Lãi suất ngân hàng 'làm khó' bất động sản

Thanh khoản tiếp tục giảm

Sau gần hai tuần Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành thêm 1%, lãi suất huy động của các ngân hàng đã tăng nhanh.

Lãi suất kỳ hạn 1-3 tháng của các ngân hàng thương mại ước tính tăng trung bình 0,9% trong tháng qua, có nơi tăng tới 1,9%. Lãi suất kỳ hạn 6 tháng trở lên cũng tăng trung bình 0,35-0,4% so với đầu tháng trước.

Ở kỳ hạn ngắn 1-3 tháng, nhiều ngân hàng trả lãi suất chạm trần 5% năm. Tại kỳ hạn 6 tháng, mức lãi trên 7% đã xuất hiện ở một số ngân hàng cổ phần nhỏ. Với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất tiền gửi tiết kiệm công bố cao nhất ở mức 7,9%. Các mức lãi suất kể trên chưa bao gồm ưu đãi cho gửi tiền trực tuyến (tăng thêm phổ biến 0,1 – 0,2%/năm).

Đáng chú ý, mức lãi suất 8%/ năm đã xuất hiện ở nhiều nhà băng. Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank) trả lãi suất lên tới 8,8%/ năm cho kỳ hạn 13 tháng, cao nhất hiện nay. Khách hàng thuộc phân khúc ưu tiên của VPBank (VPBank Diamond) áp dụng lãi suất 8,6%/năm ở kỳ hạn 18 tháng, gửi số tiền từ 50 tỷ đồng trở lên qua online.

Lãi suất huy động tăng đã đẩy lãi suất cho vay lên mặt bằng mới. Ngay khoản vay cầm cố sổ tiết kiệm, đa số các ngân hàng áp dụng lãi vay sẽ cao hơn lãi suất huy động 2,7 - 3%/năm với cùng kỳ hạn. Cá biệt, có ngân hàng để mức chênh lệch tới 3,8 - 4%/năm.

Khảo sát tại một số ngân hàng, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà tại kỳ hạn 12 tháng dao động từ 7,59%/năm đến 11,49%/năm. Trong khi hồi giữa năm, lãi suất cho vay mua nhà chỉ dao động trong khoảng 8-10%/năm. 

Không chỉ người mua nhà, nhiều doanh nghiệp cũng đang phải đi vay với mức lãi suất từ 9-9,7%, cao hơn so với mức 8%/năm trong thời điểm dịch bệnh.

Trước động thái tăng lãi suất của các ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, việc tăng lãi suất là chính sách đúng đắn và hợp lý để chống lạm phát và ổn định giá trị của tiền đồng trước việc liên tục tăng lãi suất của Fed.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng dự báo, sự điều chỉnh lãi suất có thể khiến thị trường bất động sản chịu thêm những ảnh hưởng tiêu cực, nhất là trong bối cảnh vốn đã rất trầm lắng từ đầu năm. Việc tăng lãi suất cho vay có thể khiến một số nhà đầu tư bán tháo tài sản do không chịu được áp lực trả lãi ngân hàng.

Bên cạnh đó, lãi vay tăng cao sẽ làm tăng chi phí vốn của các dự án bất động sản. Giá bất động sản tăng cao khiến khả năng mua nhà của người dân ngày càng thu hẹp. Theo nghiên cứu, tỷ lệ trả gốc và lãi ngân hàng chia cho thu nhập bình quân của người mua nhà phải ở mức 60%. Song, với lãi suất hiện nay, tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, nhiều người dân không đủ năng lực tài chính để vay mua nhà ở. Chính điều này đã khiến thanh khoản bất động sản giảm mạnh.

Lấy ví dụ tại Mỹ, ông Hiếu dẫn chứng, việc Fed tăng lãi suất đã khiến lãi vay bất động sản tăng lên 6,5 – 7%. Chi phí mua nhà tăng cao cộng với sự lo lắng về suy thoái kinh tế do chính sách thắt chặt tiền tệ của quốc gia này đã khiến người dân ngần ngại vay mua nhà.

“Theo tính toán, lãi suất cho vay tăng 1% sẽ làm thanh khoản bất động sản giảm tới 5%. Tất nhiên, việc thị trường địa ốc sụp đổ như giai đoạn 2008 rất khó xảy ra, song việc giảm nhiệt đang thấy rõ”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Về việc tăng lãi suất tiền gửi, vị chuyên gia này cho rằng, lãi suất huy động tăng, trong bối cảnh kinh doanh có những rủi ro bất ổn, sẽ khiến đa số người dân chọn gửi tiền vào ngân hàng thay vì đầu tư bất động sản. Điều này sẽ khiến thị trường không sôi động như giai đoạn trước.

Giá bất bộng sản khó giảm?

Đồng tình với quan điểm cho rằng lãi suất tăng đang có những tác động không mấy tích cực đến thị trường bất động sản, song ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc điều hành Công ty CP Kim Long Land tin tưởng rằng, bất bộng sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn.

Theo ông Dũng, quy luật thông thường của thị trường là lãi suất tăng, giá nhà đất giảm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, bất động sản chưa xuất hiện làn sóng giảm giá, trừ một vài trường hợp cắt lỗ do đầu cơ dàn trải, không chịu được áp lực vay vốn ngân hàng.

Bên cạnh đó, hiện kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn đang tăng trưởng tốt, lạm phát được kiểm soát, vốn đầu tư nước ngoài liên tục tăng mạnh. Chính vì vậy, những quy luật thông thường của thị trường có lẽ đã không còn đúng ở thời điểm hiện tại. Thanh khoản bất động sản có thể giảm, giá nhà đất đi ngang nhưng có lẽ, sẽ rất khó để giảm giá.

Nguyên nhân là do nguồn cung trên thị trường hiện đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu mua bất động sản để ở, để đầu tư là rất cao. Do đó, trong trung và dài hạn dư địa tăng giá bất động sản còn rất lớn.

Một lý do khác, theo ông Dũng, việc tăng lãi suất không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản là do sức hấp dẫn và lợi nhuận "khổng lồ" từ kênh đầu tư này mang lại.

Ông Dũng cho rằng, một số nhà đầu tư gần như không quan tâm đến mức lãi suất cho vay bao nhiêu và việc tăng vài phần trăm lãi suất với họ không phải vấn đề, bởi con số này quá nhỏ so với khoản lợi nhuận thu về từ đầu tư bất động sản.

Ở thời điểm kinh tế tăng trưởng tốt, thị trường sôi động, hầu hết bất động sản ở các địa phương đều tăng giá ít nhất từ 20 – 30%/năm. Trong 7 năm vừa qua, không năm nào bất động sản tăng dưới 20%, tức là cứ 5 năm, giá bất động sản lại tăng gấp đôi.

“Cá biệt, có những dự án tốt đã tăng gấp đôi chỉ sau một năm. Trong năm 2021, có một dự án do chúng tôi phát triển đã tăng gấp 3, từ 40 triệu đồng/m2 lên hơn 100 triệu đồng/m2 chỉ trong một năm”, ông Dũng dẫn chứng.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cho rằng, dù lãi suất tăng không mấy ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư nhưng vấn đề là làm cách nào để tiếp cận được nguồn vốn vay. Hiện nay, với việc siết tín dụng bất động sản, nguồn vốn vào thị trường đang bị ách tắc. Đây là khó khăn nan giải của thị trường. Chỉ cần nguồn vốn này được khơi thông, ngay lập tức thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại.