Thị trường bất động sản TP. HCM 'đói' nguồn cung

Từ nhiều tháng nay, mỗi lần dạo qua những tuyến phố tấp nập của Sài Gòn, thấy những khu đất lớn, đẹp của thành phố đang nằm im lìm, quây kín tôn, vắng bóng công nhân, xe chở vật liệu qua lại, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành lại chỉ biết thở dài, bởi ông biết chắc chắn rằng bên trong những khu đất đang bị "đóng thùng" ấy là một dự án đang bất động, chưa biết ngày nào sẽ được triển khai. 

Theo ông Đực, tình trạng này không chỉ xuất hiện ở một hai dự án mà đã trở thành một thực trạng đáng báo động khi hàng loạt dự án tại TP. HCM đang bị ngưng trệ.

Ông Đực lo ngại cho tương lai nguồn cung của thị trường và sự phát triển của các doanh nghiệp khi trong năm vừa qua, nhiều công ty địa ốc không có dự án để triển khai, nguồn hàng để bán, hoạt động rất khó khăn.

"Nếu không có giải pháp sớm gỡ khó cho nguồn cung trên thị trường, nếu như năm 2019 cả TP. HCM chỉ có 10 - 15 dự án được ra hàng, cục diện thị trường bất động sản khi đó sẽ ra sao", vị lãnh đạo này trăn trở.

Đáng chú ý như Novaland, đã hai năm nay doanh nghiệp này gần như rất ít dự án mới ngoài một vài dự án ít ỏi như Victoria Village (Quận 2) và mới đây là căn hộ hạng sang The Grand Manhattan (Quận 1) với quy mô khoảng 1.000 căn hộ.

Trong khi đó, dự án 4,3 ha ở đường Đồng Văn Cống (Quận 2) của tập đoàn này dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã có sổ đỏ nhưng do phải bổ sung thủ tục chấp thuận chủ đầu tư nên đến nay vẫn chưa thể khởi động.

Trong hoàn cảnh tương tự là Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh. Từ đầu năm 2018, doanh nghiệp này cũng mới chỉ tung ra thị trường được một dự án căn hộ tại Quận 7, TP. HCM. Nhiều doanh nghiệp lớn như Phúc Khang, Him Lam Land, An Gia từ đầu năm đến nay cũng không có dự án nào tung ra thị trường.

Bước sang năm 2018, thị trường bất động sản mặc dù vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không xuất hiện "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP. HCM, trong năm 2018 đã có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà, trong đó, có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.

So với nguồn cung bất động sản năm 2017, số lượng dự án năm 2018 đã giảm 18 dự án, tương ứng với 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm lên đến 34,1%. 

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn (giảm 22,6%), phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn (giảm 34,2%), phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn (giảm đến 44,1%). 

Quy định chấp thuận chủ trương đầu tư làm khó doanh nghiệp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, sự suy giảm nguồn cung trên thị trường là rất rõ, hiện nay, các dự án được thông qua rất khó khăn. 

Số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM cho thấy, trong năm 2018, Sở Xây dựng đã trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt 124 dự án nhà ở thương mại, giảm 12,7% so với năm 2017. 

Trong đó, có 14 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 30 dự án; chấp thuận đầu tư 80 dự án. Năm 2018, Ủy ban nhân dân thành phố đã chấp thuận cho chuyển nhượng 17/25 dự án bất động sản, giảm 15% so với năm 2017.

Nguyên nhân của thức trạng này theo ông Châu là do những quy định về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án đang có những chồng chéo, bất hợp lý mà trước hết là quy định về "đất ở hợp pháp".

Theo đó, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà quy định, doanh nghiệp phải nhận chuyển quyền sử dụng "đất ở" theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Chính quy định này gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới bởi lẽ, các hầu hết các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng không phải 100% "đất ở". 

Mặt khác, quy định này cũng mâu thuẫn với Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo ông Châu, đây là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay. Trong khi đó, đến thời điểm này, nhiều doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Đơn cử như Công ty CP Đầu tư Nam Long, một doanh nghiệp đang gặp trở ngại về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long cho biết, công ty có dự án 5,8 ha, hiện đã giải phóng mặt bằng gần hết, nhưng không thể thực hiện dự án do quy định muốn được công nhận làm chủ đầu tư, doanh nghiệp phải có 100% đất sạch và phải có sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đất.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh cũng thẳng thắn thừa nhận rằng quy định "doanh nghiệp phải có đất ở hợp pháp mới được chấp thuận đầu tư dự án" là quy định "bó chân" doanh nghiệp, gây khó khăn rất nhiều cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án hiện nay.

"Nếu có đất ở hợp pháp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư thì quá vô lý. Như vậy, làm sao đầu tư những khu đô thị mới, bởi đó toàn là những khu đất nông nghiệp hoặc đất khác chứ hoàn toàn không có đất ở", ông Trung khẳng định.

