Làn sóng lấn biển mở khoá không gian phát triển mới

Xu hướng lấn biển ngày càng rõ nét

Trong hơn một năm trở lại đây, thị trường chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của các đại dự án lấn biển. Nổi bật nhất là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ – siêu đô thị ESG++ đầu tiên của Vingroup, tổng mức đầu tư hơn 9 tỷ USD, quy mô 2.870ha, gần một nửa đến từ lấn biển. Với sức chứa khoảng 230.000 dân, dự án được kỳ vọng tạo dựng diện mạo phát triển hoàn toàn mới cho khu vực ven biển TP.HCM.

Giữa tháng 11/2025, CEO Group tiếp tục thúc đẩy chiến lược tiến biển khi công bố Sonasea Kiên Giang City tại Rạch Giá, quy mô 83ha, toàn bộ nằm trong vùng lấn biển với đường bờ biển kéo dài 2km. Dự án dự kiến triển khai từ 2027 và đi vào vận hành năm 2030.

Sun Group cũng đang tăng tốc với các dự án lấn biển. Tại Cát Bà, doanh nghiệp này đang phát triển dự án Xanh Island với quy mô 50ha và đặt mục tiêu đưa Cát Bà trở thành hòn đảo du lịch "Net Zero" đầu tiên của Việt Nam, thu hút hàng triệu lượt khách mỗi năm.

Tại Phú Quốc, siêu dự án Khu đô thị hỗn hợp Bãi Đất Đỏ với tổng mức đầu tư 64.000 tỷ đồng cũng đang gấp rút thực hiện để về đích trước thềm APEC 2027. Dự án có tổng diện tích 88,5ha trong đó 57ha là diện tích lấn biển, được thiết kế với trung tâm hội nghị triển lãm, khán phòng đa năng, trung tâm báo chí quốc tế, quảng trường APEC, khu tổ hợp cao tầng khách sạn casino, trung tâm thương mại...

Cũng tại Đà Nẵng, tháng 3/2025, Công ty CP Đầu tư Đô thị Vịnh Thuận Phước đã tổ chức lễ khởi công dự án Khu đô thị mới Thuận Phước - Đà Nẵng, với tổng mức đầu tư hơn 11.490 tỷ đồng.

Khu đô thị lấn biển Thuận Phước – Đà Nẵng được triển khai tại phường Nại Hiên Đông và phường Thọ Quang với diện tích 97ha, do Công ty CP Đầu tư đô thị Vịnh Thuận Phước làm chủ đầu tư, Công ty CP Bất Động Sản FUTA Land là đơn vị phát triển dự án.

Dự án có tổng vốn đầu tư dự kiến 11.500 tỷ đồng, với định hướng phát triển trở thành khu đô thị hiện đại, thông minh, tích hợp đầy đủ các tiện ích cao cấp, đáp ứng nhu cầu ở, thương mại, dịch vụ, giải trí, văn hóa và du lịch.

Với các tỉnh phía Bắc, nhiều dự án lấn biển cũng được các địa phương gấp rút thực hiện. Đơn cử như tại Quảng Ninh, chính quyền tỉnh này vừa có quyết định cho phép Công ty TNHH Đỗ Gia Capital tiếp tục triển khai thực hiện dự án khu đô thị 10B ở phường Quang Hanh, TP Cẩm Phả.

Dự án được phê duyệt năm 2021 với tổng đầu tư hơn 1.230 tỷ đồng, diện tích gần 32ha, trong đó gần 3,9ha thuộc khu vực vùng đệm của di tích quốc gia đặc biệt Vịnh Hạ Long. Trước đó, dự án từng bị tạm dừng để rà soát tác động môi trường và ranh giới với vùng đệm Vịnh Hạ Long.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Bến Tre (cũ) là một trong những địa phương đầu tiên công bố sẽ lấn biển 50.000 ha để phát triển kinh tế, chú trọng đô thị biển, khu công nghiệp và các ngành kinh tế biển khác.

Theo đó, ba huyện Bình Đại, Ba Tri và Thạnh Phú cùng vùng biển dài 65km quy hoạch là khu kinh tế lấn biển, được kỳ vọng sẽ giúp địa phương này phát triển. Trong đó khu lấn biển vùng phía đông được xác định là vùng động lực phát triển gồm huyện Bình Đại rộng 21.000 ha, huyện Thạnh Phú 15.000 ha và huyện Ba Tri 14.000 ha. Khu lấn biển sẽ được đầu tư một cảng biển để đón tàu công suất lớn.

