Thay vì bị dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thị trường bất động sản đang vận hành theo nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng thực.
Sau hơn hai thập kỷ phát triển, thị trường bất động sản đang chứng kiến một sự thay đổi đáng kể trong cách người dân lựa chọn nơi an cư. Nếu trước đây, một căn nhà chỉ cần đáp ứng nhu cầu ở, thì nay người mua kỳ vọng nhiều hơn ở một không gian sống hoàn chỉnh, có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và đủ khả năng đồng hành với chất lượng sống trong nhiều năm.
Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Vùng 17, Công ty CP Vinhomes, đánh giá, sự thay đổi này diễn ra song hành với quá trình đầu tư hạ tầng và tái định hình không gian đô thị. Khi những tuyến đường, cây cầu, sân bay hay cảng biển dần hình thành, tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng thay đổi theo.
"Khách hàng hiện nay không còn sợ mất cơ hội, mà sợ lựa chọn sai", ông Tâm nói tại tọa đàm: 'Tái định vị thị trường bất động sản - Khi nhu cầu thực trở thành nền tảng phát triển bền vững', diễn ra mới đây.
Theo ông Tâm, quyết định 'xuống tiền' của nhà đầu tư không còn dựa vào những đợt tăng giá hay chính sách bán hàng hấp dẫn, mà là quá trình cân nhắc kỹ lưỡng về pháp lý, chất lượng sản phẩm, khả năng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và giá trị sống lâu dài mà dự án có thể mang lại.
Từ góc nhìn đó, nhiều chủ đầu tư cũng buộc phải thay đổi cách phát triển sản phẩm. Thay vì chỉ xây những khu nhà ở đơn thuần, xu hướng hiện nay là kiến tạo các đô thị tích hợp, nơi cư dân có thể sinh sống, học tập, chăm sóc sức khỏe, làm việc và giải trí trong cùng một không gian.
"Các tiêu chuẩn phát triển bền vững theo mô hình ESG (môi trường - xã hội - quản trị) cũng dần trở thành một trong những tiêu chí cạnh tranh mới của thị trường", ông Tâm nhấn mạnh.
Dẫn chứng cho xu hướng này, ông Tâm nhắc đến dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, được phát triển theo mô hình đô thị cộng sinh và hưởng lợi từ hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như cầu Cần Giờ, cảng trung chuyển quốc tế và sân bay Long Thành. Khi mạng lưới kết nối hoàn thiện, khoảng cách địa lý sẽ không còn là yếu tố quyết định giá trị bất động sản. Thay vào đó, lợi thế sẽ thuộc về những đại đô thị có khả năng kiến tạo không gian sống, việc làm và dịch vụ trong cùng một hệ sinh thái, tương tự vai trò mà Phú Mỹ Hưng từng tạo ra đối với khu Nam TP.HCM.
Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Tâm cho rằng thị trường cũng đang bước vào một cuộc cạnh tranh hoàn toàn mới. Nếu trước đây chủ đầu tư có thể thu hút khách hàng bằng các chương trình chiết khấu, ưu đãi tài chính hay chính sách bán hàng hấp dẫn, thì nay những lợi thế đó không còn đủ sức tạo khác biệt. Khi người mua ngày càng tỉnh táo và không còn bị chi phối bởi tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội", yếu tố quyết định lại chính là uy tín và năng lực của chủ đầu tư.
Theo ông Tâm, niềm tin của khách hàng không được tạo dựng bằng những cam kết trên giấy, mà phải được chứng minh bằng pháp lý minh bạch, tiến độ thi công đúng hẹn, chất lượng sản phẩm và khả năng vận hành dự án sau khi bàn giao.
"Trong một thị trường đang sàng lọc mạnh mẽ, chính những yếu tố cốt lõi đó sẽ quyết định sức cạnh tranh và giá trị bền vững của mỗi dự án, thay vì những lợi thế mang tính thời điểm", ông Tâm nói.
Ở góc nhìn toàn cảnh, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, quá trình phân hóa trên thị trường bất động sản đang diễn ra ngày càng mạnh giữa các phân khúc, khu vực và cả các doanh nghiệp phát triển dự án.
Ông Đính cho rằng khi nguồn cung dần được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà vận động theo nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng của tài sản.
