Kẹt quỹ đất sau cổ phần hoá doanh nghiệp

10:19, 25/06/2024
LS. Phạm Thanh Tuấn
Chuyên gia pháp lý bất động sản

Phương án sử dụng đất đã phê duyệt sau cổ phần hóa không đồng bộ với quy hoạch về đất đai, xây dựng và mong muốn, nguyện vọng của doanh nghiệp đã khiến nhiều thửa đất bị “kẹt”, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp và lãng phí nguồn lực đất đai.

Vướng do phương án sắp xếp nhà đất

Mỗi lần đi qua khu đất bỏ hoang vẫn đang quây tôn tại một con phố của quận Đống Đa (Hà Nội), tôi cảm thấy lòng chùng xuống. 

Từng tư vấn pháp lý dự án này nên tôi biết nguồn gốc khu đất kia đã từng là cơ sở sản xuất của doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực dược phẩm. 

Sau cổ phần hóa, doanh nghiệp đề xuất chuyển mục đích sang làm văn phòng thương mại nhưng không thực hiện được vì phương án sử dụng đất đã phê duyệt xác định: doanh nghiệp sử dụng đất làm nhà xưởng sản xuất.

Dự án trên không phải là trường hợp duy nhất có vướng mắc giữa phương án sử dụng đất đã được phê duyệt và quy định pháp luật về đất đai. Không đồng bộ của pháp luật về quản lý tài sản công với pháp luật về đất đai là một trong những rào cản ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp sau cổ phần hóa.

Theo quy định, các doanh nghiệp mà nhà nước nắm trực tiếp hoặc gián tiếp trên 50% vốn điều lệ theo quy định tại Nghị định số 167/2017/NĐ-CP (sửa đổi) phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án sắp xếp, xử lý nhà, đất, gọi chung là “phương án sắp xếp nhà đất”. 

Phương án sắp xếp nhà đất là một trong những căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định việc sử dụng đất doanh nghiệp sau cổ phần hóa.

Phương án này đưa ra chín hướng xử lý nhà đấ, gồm: giữ lại tiếp tục sử dụng; thu hồi; điều chuyển; bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển giao về địa phương để quản lý, xử lý.

Các hướng xử lý khác gồm tạm giữ lại tiếp tục sử dụng; sử dụng nhà, đất để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao; và hình thức khác do Thủ tướng Chính phủ xem xét.

Ngoài ra, khi thực hiện cổ phần hóa cùng với phương án sắp xếp lại lao động, phương án sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp cần lập phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 126/2017/NĐ-CP (sửa đổi). 

Phương án sử dụng đất là một thành phần hồ sơ trong cổ phần hóa. Phương án sử dụng đất gồm các nội dung như báo cáo hiện trạng nhà, đất của doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng, đề xuất phương án sử dụng đất sau cổ phần hóa và đối chiếu phương án sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Tuy được điều chỉnh bởi các nghị định khác nhau nhưng phương án sắp xếp nhà đất theo Nghị định 167 hay phương án sử dụng đất theo Nghị định 126 đều có mục tiêu hướng đến việc quản lý hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp có vốn nhà nước. 

Doanh nghiệp vì thế phải sử dụng đất theo phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Trong khi đó, thực tế sau khi cổ phần hóa, do có thay đổi về mục tiêu, ngành nghề kinh doanh nên không ít trường hợp doanh nghiệp đã đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện và thủ tục quy định tại Luật Đất đai. Tuy nhiên, do khu đất có nguồn gốc từ cổ phần hóa nên ngoài quy định pháp luật về đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất còn phải thực hiện theo quy định về quản lý tài sản công (phương án sử dụng đất, phương án sắp xếp nhà đất). 

Tạo điều kiện khơi thông nguồn lực đất đai

Không ít trường hợp, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không đồng bộ đã gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc khi triển khai.

Đơn cử như khi tiến hành cổ phần hóa, phương án sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt xác định doanh nghiệp A tiếp tục sử dụng làm cơ sở sản xuất. 

Tuy nhiên, sau khi cổ phần hóa, khu đất trên đã thay đổi quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất sang thành đất thương mại dịch vụ. 

Trong trường hợp này, giữa phương án sử dụng đất đã phê duyệt khi cổ phần hóa với quy hoạch về đất đai, xây dựng đã duyệt không đồng bộ. 

Câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp A có được chuyển mục đích khu đất trên từ đất cơ sở sản xuất kinh doanh sang đất thương mại dịch vụ không ?

Theo quy định tại điểm m, khoản 2, điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị, doanh nghiệp sau cổ phần hóa phải thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp. 

Việc chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện sắp xếp, xử lý nhà, đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định. Kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp vi phạm.

Yêu cầu đặt ra trong Nghị quyết số 82 với doanh nghiệp sau cổ phần hóa là phải thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp.

Cùng với tâm lý thực thi pháp luật theo phương châm “bắt nhầm còn hơn bỏ sót” do sợ thất thoát vốn nhà nước trong cổ phần hóa, địa phương sẽ yêu cầu việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp phải phù hợp với phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Như vậy, nếu phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp không xác định chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp sẽ không được thực hiện được nội dung này cho dù việc chuyển mục đích này có đáp ứng tất cả các điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai, pháp luật về quy hoạch, đầu tư.

Việc điều chỉnh phương án sử dụng đất với các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, nhất là khi doanh nghiệp không còn vốn nhà nước, không có cơ sở pháp lý rõ ràng. 

Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến không ít các thửa đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa bị “kẹt”. Nếu tiếp tục sử dụng không hiệu quả mà chuyển mục đích thì không được.

Mặc dù Chính phủ cũng đã có chỉ đạo kiên quyết thu hồi và đấu giá đất trong trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất không phù hợp với phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa, nhưng việc triển khai trên thực tế quy định này là rất khó khăn do Luật Đất đai 2013 (điều 57) cũng như Luật Đất đai 2024 (điều 121) đều không có quy định hồi đất trong trường hợp này. 

Điều này đã và sẽ gây ra không ít lúng túng cho các địa phương khi xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất cho các dự án có nguồn gốc quỹ đất từ cổ phần hóa.

Quản lý chặt chẽ, hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa là cần thiết. Tuy vậy, mục tiêu quản lý sao để vừa tránh thất thoát nhưng vẫn đảm bảo khơi thông nguồn lực đất đai là vấn đề quan trọng. 

Việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa nên thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt trong hồ sơ cổ phần hóa. 

Điều này bảo đảm tính hiệu lực, hiệu quả của hệ thống các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và khơi thông nguồn lực đất đai, góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước.