Khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế

Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội? Vì sao việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp?

Trên cơ sở những câu hỏi đó và kết quả thảo luận, Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất. Đây là căn cứ chủ đạo để xây dựng Luật Đất đai 2024.

Nghị quyết 18 đã đặt ra mục tiêu tổng quát về việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất. Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa công bằng và ổn định xã hội.

Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo khung khổ pháp lý mới để giúp xây dựng đất nước giàu mạnh mà không có chủ thể nào bị bỏ lại phía sau.

Khơi thông nguồn lực đất đai

Từ chủ trương phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý, công bằng, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất của Nghị quyết 18, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu.

Theo chuyên gia pháp lý, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội như giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất được miễn tiền sử dụng đất; dự án nhà ở xã hội, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn.

Ngoài các trường hợp trên thì luật quy định phải đấu giá, đấu thầu. Ông Đỉnh cho rằng, việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Bởi vậy có không ít doanh nghiệp băn khoăn, lo ngại.

Nhưng suy cho cùng, việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau. Việc đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư luôn đề ra yêu cầu rất chặt chẽ với các nhà đầu tư tham gia.

Doanh nghiệp phải có nguồn lực tài chính rất mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao; đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua các dự án đã hoàn thành.

Đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường bởi vậy sẽ phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.

Đáng lưu ý, Luật Đất đai 2024 thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không áp dụng cho các dự án nhỏ lẻ, manh mún. Các dự án này sẽ tạo động lực phát triển cho cả vùng, cả khu vực gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân trong và ngoài khu đô thị.

Bên cạnh đó, đối nghịch với hiệu ứng tăng giá do đấu giá, đấu thầu, có hai yếu tố có thể kéo giảm giá thành bất động sản. Thứ nhất, nhà nước sẽ triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ, đặc biệt là việc đánh thuế bất động sản đang được nghiên cứu. Điều này sẽ dẫn đến yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực.

Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng.

Một vấn đề lớn cũng được quan tâm là Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần. Các dự án sản xuất, kinh doanh sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ năm năm).

Theo ông Đỉnh, đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào, một tư liệu sản xuất quan trọng.

Chấm dứt găm giữ đất thương mại, dịch vụ

Việc đất thương mại, dịch vụ cơ bản phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng “găm giữ đất” để chờ tăng giá rồi bán như thời gian qua. Người thuê đất trả tiền hàng năm không được “bán” đất, chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã hoàn thành xây dựng.

Các doanh nghiệp khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thị trường sẽ chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, sử dụng đất hiệu quả, buộc đất đai phải sinh lời.

Bên cạnh những đổi mới trong sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp, một chính sách mới cũng rất được kỳ vọng là mở rộng đối tượng và mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Điều 177 của luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân lên gấp 15 lần hạn mức giao đất.

Bên cạnh đó, luật đã “mở cửa” cho những cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và các tổ chức kinh tế cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa - chính sách lần đầu xuất hiện trong Luật Đất đai. Tất nhiên, việc chuyển nhượng này gắn với các điều kiện, thủ tục cụ thể nhằm kiểm soát nguy cơ “địa chủ mới”.

Hiện nay, đất trồng lúa đang được sử dụng phung phí, kém hiệu quả do quy mô nhỏ lẻ, manh mún. Cũng thửa đất ấy nhưng khi được giao cho người có năng lực tài chính, có khả năng áp dụng khoa học công nghệ, sẽ đẩy mạnh hiệu quả sản xuất.

Sự lo ngại về việc doanh nghiệp gom đất rồi chuyển sang mục đích phi nông nghiệp sẽ được kiểm soát thông qua các công cụ về quy hoạch, chủ trương đầu tư. Doanh nghiệp không dễ dàng để gom đất lúa giá rẻ và chuyển sang loại đất có giá trị cao hơn nhằm kiếm lời.

“Mở rộng hạn điền” và mở rộng đối tượng sử dụng đất trồng lúa do vậy là một tư duy đúng đắn để đẩy mạnh chuyên môn hóa sản xuất nông nghiệp, hình thành các dự án nông nghiệp quy mô lớn đang được các quốc gia áp dụng thành công, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Ổn định chính trị, bảo đảm công bằng xã hội

Cũng theo ông Đỉnh, chính sách đất đai thời kỳ mới sẽ tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh là chủ thể được hưởng lợi ích nhưng không được phép bỏ quên lợi ích của nhóm chủ thể “người dân”.

Người dân là chủ thể được quan tâm đầu tiên và phải đóng vai trò trung tâm của mọi chính sách pháp luật, bao gồm chính sách đất đai.

Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án là những công cụ phân bổ nguồn lực đất đai theo cơ chế thị trường. Với hiện trạng phần lớn diện tích đất đai trên lãnh thổ nước ta đã có người sử dụng, việc thực hiện cơ chế đấu giá, đấu thầu phải bắt nguồn từ quyết định thu hồi đất của những người đang sử dụng.