"Đây là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm cũng như năng lực triển khai dự án", ông Đính nhận định.
Diễn biến thị trường trong nửa đầu năm nay cũng phản ánh rõ sự dịch chuyển này. Số liệu nghiên cứu từ VARS IRE cho thấy, quý II/2026 ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp thành công, nâng tổng lượng giao dịch trong sáu tháng đầu năm lên khoảng 48.000.
Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 58%, cho thấy sức cầu chưa hề suy yếu, nhưng dòng tiền đã trở nên thận trọng và chọn lọc hơn đáng kể.
Ông Lưu Quang Tiến, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường VARS IRE cho hay, thay vì chạy theo những cơn sốt đất hay kỳ vọng quy hoạch, người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai rõ ràng và khả năng khai thác dòng tiền thực thông qua cho thuê hoặc sử dụng ngay. Thị trường vì thế đang chuyển từ giai đoạn "mua theo kỳ vọng" sang "mua theo giá trị".
Trong khi sức cầu được sàng lọc, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao do chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, trong khi nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về phân khúc trung - cao cấp. Bình quân trên cả nước, giá bán sơ cấp trong sáu tháng đầu năm đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM lên tới 108 triệu đồng/m².
Theo chuyên gia của VARS IRE, bức tranh ở thị trường thứ cấp cũng ngày càng phân hóa. Những dự án sở hữu hạ tầng đồng bộ, pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác hiệu quả vẫn duy trì đà tăng giá và thanh khoản ổn định. Ngược lại, các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc hiệu ứng quy hoạch tiếp tục rơi vào tình trạng giao dịch chậm, buộc nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng.
"Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang từng bước quay về quỹ đạo phát triển lành mạnh hơn, nơi giá trị thực dần thay thế những cơn sốt mang tính chu kỳ", ông Tiến đánh giá.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, cho hay, lâu nay thị trường thường mặc định nhu cầu thực chỉ là người mua căn nhà đầu tiên để an cư. Tuy nhiên, thực tế khái niệm này rộng hơn nhiều. Đó có thể là người mua nhà để tạo dòng tiền cho tuổi già, người mua để chuẩn bị tài sản cho con cái, hay người sở hữu thêm một căn nhà ở vùng ven làm nơi nghỉ dưỡng cuối tuần.
"Điểm chung của những nhóm khách hàng này là bất động sản được mua để phục vụ một mục đích sử dụng cụ thể, chứ không phải chạy theo kỳ vọng lướt sóng", ông đánh giá.
Song, theo ông Hoàng, nếu chỉ nhìn vào nhu cầu là chưa đủ. Điều quyết định khả năng hình thành giao dịch vẫn là năng lực tài chính của người mua.
"Không phải ai có nhu cầu cũng đủ khả năng sở hữu nhà. Phần lớn người mua vẫn phải dựa vào vốn vay ngân hàng. Với mặt bằng lãi suất 12-13%/năm hiện nay, rất ít người dám vay để mua một căn hộ trị giá 3-4 tỷ đồng, dù đó là nhu cầu ở thực", ông nói.
Theo vị chuyên gia, nghịch lý của quá trình thanh lọc hiện nay là nhóm chịu tác động đầu tiên lại chính là những người có nhu cầu ở thực nhưng tiềm lực tài chính hạn chế. Trong khi đó, những khách hàng có sẵn nguồn vốn vẫn đủ dư địa để quan sát, chờ thời điểm phù hợp hoặc lựa chọn các dự án có chính sách bán hàng tốt hơn.
Ông cũng cho rằng quá trình sàng lọc sẽ loại bỏ dần những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, thiếu chuẩn bị hoặc chạy theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ).
Từ câu chuyện nhu cầu thực, ông Hoàng đặt ra vấn đề tái định vị giá trị bất động sản. Theo ông, không nên hiểu khái niệm này đơn giản là kéo giá nhà xuống thấp hơn. Giá bất động sản vốn được hình thành theo quy luật cung - cầu và Nhà nước không thể can thiệp trực tiếp vào giá bán, ngoại trừ mô hình bao cấp trước đây khi Nhà nước vừa là bên tạo nguồn cung vừa quyết định giá.
