Liệu có thể dẹp 'loạn' danh xưng căn hộ cao cấp và siêu sang?

Tình trạng "chủ đầu tư giới thiệu dự án một đằng, bàn giao một nẻo" không phải là chuyện hiếm trên thị trường bất động sản. Không ít khách hàng vỡ mộng khi nhận căn hộ bàn giao không như những gì chủ đầu tư quảng cáo. Bức xúc lên đến đỉnh điểm tại một số dự án khi cư dân căng băng rôn phản đối chủ đầu tư thay đổi thiết kế, bớt xét tiện ích, biến không gian chung thành căn hộ để bán.

Các chuyên gia thừa nhận, thị trường bất động sản phát triển mạnh trong thời gian gần đây, kéo theo đó là sự xuất hiện ngày càng nhiều tình trạng "loạn" danh xưng "chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, siêu sang". Nhiều dự án tên nước ngoài gắn với các cụm từ như "luxury", "hi-end", "premier", "royal" được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan như một thủ thuật "câu khách", quảng bá sản phẩm. 

Trong khi đó, thực tế trên thị trường không nhiều dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, khu đô thị kiểu mẫu, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, Bộ Xây dựng đã có hai thông tư về phân hạng nhà chung cư, trong đó Thông tư 14/2008/TT-BXD chia chung cư thành bốn hạng và sau đó, Thông tư 31/2016/TT-BXD thay thế Thông tư 14 chia chung cư thành ba hạng A, B và C. 

Tuy nhiên, theo ông Châu, đến nay vẫn chưa có chủ đầu tư dự án hoặc ban quản trị nhà chung cư nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư. Mặt khác, các thông tư của Bộ Xây dựng chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán căn hộ cho khách hàng. 

Đối với những người mua nhà có nhu cầu được biết hạng chung cư hình thành trong tương lai, nhất là đối với chung cư cao cấp, căn hộ cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang mà chủ đầu tư đang quảng cáo khi bán hàng thì lại không có các quy định phân hạng. 

Chính vì vậy, giai đoạn chủ đầu tư dự án mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới "mác" chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang là thời điểm người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo. 

Hơn nữa, "nhà chung cư hạng A" là hạng cao nhất nhưng bộ tiêu chí đánh giá đối với nhà chung cư hạng A hầu như chưa quy định rõ ràng, cụ thể về công năng các không gian và trang thiết bị, vật tư bên trong căn hộ. Tiêu chí "nhà chung cư hạng A" cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phân hạng nhà chung cư hạng sang, hạng siêu sang, gây khó cho công tác phân hạng nhà chung cư, ông Châu nhận định.

Trước thực trạng trên, ông Châu kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án "cao cấp", "hạng sang", "siêu sang" sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng, Bộ Xây dựng cần xem xét đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014 theo hướng quy định rõ tiêu chí của "căn hộ cao cấp", "căn hộ hạng sang", "căn hộ siêu sang" để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.

Có thực sự giải quyết vấn đề?

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HD Mon Holdings thừa nhận đúng là có hiện tượng một số chủ đầu tư đã đưa ra nhiều thông tin chưa chính xác về sản phẩm, trong đó có dự án chung cư ở mức trung bình nhưng được truyền thông thành cao cấp. 

Trong khi đó, người dân, khách hàng không phải ai cũng có đủ kiến thức, thông tin và kinh nghiệm để lựa chọn, đánh giá đúng về sản phẩm. Từ đó, dẫn đến việc khách hàng cảm thấy bị mất tiền oan cho những dự án không đúng kỳ vọng.

Tuy nhiên, với giải pháp của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đưa ra về việc dự án trước khi quảng cáo, bán hàng với danh xưng cao cấp, hạng sang phải xin ý kiến Sở Xây dựng, ông Tuấn cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước khó để có thể vươn bàn tay tới từng dự án để quản lý được tình trạng cung cấp thông tin thiếu trung thực, gây nhầm lẫn cho người mua của các chủ đầu tư vì làm như vậy quá phức tạp.

"Mặt khác, nếu chủ đầu tư cung cấp thông tin chính xác nhưng khi xuống đến sàn phân phối, các đơn vị này lại "tâng bốc lên mây xanh" thì cũng rất khó để kiểm soát thông tin", ông Tuấn chia sẻ. 

Ngoài thông tư hướng dẫn phân cấp chung cư của Bộ Xây dựng, một số hãng tư vấn và nghiên cứu bất động sản như CBRE, Savills có cách phân hạng chung cư theo giá bán. Savills phân định mức dưới 20 triệu đồng/m2 là căn hộ bình dân và giá rẻ, từ 20 - 30 triệu đồng/m2 là phân khúc trung cấp, từ 30 triệu đồng/m2 trở lên là phân khúc cao cấp.

Còn theo CBRE, chung cư hạng sang có giá sơ cấp trung bình trên 3.500 USD/m2; cao cấp với giá 1.500 - 3.500 USD/m2; trung cấp 800-1.500 USD/m2 và hạng bình dân có giá dưới 800 USD/m2. Người dân có thể dựa vào đó để đối chiếu với các dự án.

"Nếu tiếp tục có những quy định cụ thể hơn nữa cũng sẽ rất khó hoàn thiện và mất thời gian. Trong khi đó, thị trường nhà đất, chất lượng xây dựng, dịch vụ luôn biến đổi, vận động rất nhanh. Có khi ra xong được bộ tiêu chí mới thì thị trường cũng thay đổi rất nhiều rồi," ông Tuấn nhận định. 

Do đó, vị lãnh đạo này cho rằng, trước khi mua nhà, khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư. Nếu chọn được chủ đầu tư uy tín thì việc quyết định mua nhà sẽ an tâm hơn rất nhiều. Đó là cách tốt nhất để giải quyết được những bất cập về việc dự án tự phong cao cấp, siêu sang hiện nay.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Như Ý, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Nhà Thực cũng cho rằng, nếu đặt ra quy định dự án trước khi quảng cáo, bán hàng với danh xưng cao cấp, hạng sang phải xin ý kiến Sở Xây dựng sẽ làm gia tăng thời gian hoàn thiện thủ tục cho dự án trước khi mở bán, gây khó cho các chủ đầu tư phát triển bất động sản.

Theo bà Như Ý, ở giai đoạn ban đầu, các cơ quan nhà nước nên có quy định để các chủ đầu tư bất động sản được đăng ký mang tính tự nguyện thứ hạng của toà nhà dựa trên các tiêu chí phân hạng của Bộ Xây dựng đã ban hành.

Với các điều khoản chủ đầu tư đăng ký, Sở Xây dựng sẽ có cơ sở để đối chiếu các hạng mục của dự án sau khi hoàn thành. Từ đó, có chế tài xử lý đối với chủ đầu tư không thực hiện đúng như cam kết ban đầu. Như vậy sẽ hợp lý hơn và tránh quá chiều thủ tục rườm rà cho các chủ đầu tư và cơ quan nhà nước, bà Như Ý đề xuất.