Khơi thông nguồn lực đất đai từ những dự án sai phạm, vướng mắc

Khơi thông nguồn lực đất đai từ các dự án sai phạm

Ngày 19/02 vừa qua, Quốc hội bế mạc kỳ họp bất thường lần thứ 9 và ngay trong ngày, Cổng Thông tin điện tử của Quốc hội đã công bố 13 nghị quyết của Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội để nhân dân theo dõi.

Trong số các nghị quyết này, đáng chú ý là Nghị quyết số 170/2024/QH15 quy định các cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP. HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Là người hoạt động trong lĩnh vực tư vấn pháp lý bất động sản, tôi rất quan tâm tới Nghị quyết 170. Nghị quyết này thể hiện rõ nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa nhà nước - doanh nghiệp - người dân, giải quyết điểm nghẽn trong mối quan hệ lớn giữa nhà nước - thị trường - xã hội.

Nguyên tắc của việc xây dựng pháp luật là chỉ quy định những vấn đề cấp bách, đã chín, đã rõ, đã được thực tiễn kiểm nghiệm và không làm hay sửa luật để hợp thức hóa vi phạm; nội dung này được nhấn mạnh tại các Kết luận 19 và Nghị quyết 27 của Đảng.

Nhưng nguyên tắc cứng rắn này sẽ khiến cho một nguồn lực đất đai khổng lồ bị “chôn” trong các dự án có sai phạm mà nguyên nhân sai phạm có một phần từ cơ quan nhà nước, công chức nhà nước khi thực thi công vụ, bao gồm cả cố tình vi phạm hoặc vô tình vi phạm do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc có nguyên nhân từ sự phức tạp, xung đột, chồng chéo... của hệ thống pháp luật thời kỳ trước dẫn đến vi phạm.

Nghị quyết 170 quy định các cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án được kết luận có sai phạm tại TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Đây là ba địa phương năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ ở thời kỳ trước, cũng là ba địa phương có một số không nhỏ cán bộ, công chức bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì có vi phạm trong quản lý đất đai, đầu tư.

Một hệ thống pháp luật phức tạp, nhiều tầng nấc và đôi khi giữa các văn bản có chứa quy định mâu thuẫn, xung đột luôn ẩn chứa nhiều rủi ro cho những người thực thi công vụ.

Rõ ràng là nếu chỉ áp dụng quy định của luật thì không thể tháo gỡ hết vướng mắc. Bởi các vướng mắc phát sinh từ việc nhiều thủ tục pháp lý đã được thực hiện sai luật, không thể làm lại.

Đây thường được gọi là “cục máu đông” của thị trường bất động sản và của cả nền kinh tế. Nếu không tháo gỡ các dự án này thì tất cả các bên, bao gồm nhà nước - doanh nghiệp - người dân, đều thất bại.

Chẳng hạn với dự án khu đô thị quốc tế Đa Phước, hay còn gọi là dự án “Vầng Trăng Khuyết”, liên quan đến các sai phạm khiến một số lãnh đạo Đà Nẵng vướng vòng lao lý, rất nhiều công trình xây dựng dở dang và người dân đã thanh toán tiền nhưng cả dự án hiện im lìm, tăm tối như một “đô thị ma”.

Dự án “đắp chiếu” khiến cả khách hàng và chủ đầu tư chịu thiệt hại, trong khi ngân sách nhà nước không thu được thuế, phí, lệ phí.

Ngược lại, nếu tháo gỡ các dự án này thì sẽ có một hay một vài chủ thể “thắng lợi”, nguồn lực đất đai được khơi thông giúp nhà nước hoàn thành nhiệm vụ quản lý đất đai, đầu tư, có nguồn thu; toàn xã hội được lợi từ mỹ quan đô thị, khách hàng sớm được nhận nhà.

Theo kinh tế học, đây được xem là một “cải thiện pareto” (pareto improvement): giúp cải thiện lợi ích của ít nhất một chủ thể và không làm giảm lợi ích của người nào khác.

Nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc, củng cố niềm tin của nhân dân

Như đã nêu trên, để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý này, thì không thể chỉ sử dụng luật mà phải có những cơ chế đột phá, khác với quy định của luật - tức là chỉ có thể giải quyết bằng một nghị quyết của Quốc hội quy định những cơ chế, chính sách đặc thù.

Nghị quyết 170 vẫn bảo đảm tính chặt chẽ, trên tinh thần không hợp thức hóa các vi phạm; các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án phải được thực hiện nghiêm; chỉ xử lý, tháo gỡ sau khi đã xử lý nghiêm những người vi phạm và đã khắc phục hậu quả, thu hồi lợi ích vật chất do hành vi vi phạm.

Cụ thể, Nghị quyết 170 cho phép các địa phương áp dụng giải pháp mang tính chất tự sửa chữa, khắc phục các sai sót. Chẳng hạn, với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho đất sản xuất kinh doanh mà có vi phạm về thời hạn sử dụng đất thì cho phép địa phương điều chỉnh thời hạn từ lâu dài thành thành 50 năm như ở Đà Nẵng.

Với các dự án mà thủ tục pháp lý có vi phạm, nghị quyết cho phép nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất để thực hiện dự án (nhưng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính), tức là Nhà nước không thu hồi đất để đấu giá lựa chọn chủ đầu tư mới.

Điều kiện đặt ra là dự án phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt; phù hợp quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường, lâm nghiệp, bảo đảm yêu cầu về quốc phòng, an ninh…

Những giải pháp này hoàn toàn phù hợp với chủ trương, định hướng mà Đảng và nhà nước đang tiến hành thực hiện một cách nhất quán, đồng bộ. Chẳng hạn, tại Kết luận số 119 ngày 20/01/2025 của Bộ Chính trị về định hướng đổi mới, hoàn thiện quy trình xây dựng pháp luật đã đặt ra yêu cầu “vừa bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, vừa khuyến khích sáng tạo, giải phóng toàn bộ sức sản xuất, khơi thông mọi nguồn lực để phát triển”.

Hay tại Nghị quyết số 192/2025/QH15 của Quốc hội về bổ sung kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2025 với mục tiêu tăng trưởng đạt 8% trở lên cũng đề ra nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu là tập trung cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, tạo mọi điều kiện giải quyết nhanh các thủ tục đầu tư, các khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh.

Nghị quyết nhấn mạnh: “Rà soát, có ngay các giải pháp xử lý các dự án đang vướng mắc, nhất là các dự án năng lượng tái tạo, BOT, BT, giao thông, bất động sản và các lĩnh vực khác; trước mắt, xây dựng cơ chế đặc thù tập trung tháo gỡ cho các dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng và một số tỉnh, thành phố lớn để giải phóng nguồn lực ngay trong năm 2025”.

Giải phóng nguồn lực, hay khơi thông nguồn lực là nhiệm vụ quan trọng cần toàn thể các cơ quan trong hệ thống chính trị chung tay giải quyết để hoàn thành mục tiêu tăng trưởng, đưa nước trở thành nước phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045 như văn kiện Đại hội lần thứ XIII của Đảng đặt ra.

Một điểm đặc biệt là Nghị quyết 170 được thông qua từ tháng 11/2024 và có rất ít thông tin về nghị quyết này bởi nó liên quan đến các kết luận thanh tra, kiểm tra, các bản án hình sự vốn chứa nhiều nội dung nhạy cảm.

Tuy nhiên, ngay sau kỳ họp Quốc hội bất thường, nghị quyết đã được công bố trên website của Quốc hội.

Việc đăng công khai nghị quyết này cho doanh nghiệp, người dân theo dõi, giám sát cũng là một trong chuỗi động thái thể hiện quyết tâm của các cơ quan quản lý trong nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường, củng cố niềm tin của nhân dân và khơi thông nguồn lực cho phát triển theo đúng phương châm “tinh - gọn - mạnh - hiệu năng - hiệu lực - hiệu quả”.