Lãi suất giảm sẽ đẩy dòng tiền tiết kiệm quay về bất động sản và cổ phiếu

Trần Anh Thứ bảy, 04/03/2023 - 13:23

VinaCapital tin rằng lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm khoảng 2% xuống còn 6%, cùng với sự mất giá 1-2% của đồng Việt Nam có thể thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu.

Ông Michael Kokalari, Chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital mới đây đưa ra nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo đó, các chu kỳ bùng nổ và suy thoái bất động sản thường xảy ở các thị trường mới nổi, đặc trưng chung là do xây dựng quá nhiều nhà ở mới, nhưng thị trường nhà ở Việt Nam lại thiếu nguồn cung, do đó vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải do thị trường thiếu nhu cầu. Nhu cầu sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn, chiếm khoảng 20%/GDP.

Vì vậy, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ, điều họ cần làm để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay. Vấn đề “lỗ hổng thanh khoản” này có thể được giải quyết bằng các chính sách của Chính phủ, chứ không phải bằng tiền ngân sách.

Ngoài ra, ông không cho rằng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng đáng kể, bởi vì khả năng giảm giá nhà ở là (rất) hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam.

Các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và một số gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu. Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn họ phải đối mặt để được phê duyệt dự án - bởi vì các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Thêm vào đó là các vấn đề như: Một số nhà phát triển bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án “cao cấp” không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi; tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện đang đặc biệt eo hẹp; và các nhà phát triển bất động sản cũng phải đối mặt vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản mà chúng tôi đề cập trong báo cáo này.

VinaCapital đánh giá các nhà phát triển bất động sản Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập “quỹ đất”. Nói cách khác, các miếng đất thô đó không thể dùng đi vay vốn cho đến khi được chuyển đổi sang đất ở và dự án được phê duyệt. Những năm gần đây, các nhà phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn hai năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, một số nhà phát triển đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới với Nghị định 65

Về vấn đề lãi suất, lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện đang trên 12% là quá cao với một số người dự định mua nhà, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng tư nhân ở Việt Nam hiện trên 8% đối với tiền gửi 1 năm. Vì vậy, các nhà đầu tư thường mua căn hộ để kiếm lời giờ đây gửi tiền vào ngân hàng.

VinaCapital tin rằng lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm khoảng 2% xuống còn 6%, cùng với sự mất giá 1-2% của đồng Việt Nam có thể thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu.

Nhưng lượng tiền gửi có thể khó giảm nhiều vào năm 2023 vì tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3% mỗi năm trong ba năm qua, khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trên toàn hệ thống tại Việt Nam (như được tính ở hầu hết quốc gia) gần 100% vào cuối năm 2022.

Chính phủ có thể giúp đẩy nhanh quá trình hạ hệ số LDR trên toàn hệ thống bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường bằng một số cách như: Xây dựng lại dự trữ ngoại hối của NHNN, có thể bơm khoảng 20 tỷ USD vào nền kinh tế trong năm nay; tài trợ cho các gói cho vay khoảng 10 tỷ USD do Chính phủ hỗ trợ như đề cập ở trên thông qua Ngân hàng Nhà nước.

Chính phủ hiện có hơn 20 tỷ USD để đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân ở Ngân hàng Nhà nước và có thể sử dụng một phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu chi 30 tỷ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm 2023.

Cuối cùng, VinaCapital kỳ vọng GDP danh nghĩa của Việt Nam (nghĩa là bao gồm cả lạm phát) sẽ tăng khoảng 10% trong năm 2023. Điều này có thể thu hút khoảng 40 tỷ USD tiền gửi ngân hàng trong năm nay. Nếu Chính phủ bơm 40-50 tỷ USD thanh khoản vào nền kinh tế, điều này dẫn đến tăng trưởng tiền gửi ngân hàng có thể vượt tăng trưởng cho vay toàn hệ thống khoảng 3% và làm cho lãi suất huy động giảm nhẹ ở Việt Nam (tức là tăng trưởng cho vay đạt 13% so với tăng trưởng tiền gửi đạt 16%).

Nhiều chủ đầu tư bất động sản nợ thuế tại Hòa Bình

Nhiều chủ đầu tư bất động sản nợ thuế tại Hòa Bình

Tiêu điểm -  2 năm
Trên địa bàn tỉnh Hòa Bình, nhiều doanh nghiệp tên tuổi trên thị trường bất động sản đang nợ thuế từ vài chục tới cả nghìn tỷ đồng.
Nhiều chủ đầu tư bất động sản nợ thuế tại Hòa Bình

Nhiều chủ đầu tư bất động sản nợ thuế tại Hòa Bình

Tiêu điểm -  2 năm
Trên địa bàn tỉnh Hòa Bình, nhiều doanh nghiệp tên tuổi trên thị trường bất động sản đang nợ thuế từ vài chục tới cả nghìn tỷ đồng.
Doanh nghiệp Việt cần nỗ lực để tăng tốc trong bảng đánh giá ACGS

Doanh nghiệp Việt cần nỗ lực để tăng tốc trong bảng đánh giá ACGS

Tài chính -  1 ngày

Việt Nam tiếp tục là quốc gia có điểm số ACGS thấp nhất trong số sáu nước ASEAN được đánh giá trong kỳ báo cáo mới nhất.