Đây là vấn đề “nóng bỏng” nhất của Luật Đất đai từ trước đến nay luôn tiềm ẩn rất nhiều tranh chấp, khiếu kiện. Tuy nhiên, điểm mới tích cực, đáng ghi nhận của Luật Đất đai 2024 phần nào dung hòa các mâu thuẫn xã hội là việc đối với loại hình nhà ở thương mại, chỉ được thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị đồng bộ hạ tầng.

Những người dân có đất bị thu hồi, ví dụ thu hồi ruộng đất để chuyển mục đích sang phát triển đô thị, sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích, hạ tầng do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội thay đổi việc làm sang phi nông nghiệp khi dự án triển khai.

Trái lại, đối với các dự án nhà ở quy mô nhỏ, không đáp ứng tiêu chí “khu đô thị” thì không thu hồi đất mà nhà đầu tư phải thực hiện thông qua cơ chế thỏa thuận.

Người dân mất đất, những người đầu tiên phải hi sinh lợi ích cho các dự án phát triển kinh tế cần phải được bù đắp thỏa đáng. Để giảm thiểu bất công khi thu hồi đất, đảm bảo công bằng xã hội thì phải làm thật tốt khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bởi thế, đổi mới phương thức định giá đất cũng là “linh hồn” của Luật Đất đai phiên bản mới. Luật đi theo hướng bỏ khung giá đất của Chính phủ; bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được cập nhật hằng năm và được điều chỉnh, sửa đổi trong năm căn cứ sự biến động giá; đồng thời nhấn mạnh việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Như vậy, trường hợp bị thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế, người dân sẽ được bồi thường thỏa đáng do giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường được tính toán sòng phẳng theo giá thị trường.

Trước đó, người dân bị thu hồi đất thì tiền bồi thường cũng xác định theo giá đất cụ thể nhưng giá đất cụ thể lại được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh, lấy giá trong bảng giá đất nhân hệ số K.

Việc bảng giá đất hiện nay bị khống chế theo khung giá đất chung của Chính phủ và duy trì suốt năm năm đã dẫn đến giá đất bồi thường còn xa rời thị trường và là căn nguyên của những tranh chấp, khiếu kiện.

Tuy nhiên, với quy định hiện nay, việc bỏ khung giá đất, cập nhật bảng giá đất hàng năm sẽ khiến giá đất tính tiền bồi thường sát hơn với giá thị trường, giúp bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Mặt khác, luật cũng cho phép đa dạng hóa hình thức bồi thường như bằng đất cùng mục đích sử dụng, bằng tiền, hoặc bằng đất khác, cũng tạo sự linh hoạt nhất định cho người dân. Chẳng hạn, người nông dân bị thu hồi ruộng đất nếu được bồi thường bằng đất phi nông nghiệp thì có thể chuyển đổi nghề nghiệp, tạo thu nhập và điều kiện sống tốt hơn.

Bên cạnh quy định của luật, khâu thi hành của chính quyền địa phương cũng hết sức quan trọng. Khi triển khai các dự án bất động cần thu hồi đất, thì khâu tái định cư phải được đề cao theo đúng tinh thần Nghị quyết 18: “phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất”. Việc tái định cư phải trên nguyên tắc dành những khu đất có điều kiện tốt nhất, sinh hoạt thuận tiện nhất cho người dân, sau đó mới dành đất để kinh doanh.

Thu hút kiều bào đầu tư

Trong số những chính sách mới nổi bật của Luật Đất đai 2024, phải kể đến quy định về người sử dụng đất (quy định tại Điều 4), theo đó cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt có quyền tiếp cận đất đai như nhau.

Theo đó, kể từ ngày 1/8/2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam (vẫn là công dân Việt Nam) thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước; giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam).

Theo ông Đỉnh, quy định sẽ tạo ra bước đột phá trong huy động nguồn lực, thu hút kiều hối đầu tư.

Quy định của ba luật mới thông qua là Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cơ bản thống nhất, đồng bộ.

Quy định mới của luật thể hiện rõ quan điểm khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để kiều bào ở nước ngoài giữ quốc tịch Việt Nam cũng như mối quan hệ gắn bó, xây dựng quê hương, đất nước; người Việt Nam ở nước ngoài là bộ phận không tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam.

Về mặt kinh tế - xã hội, việc quy định kiều bào ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước sẽ xử lý được vướng mắc pháp lý của nhóm chủ thể này, chẳng hạn vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất ở.

Quy định này chắc chắn sẽ góp phần thu hút bà con kiều bào ủng hộ, đầu tư về Tổ quốc, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kiều hối và đầu tư từ nước ngoài về Việt Nam.

Trong những năm qua, mặc dù kinh tế toàn cầu có nhiều khó khăn nhưng dòng kiều hối về Việt Nam vẫn duy trì ổn định. Lượng kiều hối về Việt Nam trong 10 năm trở lại đây duy trì vị trí trong top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong top 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Không chỉ giúp thúc đẩy thu hút đầu tư, thu hút kiều hối từ kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh tế, quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giúp khắc phục các vấn đề xã hội, các tranh chấp nảy sinh do kiều bào nhờ người thân, bạn bè đứng tên hộ khi mua nhà, đất.