'Nhức nhối' thuế đất bổ sung 5,4%

Gánh nặng thuế đất bổ sung, doanh nghiệp kêu trời

Novaland có 13 dự án được giao đất từ năm 2015 - 2016 nhưng đến giờ vẫn chưa có thông báo từ cơ quan thuế nên chưa thể nộp thuế. Chẳng hạn, Novaland có dự án RichStar từ 2016 được Hội đồng thẩm định giá TP.HCM đưa con số 689 tỷ đồng nhưng đến khi trình lên UBND TP lại vướng rà soát nguồn gốc đất.

Tính đến nay gần 10 năm, nếu áp thuế truy thu 5,4% thì Novaland sẽ phải đóng thêm hơn 370 tỷ đồng. Chỉ tính riêng với dự án, đây đã là số tiền "kinh khủng".

Chưa kể, việc doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa dự án chưa được cấp sổ, khiến khách hàng mất niềm tin, uy tín của thương hiệu bị ảnh hưởng. Chưa kể, dự án nằm im thì không huy động được vốn, dòng tiền không chạy được.

“Khi thương hiệu bị mất uy tín thì giá bán và tiêu thụ sản phẩm của các dự án mới trong tương lai sẽ giảm xuống, lợi nhuận giảm rất nhiều. Thiệt hại đó nhà nước có nhìn thấu được? Bây giờ, nếu gánh thêm mức truy thu thuế mà lỗi hoàn toàn không phải do doanh nghiệp, không chỉ đè thêm khó khăn mà còn nguy cơ tạo tiền lệ cho những khoản truy thu bất hợp lý khác trong tương lai", ông Cao Minh Hiếu, Phó chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland, chia sẻ tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" do báo Thanh Niên tổ chức sáng nay tại TP.HCM.

Đồng cảnh ngộ, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho hay, truy thu khỏan thuế bổ sung 5,4% hay 3,6% theo dự thảo của Bộ Tài chính là không hợp lý. Việc chậm nộp tiền sử dụng đất của các dự án phần lớn là do vướng về điều kiện khách quan, cơ chế và chính sách.

Chẳng hạn, tại Hưng Thịnh Land, nhiều dự án bị "tắc" về định giá đất do được mua lại, dở dang và trong quá trình tái cấu trúc có điều chỉnh quy hoạch. Chính vì vậy, nếu bị thu số tiền bổ sung sẽ là gánh nặng lớn của doanh nghiệp.

Hơn nữa, nếu cứng nhắc áp dụng quy định này, các doanh nghiệp buộc phải đưa chi phí này vào giá thành sản phẩm, từ đó giá nhà đất chắc chắn sẽ tăng mạnh. Điều này đi ngược với chủ trương của Chính phủ là làm thế nào để người dân tiếp cận được với nhà ở.

“Quy định này nếu áp dụng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến môi trường đầu tư. Chính sách cần phải mang tính khuyến khích, tạo động lực cho doanh nghiệp mạnh dạn hoạt động, đóng góp cho kinh tế đất nước”, ông Thắng đặt vấn đề.

Từ đó, vị doanh nhân này đề xuất bỏ luôn mức thu bổ sung 5,4% hay 3,6% vì không hợp lý.

Ông Cao Minh Hiếu, Phó chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland, nhấn mạnh, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vốn đã rất khó khăn, nếu phải chịu thêm mức thuế truy thu 5,4% gánh nặng sẽ rất lớn.

“Novaland đề xuất bỏ hẳn thuế truy thu hoặc chỉ áp dụng mức thuế phù hợp nhưng tính từ thời điểm doanh nghiệp có thông báo đóng thuế, tức phải trừ đi thời gian làm thủ tục của doanh nghiệp. Nếu dự án chậm do lỗi của doanh nghiệp, phía doanh nghiệp sẵn sàng đóng tiền đền bù”, ông Hiếu đề xuất.

Đối với chính sách thu tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cũng cho rằng, thực tế hiện nay doanh nghiệp và người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền thuế phải nộp vẫn còn là ẩn số. Nên chăng tính theo bảng giá đất và hệ số để doanh nghiệp xác định được ngay chi phí đầu vào, xác định được giá thành. Đồng thời cán bộ thực thi, đơn vị thẩm định giá cũng dễ làm và mang tính an toàn.

Từ đó, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land nhấn mạnh, chính sách thu từ đất đai nên hợp lý, có thể cân nhắc ở mức thuế thu nhập doanh nghiệp thay vì tận thu từ tiền thuế sử dụng đất.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) lấy ví dụ, chỉ có 9 dự án nhưng TP.HCM sẽ thu ngân sách được 65.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Con số này đáng mừng vì ngân sách có thêm nguồn thu bổ sung lớn nhưng cũng đáng lo là có hợp lý hay không?

Bởi lẽ, giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Muốn kéo giảm giá nhà có nhiều giải pháp, trong đó về phía nhà nước làm sao xác định nguồn thu từ đất đai là hợp lý.

Lấy ví dụ về trường hợp gia đình ông Nguyễn An (Hóc Môn, TP.HCM) có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005 với diện tích khoảng 75m2 trên đất được ông bà nội để lại. Từ năm đó đến nay, gia đình cũng chưa đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận. Đến cuối năm 2024, gia đình quyết định xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi tìm hiểu thì biết tiền thuế sử dụng đất phải đóng gần 1,7 tỷ đồng, ngoài khả năng tài chính của gia đình.

