HoREA: Nhiều quan ngại về thị trường bất động sản TP. HCM năm 2019

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất giảm

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và dự báo năm 2019 của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP. HCM năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi tăng trưởng nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch, mức nộp tiền sử dụng đất vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, đã có dấu hiệu lệch pha cung - cầu sản phẩm nhà ở.

Trong đó, nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TP. HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể, năm 2018, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách (268.780 tỷ đồng). Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất. So với năm 2017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất.

Cũng so với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%) còn số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm đến 22,5%). Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 lên đến 3.013 tỷ đồng và thực tế kéo theo tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). Điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản không chỉ có dấu hiệu chững lại mà còn có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Báo cáo HoREA cũng cho thấy quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017 (có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn).

Cũng theo HoREA thì điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019. Điều này có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

Lệch pha cung - cầu và giải pháp tháo gỡ

HoREA cảnh báo thị trường bất động sản TP. HCM phát triển chưa bền vững qua những số liệu như: phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30% (tăng 4,5% so với năm 2017), phân khúc trung cấp chiếm 45,3% (tương đương năm 2017) và phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% (giảm 4,4% so với năm 2017). Bởi vì, thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp. Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Theo HoREA chỉ số cũng đáng lưu tâm là hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: Hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; Hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được. Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. 

Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Thủ phạm chính, theo HoREA là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... trên các phương tiện thông tin, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang quảng cáo chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi. Nhưng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Từ thực trạng và những cảnh báo được nêu trên, HoREA đưa ra những kiến nghị nhằm xử lý điểm nghẽn, khắc phục lệch pha cung - cầu để thị trường bất động sản thành phố phát triển ổn định, lành mạnh theo hướng bền vững năm 2019 như sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Nhà ở, Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật về việc "Quyết định chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, đề xuất UBND thành phố có văn bản chỉ đạo các Sở, ngành tháo gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất, UBND chỉ đạo sở ngành liên quan có giải pháp để rút ngắn thời gian làm thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án cũng như đơn giản hóa công tác lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng nhà ở xã hội, nhất là dự án sử dụng thiết kế điển hình nhà ở xã hội...