Trên phạm vi cả nước, theo thông tin từ Bộ Nông nghiệp và môi trường, tính đến cuối năm 2024, Việt Nam có khoảng 80 dự án lấn biển tại 19 tỉnh, thành phố đang được triển khai.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng đang đề xuất các dự án lấn biển hàng nghìn ha. Đơn cử như tỉnh Thái Bình (cũ) đề nghị bổ sung vào dự thảo báo cáo khu vực lấn biển của tỉnh có diện tích khoảng 7.367ha.

Theo nhiều chuyên gia, những quy định mới của Luật Đất đai 2024 đã tạo hành lang pháp lý mới, giúp các dự án lấn biển phát triển mạnh mẽ.

Theo đó, trước Luật Đất đai 2024, các dự án lấn biển gặp vướng mắc pháp lý chủ yếu do thiếu quy định cụ thể, không có khung pháp lý rõ ràng cho việc sử dụng đất ven biển và hải đảo, cũng như việc xác định ranh giới và thẩm quyền xử lý.

Các luật không có quy định chuyên biệt về việc lấn biển, dẫn đến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án mới trên đất lấn biển.

Tuy nhiên, lấn biển và hoạt đồng lấn biển đã chính thức được quy định trong Luật Đất đai 2024. Điều 190, Luật Đất đai 2024 nêu rõ, nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, các nguyên tắc thực hiện và trách nhiệm quản lý đối với các dự án lấn biển cũng được quy định rõ. Quy định này đã có hiệu lực từ ngày 1/4/2024, sớm hơn so với ngày có hiệu lực chung của Luật Đất đai 2024 (1/8/2024), cho thấy tính cấp thiết tháo gỡ khó khăn cho các dự án lấn biển.

Lấn biển là hướng đi tất yếu

TS. Nguyễn Sĩ Dũng, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng, lấn biển là tất yếu nếu muốn mở rộng không gian phát triển. "Quay lưng lại với biển là đang quay lưng với sự phát triển, còn hướng biển là hướng tới tương lai", ông nói.

Không gian biển là không gian của kinh tế, công nghệ và vị trí chiến lược. Biển là nơi mà cơ hội đang còn tồn tại lớn nhất cho sự tăng trưởng của nền kinh tế trong kỷ nguyên mới, ông Dũng nhận định.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Sang, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam và thế giới cũng cho rằng, tiến biển là yêu cầu vô cùng bức thiết hiện nay, bởi Việt Nam không còn quá nhiều dư địa phát triển trên đất liền.

Việc tiến biển giúp Việt Nam dịch chuyển sang kinh tế biển - dịch vụ - logistics - du lịch - công nghệ, nâng cao năng suất quốc gia. Siêu đô thị biển sẽ là “cỗ máy tăng trưởng” mạnh mẽ cho nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang đón dòng vốn quốc tế đang dịch chuyển vào trong nước, kéo theo nhu cầu lớn về không gian sống, trải nghiệm cho các chuyên gia, nguồn nhân lực chất lượng cao.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trưởng Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, Việt Nam phải tiến ra biển vì dư địa phát triển trên đất liền gần như đã cạn.

Bài học kinh nghiệm từ thế giới cũng cho thấy, các quốc gia hướng biển, có thành phố biển đều phát triển rất nhanh và thịnh vượng.

Ông Dũng dẫn chứng Singapore là ví dụ điển hình. Thông qua việc lấn biển và tái cấu trúc không gian ven biển, quốc đảo này đã hình thành Marina Bay và Waterfront - hai khu vực đóng góp hơn 15% GDP, đồng thời phát huy vai trò của cảng biển để trở thành “huyết mạch logistics” của châu Á.

Hàn Quốc cũng lựa chọn con đường tương tự khi phát triển tam giác Busan - Incheon - Seoul. Trong đó, Busan là cảng trung chuyển lớn thứ sáu thế giới, Songdo nổi lên như trung tâm tài chính - công nghệ - đô thị thông minh hàng đầu châu Á, còn Seoul đóng vai trò bộ não điều hành quốc gia. Bộ ba này đóng góp hơn 50% GDP Hàn Quốc. 

Nhật Bản với Vịnh Tokyo - siêu đô thị biển lớn nhất thế giới, quy mô 37 triệu dân đã biến khu vực này thành “động cơ kinh tế”, đóng góp hơn 30% GDP quốc gia.

Tại Trung Đông, Dubai lấn biển để xây dựng Palm Island và hàng loạt không gian ven biển mới, giúp các ngành kinh tế gắn với biển tạo ra gần 40% GDP của quốc gia.

Tất cả những ví dụ ấy cho thấy một quy luật rõ ràng, khi các quốc gia không còn dư địa phát triển trên đất liền, biển trở thành không gian chiến lược của tương lai, nơi mở ra những mô hình tăng trưởng hoàn toàn mới và có sức cạnh tranh toàn cầu.

