Không gian ngầm trong đô thị đã được hình thành và phát triển cả trăm năm trước tại các quốc gia châu Âu, sau đó lan rộng sang nhiều quốc gia như Nhật Bản, Mỹ, Đức…Nó không chỉ giải bài toán hạn chế về không gian trong quy hoạch phát triển đô thị, mà còn là xu hướng tất yếu để khai thác hiệu quả tài nguyên và phát triển bền vững. Đây là định hướng để các đô thị lớn tại Việt Nam nghiên cứu xem xét triển khai trong thời gian tới.
Tuy nhiên, vấn đề khai thác không gian ngầm không thể thực hiện tùy tiện mà cần có quy hoạch, hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn đáp ứng tầm nhìn xa.
Có và nên có
Trên thực tế, từ hơn chục năm trước, trong pháp lệnh thủ đô từ năm 2005, Chính phủ đã ra quyết định phải chú trọng không gian ngầm góp phần xây dựng diện mạo đô thị văn minh hiện đại. Khi đô thị hóa đã đạt trên 70 - 80% việc khai thác phát triển đô thị theo chiều cao thì việc chuyển hướng sang khai thác chiều sâu (không gian ngầm) của đô thị là xu thế tất yếu. Đây là một trong những hạng mục công việc đã được các bộ, sở, ban ngành cơ quan nhà nước nghiên cứu, xây dựng nhưng khi bắt tay vào hành động đã gặp khá nhiều khó khăn, vướng mắc.
Tuy nhiên, phải đến năm 2007, định hướng quản lý phát triển công trình ngầm đô thị mới được cụ thể hóa bằng một số Nghị định và Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về công trình ngầm.
Từ đây, khái niệm không gian ngầm của đô thị không chỉ là hệ thống đường dây, đường ống, các tuyến đường tầu điện ngầm, bãi để xe, hầm đường ô tô, đường bộ mà còn có thể là những tổ hợp trung tâm thương mại, sinh hoạt công cộng, vui chơi giải trí, những công trình đa chức năng trong đó thậm chí hướng tới là nơi làm việc, nơi ở cho dân cư đô thị.
Một không gian huyết mạch thứ hai nằm toàn bộ dưới lòng đất sẽ trả lại không gian mặt bằng cây xanh, công viên, giảm thiểu sự bí bách do sự xuất hiện ồ ạt của các tòa cao ốc chọc trời như hiện nay. Chưa kể, các hệ thống giao thông ngầm còn giải phóng tình trạng ách tắc về hệ thống giao thông công cộng, rút ngắn khoảng thời gian di chuyển giữa các đô thị vệ tinh và trung tâm, làm tăng giá trị của các dự án bất động sản xa trung tâm.
Trong vòng hơn 10 năm vừa qua, dựa trên định hướng như vậy, Hà Nội đã có không ít các công trình không gian ngầm được triển khai như hệ thống cống ngầm, hệ thống cấp thoát nước ngầm, đường dây cáp điện ngầm, bãi đỗ xe ngầm hay một trung tâm thương mại ngầm với quy mô lớn như Royal City, Vincom Mega Mall Times City, Vincom Plaza,…
Tuy nhiên, hầu hết mới mang tính cục bộ, chỉ khai thác cho một mục đích riêng chứ chưa có sự liên kết tổng thể cho cả khu vực hay một đô thị. Và điều này cho thấy, việc quản lý còn thiếu tầm nhìn dài hạn và chưa có định hướng tổng thể.
Một trong những ví dụ điển hình cho sự lãng phí khi quản lý thiếu tầm nhìn dài hạn và chưa có định hướng tổng thể là câu chuyện hầm bộ hành ở thủ đô bị bỏ hoang, xâm lấm trong nhiều năm trời. Mặc dù được đầu tư hàng triệu USD để giúp người dân qua đường an toàn, nhưng thực tế, hiệu quả mang lại của hệ thống này gần như số "0" khi rất ít người qua lại.
Một phần vì chất lượng thi công, và một phần vì thiếu các hoạt động giám sát đảm bảo an toàn cho người đi bộ như bảo vệ hay camera giám sát,….Do đó, thay vì đi dưới hầm ngầm, người đi bộ bất chấp mạo hiểm tính mạng vẫn băng qua đường để đi.