Sandbox tài sản số tiềm năng, nhưng dễ biến tướng đầu cơ và thao túng

Sandbox tài sản số tiềm năng, nhưng dễ biến tướng đầu cơ và thao túng

Tài chính -  1 ngày

Sandbox tài sản số không chỉ dừng lại ở việc tạo ra một môi trường thử nghiệm, mà còn được kỳ vọng hoàn thiện cả về hạ tầng, nguồn lực và cơ chế hoạt động.

Doanh nghiệp kỳ vọng đột phá từ 'bộ tứ' chính sách của Nhà nước

Doanh nghiệp kỳ vọng đột phá từ 'bộ tứ' chính sách của Nhà nước

Tài chính -  2 ngày

Từ góc nhìn của doanh nghiệp và chuyên gia tài chính, bộ tứ nghị quyết này hứa hẹn tạo ra những thay đổi sâu sắc, mở đường cho một nền kinh tế số hiện đại.

AEON Financial muốn hủy thương vụ bán vốn Công ty tài chính PTF của SeABank

AEON Financial muốn hủy thương vụ bán vốn Công ty tài chính PTF của SeABank

Tài chính -  3 ngày

Phía AEON Financial cho biết đã phát hiện thông tin kế toán được công bố trước khi chuyển nhượng cổ phần tại Công ty tài chính PTF cho SeABank có sự sai lệch.

Giải quyết 'vùng xám' pháp lý cho thị trường tài sản mã hóa

Giải quyết 'vùng xám' pháp lý cho thị trường tài sản mã hóa

Tài chính -  4 ngày

Thị trường tài sản mã hoá đang đòi hỏi xây dựng khung pháp lý chặt chẽ, khi gần 90% vụ việc liên quan đến tài sản số bị xác minh có dấu hiệu vi phạm hoặc lừa đảo.

Doanh nhân đến Đà Nẵng, nghỉ đâu cho xứng tầm?

Doanh nhân đến Đà Nẵng, nghỉ đâu cho xứng tầm?

Ống kính -  7 giờ

Courtyard by Marriott Danang Han River là khách sạn cao nhất tại trung tâm Đà Nẵng bắt đầu đón khách từ cuối tháng 5.

Sau sáp nhập, bất động sản cao cấp Hải Phòng bước vào 'kỷ nguyên vàng' với tầng lớp thịnh vượng mới

Sau sáp nhập, bất động sản cao cấp Hải Phòng bước vào 'kỷ nguyên vàng' với tầng lớp thịnh vượng mới

Nhịp cầu kinh doanh -  12 giờ

Thị trường bất động sản cao cấp đang ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ ở nhiều đô thị trung tâm, trong đó nổi bật là Hải Phòng. Thành phố cảng - vốn là đầu tàu phát triển của khu vực Bắc Bộ, sau cột mốc sáp nhập Hải Dương (15/8), sẽ trở thành một siêu đô thị với tầng lớp cư dân thượng lưu mới mang khát khao sở hữu không gian sống xứng tầm.

Hành trình từ 'vực nợ' đến tham vọng lãi nghìn tỷ của HAGL

Hành trình từ 'vực nợ' đến tham vọng lãi nghìn tỷ của HAGL

Doanh nghiệp -  12 giờ

HAGL đang đi những bước vững chắc trên hành trình phục hồi và chuyển mình từ vùng tối của khủng hoảng nợ đến kỳ vọng lợi nhuận 5.000 tỷ đồng vào năm 2028.

Kiến trúc đậm chất bản địa tại căn hộ Sun Group Cát Bà

Kiến trúc đậm chất bản địa tại căn hộ Sun Group Cát Bà

Nhịp cầu kinh doanh -  15 giờ

Nằm tại vị trí trung tâm đảo ngọc Cát Bà, tòa căn hộ The Xanh 2 không chỉ là chốn nghỉ dưỡng xanh mát, hòa cùng nhịp sống sôi động, mà còn tôn vinh giá trị văn hoá bản địa lâu đời của vùng vịnh di sản.

Giá vàng hôm nay 9/6: SJC tăng 300 nghìn đồng, chênh lệch với quốc tế lại giãn rộng

Giá vàng hôm nay 9/6: SJC tăng 300 nghìn đồng, chênh lệch với quốc tế lại giãn rộng

Vàng -  17 giờ

Giá vàng hôm nay 9/6 tăng thêm 300 nghìn đồng/lượng đối với vàng miếng SJC, trong khi thị trường quốc tế giảm giá, làm chênh lệch giá trong nước và thế giới lại nới rộng.

Hội Môi giới bất động sản ra mắt ban điều hành tại Thái Bình

Hội Môi giới bất động sản ra mắt ban điều hành tại Thái Bình

Nhịp cầu kinh doanh -  17 giờ

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vừa công bố quyết định thành lập và ra mắt Ban điều hành VARS tại tỉnh Thái Bình.

Phù thủy sàn chứng khoán

Phù thủy sàn chứng khoán

Tủ sách quản trị -  17 giờ

Phân tích chiến lược quản trị rủi ro từ “Phù thủy sàn chứng khoán” bằng cách áp dụng tỷ lệ cố định, phân bổ động và hệ thống tự động cho doanh nghiệp chứng khoán.