinh tế cũng đưa ra những khuyến nghị xoay quanh việc Chính phủ đang yêu cầu các bộ, ngành có ý kiến về các đề xuất của Lotte xoay quanh các kiến nghị có phần đặc thù và vượt trội này.

Một chuyên gia bất động sản nhận định, về bản chất và vị trí, dự án Eco Smart City có tiềm năng sinh lời rất lớn và được giới chuyên môn đánh giá cao từ ba yếu tố.

Thứ nhất, vị trí "kim cương". Dự án tọa lạc tại Khu chức năng số 2A của khu đô thị Thủ Thiêm – khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm tài chính, thương mại mới của TP.HCM và khu vực Đông Nam Á. Vị trí này đảm bảo giá trị bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn.

Thứ hai, dự án phức hợp này gồm trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng và căn hộ cao cấp, với tổng mức đầu tư khoảng 20.100 tỷ đồng, được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng của Thủ Thiêm. Thêm vào đó, nhu cầu về bất động sản hạng sang, không gian sống thông minh tại khu vực trung tâm luôn ở mức cao.

Thứ ba, triển vọng về dòng tiền khá ổn định. Dự án dự kiến thu hút cư dân cao cấp, chuyên gia nước ngoài, đảm bảo nhu cầu mua và thuê cao, tạo ra dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý, dù dự án có khả năng sinh lời kinh tế rất cao nhờ vị trí chiến lược và quy mô, nhưng khả năng thực hiện và tính khả thi kinh tế trong thực tế đang phụ thuộc hoàn toàn vào việc TP.HCM và Chính phủ có thể nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc về giá đất, nghĩa vụ tài chính và pháp lý cho nhà đầu tư hay không.

"Việc Lotte gần đây vẫn mong muốn tiếp tục triển khai dự án nếu các kiến nghị được chấp thuận cho thấy họ vẫn tin tưởng vào lợi nhuận dài hạn của dự án", vị chuyên gia bình luận.

Chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu, cho rằng việc hỗ trợ dự án Thủ Thiêm Eco Smart City cần bắt đầu bằng việc xem xét rõ ràng trách nhiệm của sự chậm trễ dự án để có động thái hỗ trợ hợp lý cho chủ đầu tư.

"Nếu vấn đề chậm trễ hoàn toàn do thủ tục hành chính của phía Việt Nam, thì ta nên tìm cách ưu đãi họ. Nhưng nếu trách nhiệm đến từ cả hai phía, tôi nghĩ không nên chấp thuận tất cả các yêu sách mà phía Lotte đặt ra", ông Hiếu nhấn mạnh.

Chuyên gia này bày tỏ sự lo ngại rằng, việc chấp thuận các đề xuất mang tính ưu đãi quá lớn từ nhà đầu tư nước ngoài như Lotte có thể tạo ra tiền lệ xấu và gây mất công bằng cho các nhà đầu tư khác (bao gồm cả trong nước và nước ngoài), phá vỡ thông lệ thu hút đầu tư.

"Nếu nhượng bộ trường hợp này thì có thể sẽ phải nhượng bộ nhiều trường hợp khác trong tương lai, đây là điều khó có thể chấp nhận. Quốc gia phải có những quy định chặt chẽ, thông suốt, nhất quán, không vì tạo thuận lợi cho nhà đầu tư lớn mà phá vỡ thông lệ", ông Hiếu nhấn mạnh.

Với các kiến nghị cụ thể của Lotte, chuyên gia này nghiêng về phương án không chấp thuận toàn bộ, bởi lẽ chính sách phải đảm bảo công bằng cho mọi nhà đầu tư.

"Thu hút đầu tư phải sòng phẳng, cạnh tranh theo cơ chế thị trường. Lỡ bước với Lotte không có nghĩa là lỡ hẹn với dự án. Vẫn có nhiều nhà đầu tư khác, kể cả nhà đầu tư Việt, đủ sức đảm đương nếu tiến hành thu hút đầu tư minh bạch”, ông nói.

Ông Hiếu cũng nhấn mạnh, vì đã giao dự án cho nhà đầu tư nước ngoài, TP.HCM phải tìm cách giữ chân họ nếu họ đã hoàn thành phần trách nhiệm của mình và tuân thủ các điều kiện. Chỉ trong trường hợp Lotte có trách nhiệm gây ra chậm trễ và đưa ra những yêu sách quá mức mà không thể chấp nhận được, thành phố mới nên tính để dự án cho các nhà đầu tư khác.

Trong trường hợp phải lựa chọn lại nhà đầu tư, vị chuyên gia đồng tình rằng thành phố nên lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thực sự, không phải đi vay mượn.

Về vấn đề giá đất tăng cao, ông nhận định đây là một yếu tố khiến việc triển khai dự án trở nên căng thẳng.

"Nếu giá đất tăng quá cao, thành phố phải làm dự báo và phương án dòng tiền, và nhà đầu tư cần chứng minh thực lực, khả năng đáp ứng nhu cầu tài chính đó", ông Hiếu đề xuất.