Dẫn ví dụ trên để cho thấy, khi giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

Bên cạnh đó, liên quan đến khoản thu bổ sung với hàng loạt doanh nghiệp do chậm định giá đất, ông Châu đặt vấn đề: Chính phủ quy định thu bổ sung là đúng luật Đất đai nhưng tại sao quy định thu 5,4% và hiện nay Bộ Tài chính đề xuất thu 3,6% trong khi không thuộc lỗi của doanh nghiệp, bởi quyền ban hành giá đất nhanh hay chậm đều do Nhà nước.

Ví dụ, một dự án A đã có quyết định giao đất cách đây 30 năm, năm 2025 mới được tính tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng, thì ngoài 100 tỷ đồng mới này doanh nghiệp còn phải nộp tiền bổ sung 162 tỷ đồng. Nếu một dự án B được giao đất 20 năm và năm 2025 cũng được thông báo tiền sử dụng đất 100 tỷ đồng thì tiền thuế phải nộp bổ sung 108 tỷ đồng… là cực kỳ vô lý.

Từ đó, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị, thay vì thu 5,4% hay 3,6% thì Bộ Tài chính trình Chính phủ chỉ thu bổ sung 0,5%.

“Quy định này của Luật Đất đai không phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy định pháp luật là chỉ áp dụng hồi tố với nghĩa vụ pháp lý nhẹ hơn, còn quy định nặng hơn không được áp dụng trước đó. Đến khi lấy ý kiến để sửa Luật Đất đai thì chúng tôi đề nghị bỏ hoàn toàn khoản thu này", ông Châu nhấn mạnh.

Đừng để bảng giá đất 'chạy đua' với giá ảo trên thị trường

Thực tế, bất cập lớn nhất mà nhiều người quan tâm, đó là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó.

Trường hợp "nổi tiếng bất đắc dĩ" nhất chính là câu chuyện ở Nghệ An, khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất cho một miếng đất giá trị khoảng 3 tỷ đồng nhưng thuế mất tới 4,5 tỷ đồng.

Đáng nói, câu chuyện này không phải hy hữu mà diễn ra ở nhiều nơi. Nguyên nhân của tình trạng này thời gian qua, một số tỉnh, thành đã ban hành bảng giá đất mới thay thế bảng giá đất cũ với giá tăng cao gấp nhiều lần.

Ngay tại TP.HCM, rất nhiều hộ, nhiều gia đình cũng không đủ khả năng đóng thuế đất do bảng giá đất mới tăng quá cao, có nơi như Hóc Môn (cũ), cao gấp 38 lần so với bảng giá đất cũ. Việc này dẫn đến khoảng cách giữa giá đất ở và đất nông nghiệp bị kéo ra quá xa.

“Người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở phải đóng số tiền rất lớn, vượt quá khả năng tài chính của họ”, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Tổng biên tập Báo Thanh Niên, cho biết.

Ông Toàn cũng lo lắng khi tiêu chí để xây dựng bảng giá đất là sát giá thị trường. Song, nếu không có cơ sở khoa học, rất có thể bảng giá đất lại "chạy đua" với giá ảo trên thị trường. Nếu các địa phương căn cứ vào mức giá đã được thổi lên đó làm dữ liệu để xây dựng bảng giá đất sẽ dẫn đến tình trạng bảng giá đất "chạy đua" với giá ảo. Và hệ lụy của việc này là giá nhà đất ngày càng đắt đỏ, xa vời với khả năng tài chính của nhiều người dân.

“Khi phí chuyển nhượng, thuế sử dụng đất tăng vọt kéo chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng lên và người mua nhà là người phải gánh chịu cuối cùng", ông Toàn nhấn mạnh.

Một vấn đề “rất vô lý” khác, theo ông Toàn, là quy định khoản tiền bổ sung tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024 theo dự thảo tờ trình sửa đổi Nghị định 103 của Bộ Tài chính.

“Nói đây là khoản thu bổ sung, nhưng thực chất là thu tiền lãi đối với số tiền chưa đóng trong khoảng thời gian Nhà nước chưa tính xong nghĩa vụ tài chính. Điều vô lý chính là ở chỗ: Nhà nước chậm tính tiền sử dụng đất nhưng lại tính lãi doanh nghiệp. Mà số lãi bổ sung này rất lớn, nếu quy định này giữ nguyên doanh nghiệp phải đóng hàng trăm tỷ đồng”, ông Toàn nêu.

Ghi nhận những ý kiến góp ý của doanh nghiệp, chuyên gia tại hội thảo, ông Lê Tấn Cận, Thứ trưởng Bộ Tài chính cho hay, đối với khoản tiền nộp thuế bổ sung, 3 nhóm đề xuất là giữ nguyên mức thu, giảm thu và không thu khoản thu bổ sung. Đây là 3 phương án đề xuất và Bộ Tài chính đã hoàn thiện, có phương án giảm mức thu cũng như giảm thời gian tính tiền sau khi trừ đi thời gian cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất.

Riêng đối với nội dung kiến nghị không thu tiền nộp thuế bổ sung, Bộ Tài chính ghi nhận và cùng với Bộ Nông nghiệp và môi trường báo cáo Chính phủ trong quá trình sửa Luật Đất đai.

Đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thời gian qua, Bộ Tài chính nhận được ý kiến phản ánh do giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ.

Trong đó, giá đất ở tăng cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

“Hiện, Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về tình hình thực hiện việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân”, ông Cận nói.