Cấn cái với Luật Đất đai

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn rất nhiều ý kiến trái chiều với nhiều nội dung vẫn còn hai phương án và cần thêm thông tin làm rõ. 

Theo ông Thanh, nhiều nội dung chính sách lớn của dự thảo luật vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau, chưa tập trung, khó xác định xu hướng, chưa thống nhất về nhiều vấn đề phức tạp. Một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu.

Theo đó, còn tới 14 trong tổng số 26 nội dung vẫn còn 2 phương án, một nội dung cần có thông tin làm rõ và năm nội dung Đảng đoàn Quốc hội đã báo cáo cấp có thẩm quyền.

Tổng hợp ý kiến thảo luận tại hội trường cũng cho thấy, chỉ có ít ý kiến đề nghị thông qua dự án Luật tại Kỳ họp thứ 6 còn một nửa ý kiến đề nghị rà soát kỹ lưỡng, dành thêm thời gian tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật một cách thấu đáo nhất, cân nhắc cẩn trọng việc thông qua dự án luật khi còn quá nhiều ý kiến khác trong trong dự thảo luật.

Vì vậy, thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị chưa thông qua dự án luật tại kỳ họp này.

Nhấn mạnh đây là dự án Luật rất quan trọng, nên phải đặt ưu tiên chất lượng lên hàng đầu, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị các cơ quan nghiên cứu nghiêm túc, tiếp thu đầy đủ, giải trình kỹ lưỡng những nội dung để có dự án luật tốt nhất. 

Dự thảo hiện còn ý kiến khác nhau, một số nội dung thiết kế hai phương án, chưa thống nhất được chính sách quy định trong luật, thường vụ Quốc hội sẽ bàn, rút lại còn một phương án để trình Quốc hội quyết định.

Nhiều nội dung còn tranh luận

Dự án luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội biểu quyết thông qua ngày 29/11 nhưng đến nay dự luật vẫn còn 14 nhóm nội dung có hai phương án cần xin ý kiến.

Một số vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau có thể kể đến như trường hợp thu hồi đất hay tự thỏa thuận, loại đất được làm dự án nhà ở thương mại, phương pháp định giá đất.

Về phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng, dự thảo đề xuất hai phương án. Phương án 1 là giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. 

Phương án 2 là quy định tại luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp để bảo đảm tính công khai, minh bạch, dễ áp dụng.

Một vấn đề còn cấn cái nữa là thu hồi đất và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư vốn tư nhân. 

Theo phương án Chính phủ đề xuất, với dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, ưu tiên theo hướng người đang có quyền sử dụng đất hoặc người tự nguyện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, phương án này sẽ giúp phát huy cơ chế thỏa thuận dân sự giữa nhà đầu tư và người dân để tạo lập quỹ đất cho dự án, giúp hạn chế khiếu kiện của người dân khi áp dụng cơ chế thu hồi đất bắt buộc. 

Tuy nhiên, vẫn có một luồng quan điểm cho rằng phương án này dường như chưa hoàn toàn phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW, trong đó quy định thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. 

Như vậy, Nhà nước cần tăng cường thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu thay vì cho phép các chủ thể chủ động thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích mà không đấu giá, đấu thầu.

Một số đại biểu Quốc hội cũng bày tỏ sự lo ngại về việc nếu thực hiện cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án sẽ rất khó đạt được sự đồng thuận của 100% người dân, dự án không triển khai được, dẫn đến “quy hoạch treo”.

Về vấn đề loại đất nào được làm nhà ở thương mại, tại báo cáo gần nhất gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã đề xuất chỉnh lý dự thảo theo hướng đột phá, bãi bỏ hoàn toàn các yêu cầu về loại đất mà nhà đầu tư phải đang có hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Dự thảo luật chính thức trình Quốc hội đã thiết kế hai phương án, trong đó phương án 2 theo như Chính phủ đề xuất, còn phương án 1 là bảo toàn quy định hiện hành là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở và đất khác. 

Hiện đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với phương án 1 nhưng theo ông Đỉnh, nếu giữ phương án sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn cho khoảng 300 dự án nhà ở trên cả nước.

Hiện nhiều nhà đầu tư đã “gom đất” nhưng không thể triển khai được vì diện tích đất gom được không có đất ở. Ngoài ra, điều này không thể chế được quy định của Nghị quyết 18-NQ/TW về việc tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Ông Đỉnh tán thành với phương án mở rộng các loại đất được làm nhà ở thương mại vì cho rằng, Nghị quyết 18 quy định rất mở, cho phép địa phương linh hoạt giữa cơ chế hành chính như thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu với cơ chế dân sự như cho phép thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, các trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để phát triển đô thị chủ yếu xảy ra tại khu vực phát triển mới mà thường chưa có đất ở nên nếu yêu cầu phải có sẵn một tỷ lệ đất ở mới được triển khai dự án sẽ “bất khả thi”.

Bên cạnh các vấn đề còn hai phương án, dự thảo luật cũng có nội dung cần có thông tin làm rõ về đối tượng được sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.