"Điều quan trọng không phải là làm sao để giá bất động sản giảm, mà là làm sao để mỗi phân khúc trở về đúng giá trị của nó", ông nhấn mạnh.
Theo đó, mỗi phân khúc cần được phát triển bằng những chính sách riêng. Với nhà ở vừa túi tiền dành cho người mua lần đầu hoặc người thu nhập trung bình, cần một hệ thống giải pháp đồng bộ, từ quy hoạch quỹ đất, cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án đến các chương trình tín dụng ưu đãi cho người mua.
Chuyên gia này kỳ vọng những thay đổi trong hệ thống pháp luật thời gian tới sẽ từng bước đưa thị trường tiến gần hơn với mô hình của nhiều quốc gia phát triển trong khu vực, nơi Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua chính sách thay vì can thiệp hành chính vào giá cả.
Ở góc độ dài hạn, ông Hoàng cho rằng Việt Nam cần những chương trình hỗ trợ quy mô lớn và ổn định hơn thay vì các giải pháp tình thế.
Ông dẫn lại gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng triển khai giai đoạn 2013-2014. Theo ông, chương trình này không chỉ góp phần phục hồi thị trường sau giai đoạn đóng băng mà còn tạo động lực để doanh nghiệp phát triển mạnh phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền. Trong giai đoạn 2015 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm khoảng 30 - 40% tổng nguồn cung, tỷ lệ mà thị trường hiện nay gần như không còn.
"Điều thị trường cần lúc này là một chương trình có quy mô lớn hơn, được thiết kế với cơ chế vận hành dài hạn nhằm hỗ trợ đồng thời cả doanh nghiệp phát triển dự án và người dân có nhu cầu mua nhà ở thực", ông Hoàng kỳ vọng.
Ở góc nhìn nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở tại CBRE Việt Nam, cho rằng tranh luận về nhu cầu thực sẽ không có nhiều ý nghĩa nếu người dân vẫn không thể tiếp cận được những sản phẩm phù hợp với thu nhập của mình.
Theo ông, bài toán của thị trường không nằm ở việc xác định nhu cầu nào là "thực" hay "không thực", mà là tạo ra hệ thống sản phẩm đáp ứng khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng. Trong bối cảnh quá trình đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ rất nhanh, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, áp lực lên nguồn cung nhà ở ngày càng lớn. Tuy nhiên, nút thắt không phải vì các đô thị đã cạn quỹ đất.
"Không phải TP.HCM hết đất, mà vấn đề nằm ở cơ chế để chuyển hóa quỹ đất thành các dự án khả thi", ông Kiệt nói.
Theo ông, quỹ đất phát triển ở TP.HCM vẫn còn, nhưng quá trình tạo lập quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và đưa đất vào triển khai dự án vẫn kéo dài, khiến nguồn cung không theo kịp nhu cầu thực của thị trường.
Đại diện CBRE đánh giá việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng trong những năm gần đây, đặc biệt tại khu vực phía Nam, sẽ trở thành động lực quan trọng để mở rộng không gian đô thị.
Sau hơn hai thập niên phát triển, TP.HCM đã bước sang một giai đoạn mới, không còn chỉ cạnh tranh với các địa phương trong nước mà hướng tới vị thế của một siêu đô thị trong khu vực. Muốn đạt được mục tiêu đó, thành phố cần một hệ thống hạ tầng đồng bộ, tạo dòng chảy thông suốt cho giao thông, kinh tế và phát triển đô thị.
Theo ông Kiệt, diện mạo của TP.HCM mở rộng sẽ chưa thể thay đổi trong một sớm một chiều. Phải đến giai đoạn 2030 - 2035, khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro cùng những công trình hạ tầng chiến lược hoàn thiện và kết nối với nhau, bức tranh về một đại đô thị liên vùng mới thực sự hiện rõ. Đó cũng sẽ là nền tảng quan trọng định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản.
Tags:
Tags:
Kinh nghiệm từ Thượng Hải và Seoul cho thấy, để xây dựng một siêu đô thị, điều quan trọng không phải là mở rộng địa giới mà là tái cấu trúc không gian phát triển một cách đồng bộ.