Minh chứng cho điều này là số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM cho thấy, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74% dự án có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Để gỡ khó cho các doanh nghiệp trong trường hợp này, ông Châu đã kiến nghị lên UBND TP. HCM hai phương án xử lý. Theo đó, đối với các dự án có 100% đất ở, chiếm 25,9% trong tổng số 170 dự án được trình lên UBND thành phố thì thành phố nên chấp thuận chủ trương đầu tư và giao Sở Xây dựng thụ lý.

Đối với các dự án đã giải phóng xong mặt bằng nhưng có xen kẹt đất ở và các loại đất khác thì nên có cơ chế cho các dự án này được chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện nay, thành phố đã giao cho Sở Kế hoạch và đầu tư xử lý.

Tuy nhiên theo ông Châu, ngay cả khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn còn một điểm nghẽn nữa là để công nhận chủ đầu tư cho dự án, Sở Xây dựng phải trình UBND thành phố để xem xét.

Đơn cử như trường hợp của Công ty CP Địa ốc Phú Long, cuối năm 2004, công ty trúng đấu giá 14 khu đất với tổng diện tích 44,5ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để xây dựng khu đô thị Dragon City. Tuy nhiên, khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư.

Theo ông Châu: "Rõ ràng đang có những thuật ngữ thiếu sự thống nhất trong luật đang làm khó doanh nghiệp. Bởi trên thực tế, công nhận chủ trường đầu tư và công nhận chủ đầu tư là một. Hơn nữa, nếu chỉ công nhận chủ trương đầu tư thì ai làm quy hoạch 1/500, trong khi đó, theo nghị định của Chính phủ quy định rằng, chủ đầu tư phải làm việc này".

Do đó, ông Châu cho rằng nên gộp hai việc công nhận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư làm một để bớt những thủ tục rườm rà cho doanh nghiệp.

Cũng theo vị lãnh đạo này, nếu các điểm nghẽn trên không sớm được tháo gỡ, nguồn cung trên thị trường bất sản TP. HCM sẽ rất khó khăn. Thị trường bất động sản 2019 sẽ rất nhiều thách thức, chứ không lạc quan như nhiều chuyên gia nhận định.

Cán bộ thành phố đang "chùn tay"

Bên cạnh nguyên nhân do các quy định pháp luật chồng chéo, thủ tục cấp chứng nhận đầu tư, chứng nhận chủ đầu tư, quy định "đất ở hợp pháp, lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản TP. HCM giảm mạnh về nguồn cung, ông Đực cho rằng còn có hai nguyên nhân khác. 

Thứ nhất, đối với các dự án có nguồn gốc đất công, thời gian gần đây đều bị ngưng trệ để phục vụ công tác thanh khiểm tra của Chính phủ. 

Thứ hai là vấn đề về thủ tục hành chính trì trệ. Theo đó, sau dư chấn nhiều lãnh đạo TP. HCM bị bắt, hiện nay các cán bộ của thành phố này đều đang "chùn tay". 

Thậm chí, theo ông Đực: "Một phòng ở Sở Tài nguyên và môi trường có một nguyên trưởng phòng và đương nghiệm phó trưởng phòng bị bắt nên các thủ tục hành chính tại cơ quan này rất rườm rà, phức tạp, nhiều tầng nhiều lớp, các cán bộ đùn đẩy nhau, không ai dám ký phê duyệt cho dự án vì sợ liên luỵ trách nghiệm".

Vị lãnh đạo này cho rằng, tình trạng này đang dẫn đến nguy cơ đóng băng nguồn cung bất động sản năm 2019, làm mất "nhuệ khí" phát triển của các doanh nghiệp. Điều này rất đáng lo ngại với thị trường bất động sản bởi khi nguồn cung hạn hẹp, giá nhà ở có thể sẽ tăng cao do cung không theo kịp cầu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay là khó khăn về thủ tục hành chính. 

Nhà nước hiện đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm mục đích làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm. 

"Không thể phủ nhận sự cần thiết của việc này và những tác động tích cực đến toàn xã hội, tuy nhiên thực tế trong thời gian qua đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư không được hoặc chậm phê duyệt cấp phép do các cán bộ “vừa làm vừa nghe ngóng” hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm chậm thời gian triển khai, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án", ông Nam cho hay.

Trong năm 2019, nguồn cung bất động sản trên thị trường có thể chưa bị ảnh hưởng nhiều vì các doanh nghiệp vẫn còn hàng để bán. Tuy nhiên, trong tương lai đến năm 2020, nếu vướng mắc này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng.

Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển bất động sản đang có xu hướng chạy về các “tỉnh lẻ” như Phú Yên, Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Yên Bái nơi có nhiều chính sách hấp dẫn nhà đầu tư. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần có giải pháp xử lý kịp thời để gỡ khó cho thị trường, giúp thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững trong thời gian tới, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhán mạnh.