Lấn biển ảnh hưởng thế nào đến hệ sinh thá?i

Mặc dù cơ hội phát triển là rất lớn, song việc lấn biển cũng đang đặt ra những lo ngại về việc bảo tồn hệ sinh thái ven biển. Tuy nhiên, theo ông Dũng, có xây dựng - phát triển thì mới bảo tồn được hệ sinh thái, bởi rừng ngập mặn - khu dự trữ sinh quyển thế giới là tài sản quý nhất của đô thị Cần Giờ. Nếu không có quy hoạch, không có tầm nhìn mà để tự do khai thác, lấn chiếm, thì rủi ro đó còn lớn hơn nhiều.

Trái lại, khi các lợi thế này được kết nối trong một kiến trúc phát triển thống nhất, Việt Nam hoàn toàn có thể kiến tạo một siêu đô thị biển quy mô 20 - 25 triệu dân, với khả năng tạo ra GDP vùng từ 700 đến 1.000 tỷ USD vào năm 2050. Đây sẽ là một “cực tăng trưởng thế kỷ” đủ sức cạnh tranh mạnh mẽ với các trung tâm kinh tế hàng đầu châu Á như Singapore - Seoul - Tokyo.

Chia sẻ tại Hội thảo: “Tiến biển bằng siêu đô thị ESG++: Chiến lược đầu tư bền vững” do Reatimes tổ chức, ông Dũng cho rằng, để siêu đô thị lấn biển tại Cần Giờ không lặp lại con đường của các đô thị truyền thống, nơi tăng trưởng nhanh thường đi kèm áp lực môi trường, ngập lụt, suy giảm bản sắc và chi phí xã hội cao, Việt Nam cần một khung phát triển hoàn toàn mới, chú trọng đến các tiêu chí về môi trường - xã hội - quản trị theo chuẩn quốc tế, nhằm đảm bảo việc phát triển nhưng vẫn bền vững, gìn giữ được hệ sinh thái nơi đây.

Việc phát triển lấn biển, hình thành các siêu đô thị biển không phải là nhiệm vụ của một nhiệm kỳ mà là chiến lược kéo dài nhiều thập kỷ, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, cơ chế đủ mạnh và một lộ trình phát triển có tính tăng trưởng theo tầng bậc.

Theo đó, để lộ trình hình thành siêu đô thị biển trở thành hiện thực, Việt Nam phải tạo ra bốn đột phá mang tính nền tảng, đóng vai trò như những “điểm bật chiến lược” đưa toàn bộ cấu trúc phát triển sang một mô hình mới.

Trước hết là đột phá thể chế, với yêu cầu xây dựng khung pháp lý vượt trội, đủ khả năng tháo bỏ những rào cản của hệ thống pháp luật hiện hành vốn được thiết kế cho mô hình đô thị truyền thống.

Một đạo luật mới cùng cơ chế điều phối vùng mạnh sẽ là tiền đề để triển khai các mô hình quản trị hiện đại, ra quyết định nhanh và tạo không gian thử nghiệm thể chế cho các lĩnh vực biển, tài chính, logistics và công nghệ.

Thứ hai, là đột phá hạ tầng, bởi các dự án chỉ có thể vận hành khi có hệ thống kết nối liên vùng đồng bộ. Những công trình như cầu Cần Giờ, tuyến ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu - Cái Mép - Thị Vải, các tuyến metro cao tốc, mạng lưới giao thông thủy và hệ thống cảng thông minh đóng vai trò xương sống, gắn kết biển, đô thị, cảng, công nghiệp thành một thể thống nhất.

Đột phá thứ ba là tài chính, đòi hỏi Việt Nam phải huy động được dòng vốn xanh, vốn quốc tế và nguồn lực tư nhân thông qua các mô hình PPP linh hoạt, cơ chế trái phiếu biển - trái phiếu xanh và các công cụ tài chính đổi mới. Không có nguồn lực tài chính dồi dào, nhất là từ các định chế quốc tế như ADB, WB, IFC, AIIB hay các quỹ khí hậu, siêu đô thị biển khó có thể đạt quy mô và tốc độ như kỳ vọng.

Cuối cùng, đột phá công nghệ chính là linh hồn của mô hình phát triển mới. Các dự án lấn biển, đô thị biển của Việt Nam phải được vận hành bằng công nghệ từ digital twin (bản sao số) giúp mô phỏng và quản trị đô thị theo thời gian thực, đến AI tối ưu giao thông - năng lượng - cấp thoát nước, và các công nghệ như cảm biến biển, cảng thông minh, logistics 4.0 hay giao thông tự hành.

Khi công nghệ trở thành năng lực vận hành cốt lõi, các dự án lấn biển sẽ đạt được khả năng chống chịu cao, phát triển xanh và hiệu suất kinh tế vượt trội, ông nói.