Chưa kể, hệ thống hầm ngầm đi bộ này thực tế không hề có tính kết nối với bất kỳ hợp phần đô thị ngầm nào khác ở Hà Nội, ngoại trừ vỉa hè hai bên đường.
Kỳ vọng gì về “không gian thứ hai của đô thị”?
Theo phân tích của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, tại các quốc gia trên thế giới, quy hoạch hệ thống đô thị ngầm gần như hình thành song song với việc phát triển các tuyến metro ngầm, nhờ đó nó tạo nên những thay đôi lớn cho đô thị của các quốc gia. Chẳng hạn như như thành phố ngầm RESO ở TP Montreal - Canada. Với hệ thống đường ngầm dài 32 km với diện tích tương đương 41 dãy phố bên dưới Montreal, RESO kết nối khoảng 80% khu văn phòng và 35% khu thương mại ở trung tâm thành phố.
Còn ở xứ sở mặt trời mọc, mạng lưới đô thị ngầm điển hình như Crysta Nagahori ở thành phố Osaka với tổng diện tích hơn 81.000m2, trải dài qua quận Umeda, Namba và Shinsaibashi đã thúc đẩy sự phát triển lớn mạnh của hệ thống bán lẻ. Chỉ riêng quận Umeda đã bao gồm hơn 1.200 cửa hàng bán lẻ và nhà hàng, các ga tàu điện ngầm.
Đối với quốc gia có nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, kinh nghiệm xây dựng đô thị ngầm của các nước trên thế giới sẽ là bài học quý giá đối với các đô thị lớn tại nước ta. Đây cũng là khuynh hướng phát triển đô thị nén cho các thành phố lớn ở Việt Nam cũng như các nước trên thế giới. Bên cạnh đó, đây là một xu thế tất yếu theo quỹ đạo phát triển đô thị hiện đại khi những thành phố lớn sẽ phát triển theo chiều dọc để vẫn có thể đảm bảo sự thuận tiện về thời gian đi lại cho cư dân.
Đây cũng là giải pháp tiết kiệm năng lượng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giải quyết được áp lực khi mật độ xây dựng cao, tạo điều kiện thuận lợi cho bảo tồn di sản đô thị, cảnh quan văn hóa, giảm thiểu ô nhiễm và cải thiện môi trường sinh thái.
Đồng quan điểm trên, trao đổi với TheLEADER.vn, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn tại Việt Nam cho biết, các sản phẩm bất động sản ngầm mới sẽ trở thành một đề tài nổi bật của thị trường khi đô thị ngầm được hình thành. Đây cũng chính là điểm thu hút các nhà kinh doanh bán lẻ, ăn uống và dịch vụ sẽ khi tiếp cận những địa điểm ngầm gần các khu vực công cộng có đông người dân qua lại, như ga tàu điện, để mở rộng hoạt động kinh doanh.
Điều này góp phần tạo ra sự đa dạng cho thị trường và bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng sẽ dành sự chú ý nhiều hơn đến việc tham gia vào các dự án ngầm như trung tâm thương mại, siêu thị, thậm chí là kho bãi công nghiệp, chuỗi cung ứng... Các yếu tố này sẽ giúp tạo ra nhiều hoạt động trên thị trường, từ đó góp phần mở rộng thêm các lợi ích, dịch vụ, sản phẩm mà các công ty kinh doanh/tư vấn bất động sản có thể khai thác.
Vì đây là một bước tiến mới, hầu như chưa có tiền lệ của thị trường tại Việt Nam, các doanh nghiệp/nhà đầu tư tại thời điểm này sẽ còn khá cẩn trọng với loại hình sản phẩm mới từ đô thị ngầm này. Và dĩ nhiên, nếu xét về kinh nghiệm “chinh chiến”, các nhà đầu tư nước ngoài đương nhiên có nhiều kinh nghiệm hơn các nhà phát triển nội.
Tuy nhiên, nếu nhìn nhận trên diện rộng, các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước hoàn toàn có thể bắt đầu nghiên cứu các thị trường đi trước, từ đó lên kế hoạch cho mình để đón đầu xu thế phát triển tất yếu này.
Sự cạnh tranh nội ngoại dù có khốc liệt, nhưng xét trên phương diện nào đó, đây vẫn là tín hiệu tích cực về một thị trường sôi động, với những bước tiến đáng kể trong tương lai gần.
