Khó khăn bủa vây thị trường văn phòng cho thuê trong ngắn hạn

Vốn là phân khúc điểm sáng của thị trường bất động sản trong vài năm gần đây, bất chấp những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, song thị trường văn phòng cho thuê đang gặp phải những khó khăn nhất định do tốc độ tăng trưởng kinh tế được dự báo chậm lại và bối cảnh khó khăn chung của cộng đồng doanh nghiệp.

Đầu năm 2022, nhu cầu cho thuê văn phòng đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ khi các doanh nghiệp trở lại hoạt động sau thời gian dịch bệnh. Lượng hấp thụ của thị trường văn phòng được ghi nhận ở mức vượt quá cả năm 2021. 

Tuy nhiên, trong nửa cuối của năm 2022, khách thuê – đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ đã có xu hướng hoãn lại kế hoạch mở rộng hoặc chuyển xuống những văn phòng nhỏ hơn trong bối cảnh áp lực kinh tế tăng cao được dự báo trong năm 2023. Các số liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, lượng hấp thụ của thị trường trong cả năm 2022 chỉ tương đương với mức thấp của năm 2021.

Giá chào thuê văn phòng ghi nhận ở mức 24,75USD/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng trưởng 5.5% so với cùng kỳ năm trước do quá trình cải tạo và nâng cấp ở những tòa nhà cũ nhằm tăng tính cạnh tranh, cùng với sự gia nhập của nguồn cung mới chất lượng tốt vào thị trường Hà Nội. ​

Trong năm 2022, chỉ có một tòa nhà hạng B mới từ phân khu phía Tây – Epic Tower – gia nhập thị trường, đóng góp thêm 22.350 m2 diện tích văn phòng cho thuê mới vào thị trường Hà Nội.​

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê trong quý IV/2022 được ghi nhận ở mức 87%, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm nhẹ 0,7 % so với quý trước do tâm lý khách thuê do dự trước dự báo diễn biến kinh tế trong năm 2023.

So với năm ngoái, cả văn phòng hạng A và hạng B đều tăng về giá chào thuê gộp trong năm 2022 (lần lượt là 4,5% và 6,5%). Điều này một phần nhờ vào sự gia nhập của nguồn cung hạng B mới với giá thuê trên trung bình, cùng với việc cải tạo và điều chỉnh giá thuê tại nhiều dự án trên toàn thành phố. Trong khi văn phòng hạng A duy trì mức tăng trưởng giá thuê trong quý IV tăng 0,62%, thì giá thuê hạng B lại giảm nhẹ 0,35% theo quý.

Công suất thuê của hạng A và hạng B đều tăng theo năm lần lượt là 2,7% và 1,7%, nhưng công suất thuê của hạng B giảm nhẹ khoảng 1% so với tình hình hoạt động của quý trước. 

Theo nhận định từ Cushman & Wakefield, càng về cuối năm, khách thuê càng thận trọng và do dự triển khai kế hoạch mở rộng do triển vọng kinh tế ảm đạm. Ngoại trừ một số công ty quốc tế lớn có đủ khả năng di dời và/hoặc mở rộng sang các không gian văn phòng mới, chất lượng cao, hầu hết khách thuê đều lựa chọn ở lại địa điểm hiện tại hoặc thậm chí sẵn sàng hạ cấp để tiết kiệm chi phí.

Trong ngắn hạn, nhu cầu thuê văn phòng mới có thể sẽ chậm lại khi tâm lý khách thuê vẫn cẩn trọng và do dự trước áp lực kinh tế sắp tới.​ Đối với những khách thuê có tiềm lực để mở rộng văn phòng, nguồn cung chất lượng cao vẫn sẽ là lựa chọn hàng đầu. 

Hiện tại, Techcombank Tower là nguồn cung mới duy nhất dự kiến ​​sẽ đi vào hoạt động trong vòng ba năm tới do quỹ đất hạn chế trong khu vực. Trong khi đó, các khu đô thị mới ở các khu vực xung quanh (ví dụ: Starlake Tây Hồ Tây NUA) đang hình thành và dự kiến ​​sẽ trở thành trung tâm kinh doanh lớn mới trong tương lai, phần nào giảm bớt áp lực cho khu vực trung tâm.​

Do diện tích hạn chế tại khu vực trung tâm, khu vực phía Tây và khu vực thứ cấp đang dẫn đầu về nguồn cung tương lai, với nhiều dự án mới dự kiến ​​trong 3 năm tới.​

Cũng theo Cushman & Wakefield, trước dự báo kinh tế ảm đạm, nhu cầu cho các không gian làm việc thay thế văn phòng như làm việc tại nhà, văn phòng ảo, không gian co-working có thể sẽ tăng trưởng do các doanh nghiệp cân nhắc việc tiết kiệm chi phí. 

Bên cạnh đó, ngày càng nhiều chủ đầu tư cũng như khách thuê quan tâm đến tiêu chuẩn xanh và tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội, và quản trị) của văn phòng, trong thiết kế tòa nhà cũng như thiết kế không gian làm việc. Cushman & Wakefield cũng ghi nhận xu hướng cải tạo và nâng cấp không gian văn phòng vẫn tiếp diễn, đặc biệt là những tòa nhà cũ tại khu vực trung tâm. 

Tuy khách thuê sẵn lòng rời khỏi khu vực trung tâm để tìm được nhiều diện tích lớn hơn, vị trí thuận lợi vẫn là tiêu chỉ quan trọng trong quyết định thuê, song hững tòa nhà tuy chất lượng tốt nhưng lại quá xa trung tâm đang được hấp thụ tương đối chậm.

​Trong năm 2023, nhiều dự án dự kiến ​​sẽ đi vào hoạt động, bao gồm các dự án hoàn thành vào cuối năm 2022 như Techcombank Tower (hạng A; 8.104m2 có sẵn cho thuê, Khu trung tâm), Lancaster Luminaire (hạng A; ước tính 21.400m2, Khu trung tâm), BRG Diamond Park plaza (hạng B; 31.205 m2); Lotte Mall Hanoi (hạng A, 20.500m2); Vinacomin Tower (hạng B, phía Tây, 72.000m2) và Intracom Riverside (hạng B, khu vực ngoại ô, 24.000m2).
Đến năm 2024, hầu hết nguồn cung đều có quy mô nhỏ hơn, từ 13.000 m2 – 22.500m2, ngoại trừ Khách sạn Shilla (phân khúc trung cấp, hạng A) với hơn 47.000 m2 diện tích văn phòng dự kiến.
Hiện tại, chỉ có 3 dự án dự kiến ​​hoàn thành vào năm 2025 là Landmark 55, Grandeur Palace và Sunshine Empire đóng góp tổng cộng 144.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê. Tất cả các dự án này đều ở khu vực phía Tây.