Đi qua nửa thế kỷ từ khi vinh dự mang tên Bác, tầm vóc của TP.HCM không chỉ được đo bằng những tòa nhà chọc trời, mà nằm ở một mạch ngầm vẹn nguyên: tinh thần dấn thân xuyên thế hệ.
Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh: Năm mươi năm qua, Thành phố Hồ Chí Minh đã viết nên trang sử vẻ vang, rực rỡ tên vàng. Năm mươi năm tới, Thành phố phải viết tiếp một chương phát triển mới, lớn hơn, đẹp hơn, xứng đáng hơn, rực rỡ hơn.
Việc MIK Group ra mắt thương hiệu Forestia không chỉ đánh dấu bước mở rộng quy mô mà phản ánh sự chuyển dịch chiến lược từ phát triển dự án sang kiến tạo đô thị. Đằng sau lựa chọn này là những thay đổi trong quy hoạch Hà Nội, mô hình TOD và cách tiếp cận mới về xây dựng cộng đồng trong các khu đô thị quy mô lớn.
Vốn được xem là thị trường chủ yếu phục vụ nhu cầu ở của người dân địa phương, Hải Phòng gần đây trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư bất động sản miền Bắc.
Tối 11/7, “Halo Bay Live Concert – Vịnh hát mùa hè” mang đến một đêm nghệ thuật giàu cảm xúc tại Khu đô thị Halong Marina, nơi âm nhạc sống, ánh sáng và những chuyển động của nước cùng hòa vào không gian vịnh Hạ Long. Không chỉ là một live concert bên vịnh, chương trình được BIM Land đầu tư như một sản phẩm du lịch – giải trí đặc sắc, thể hiện sự chỉn chu, gu thẩm mỹ và cách BIM tạo nên bản sắc riêng cho mỗi điểm đến.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn cạnh tranh theo chiều sâu. Với các sàn giao dịch quy mô 20–100 môi giới, bài toán phân hóa hiệu suất giờ ít phụ thuộc vào nguồn hàng hay lượng khách hàng tiếp cận, mà phụ thuộc vào khả năng kiểm soát và khai thác dữ liệu trong nội bộ.
Chi phí đầu vào leo thang và điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới, đặc biệt trong bối cảnh bài toán hiệu quả đầu tư và thời gian phát triển dự án ngày càng trở nên thách thức.
Thay vì bị dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thị trường bất động sản đang vận hành theo nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng thực.
Với mức đầu tư chỉ ngang một chiếc xe tay ga cao cấp, VinFast VF 2 đang mở ra cơ hội lên đời ô tô cho nhiều người trẻ. Không chỉ có chi phí sử dụng “dễ thở”, mẫu xe mini của VinFast còn ghi điểm nhờ ngoại hình “bắt trend” và khả năng di chuyển linh hoạt trong phố đông.
Theo PGS Catherine Earl, thay vì chỉ coi chăm sóc người cao tuổi là bài toán an sinh, Việt Nam cần xây dựng một nền kinh tế chăm sóc toàn diện, tạo việc làm và mở ra động lực tăng trưởng mới.
Theo các chuyên gia, dù nguồn vốn dồi dào nhưng các nhà đầu tư đang gặp khó trong việc tìm kiếm cơ chế thoái vốn phù hợp. Đây là nguyên nhân khiến nhiều quỹ đầu tư có vốn cam kết nhưng chưa sẵn sàng giải ngân.
Đây là năm thứ 7 liên tiếp doanh nghiệp được trao giải ở hạng mục “Nơi làm việc tốt nhất châu Á”, đồng thời là năm đầu tiên được vinh danh tại hạng mục về “Chuyển đổi năng lực nhân sự” và “Dẫn đầu công nghệ”.
Lãi suất ngân hàng hôm nay cho thấy sức hút lớn ở nhóm kỳ hạn trung và dài hạn, một số ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất huy động lên tới 8,5%/năm cho kỳ hạn 6 tháng.
Già hóa dân số cùng nhu cầu chăm sóc sức khỏe chủ động từ nhóm người "chưa già" đang mở ra cơ hội tăng trưởng vượt trội cho nhiều lĩnh vực mới của ngành y tế.
