Tháo ngòi nổ tranh chấp chung cư nhìn từ Mon City

Thời điểm nhạy cảm

Xung đột giữa chủ đầu tư và người mua nhà đang xảy ra càng ngày càng nhiều và phức tạp hơn. Đáng chú ý, bên cạnh những mâu thuẫn về thành lập ban quản trị, bàn giao phí bảo trì hoặc phí quản lý khi dự án đã đi vào hoạt động, phần lớn tranh chấp chung cư hiện nay đều xảy ra ở giai đoạn bàn giao nhà.

Gần đây nhất, người mua nhà tại dự án Mon City trên đường Nguyễn Cơ Thạch, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đã xung đột với chủ đầu tư HD Mon về vấn đề phòng cộng đồng, phòng cháy chữa cháy, đặc biệt là về vấn đề đo diện tích căn hộ khi người mua nghi ngờ chủ đầu tư “ăn bớt” diện tích căn hộ của khách hàng để thu lợi.

Trước đó, những mâu thuẫn tại chung cư Discovery Complex tại 302 Cầu Giấy và An Bình City trên đường Phạm Văn Đồng, quận Nam Từ Liêm về việc sai lệch diện ích so với thiết kế ban đầu hay như vụ lùm xùm tại dự án chung cư Anland Complex tại quận Hà Đông do các căn hộ hoàn thiện không đúng với cam kết giữa chủ đầy tư và khách hàng cũng đều xảy ra tại thời điểm bàn giao căn hộ.

Thực tế cho thấy, lúc bàn giao căn hộ là thời điểm rất nhạy cảm và nếu chủ đầu tư chủ quan và không chuẩn bị trước tâm lý thì rất dễ xảy ra xung đột với người mua nhà và lẽ ra đây là thời điểm chủ đầu tư vui mừng vì hoàn thành dự án tâm huyết còn người mua nhà hân hoan vì được về nhà mới sau nhiều năm chờ đợi thì lại trở thành cơn ác mộng cho cả hai bên.

Các chuyên gia cho rằng, thời điểm dự án tiến hành bàn giao nhà cho cư dân là lúc khách hàng lần đầu tiên được nhìn thấy căn nhà "trong mơ" của mình - điều mà họ đã nhiều lần tưởng tượng ra khi xem nhà mẫu hay trong những quảng cáo của chủ đầu tư. Bất cứ sự sai sót nào của chủ đầu tư khiến cho khách hàng không ưng ý, dù là nhỏ nhất cũng có thể làm bùng phát mâu thuẫn.

Nói rõ hơn về vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE cho rằng, các dự án chung cư không chỉ là căn hộ đơn thuần mà là nơi mỗi người dân nuôi dưỡng tổ ấm của mình. Họ kỳ vọng rất lớn vào căn hộ đã mua và cả dự án.

Bởi vậy, không quá khó hiểu khi người dân thường rất nhạy cảm khi có vấn đề phát sinh tại dự án của mình, nhất là khi chủ đầu tư có những thay đổi trong dự án, không giống như những cam kết ban đầu với khách hàng.

Với sự bùng nổ xây dựng nhà chung cư hiện nay, theo bà An, mâu thuẫn là điều rất khó tránh khỏi. Có những dự án chỉ là những mâu thuẫn rất nhỏ, âm thầm, nhưng cũng có những dự án phát sinh những tranh chấp rất mạnh mẽ. Nếu cư dân và chủ đầu tư không thể có được tiếng nói chung, căng thẳng sẽ kéo dài hoặc rơi vào bế tắc.

Né tránh hay thoả hiệp?

Trở lại với mâu thuẫn tại dự án Mon City, ngay sau khi có phản ánh của người mua nhà, chủ đầu tư dự án này đã tổ chức một buổi đối thoại thẳng thắn với cư dân về những vấn đề phát sinh. 

Ông Đặng Xuân Tâm, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư địa ốc Hải Đăng cho biết, thực tế tất cả các hạng mục tại dự án Mon City vẫn đang trong giai đoạn bảo hành. Do đó, nếu xuất hiện sai sót, khiếm khuyết so với bản vẽ hoàn công hoặc so với thiết kế đã được chủ đầu tư đưa ra, thuộc trách nhiệm của nhà thầu nào thì nhà thầu đó phải có trách nhiệm đến cùng trong việc sửa chữa hoặc bồi hoàn cho cư dân. Chủ đầu tư sẽ theo sát các nhà thầu để đảm bảo trách nhiệm đến cùng với các sản phẩm đã bán cho cư dân.

Ngay sau đó, HDMon đã làm việc với đại diện đơn vị quản lý tòa nhà và các nhà thầu như Hòa Bình - nhà thầu hạng mục xây lắp; Hawee - nhà thầu điện nước; Firezone - nhà thầu thiết bị phòng cháy chữa cháy để khắc phục những khiếm khuyết trong quá trình hoàn thiện. Đối với các hộ dân có ý kiến về việc sai lệch kích thước so với bản vẽ hoàn công, đơn vị quản lý tòa nhà PMC sẽ tập hợp lại danh sách để Hòa Bình gấp rút kiểm tra. Nếu có sự sai lệch so với bản vẽ hoàn công, Hòa Bình phải sửa lại nếu chủ nhà yêu cầu hoặc chịu toàn bộ chi phí do thiếu hụt diện tích.

Tuy nhiên, mấu chốt nhất dẫn đến phát sinh mâu thuẫn vẫn là do cách tính diện tích thông thủy giữa chủ đầu tư và cư dân không thống nhất chứ không phải do "chủ đầu tư cố tình tính thiếu diện tích để thu lợi" như một số cư dân phản ánh.

Theo đó, về cách tính diện tích lô gia, chủ đầu tư này cho rằng, lô gia và ban công về bản chất giống nhau, khi ban công được tính ra mép ngoài thì lô gia cũng phải được tính ra mép ngoài. Về cách tính diện tích tường ngăn giữa lô gia và diện tích bên trong căn hộ, chủ đầu tư hiện đang tính tường ngăn lô gia với diện tích bên trong căn hộ vào diện tích sở hữu riêng của cư dân theo văn bản của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, phía cư dân lại cho rằng, chỉ ban công mới tính mép ngoài diện tích sàn, còn lô gia phải được tính mép trong. Bên cạnh đó, lô gia chỉ là phần gắn liền, phần tường ngăn giữa lô gia và diện tích bên trong là tường bao căn hộ cần được tính vào diện tích chung theo tiêu chuẩn Việt Nam.

Mâu thuẫn có những lúc đẩy lên đỉnh điểm khi cả hai bên "không ai chịu ai", mỗi bên đều có lý lẽ riêng của mình. Cư dân không thống nhất việc tính diện tích căn hộ theo cách của chủ đầu tư, liên tục gây sức ép buộc đơn vị này phải chấp thuận theo phương án đo lại diện tích do cư dân đặt ra.

Trong khi đó, "éo le" thay, các quy định của pháp luật hiện hành và văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 lại không có quy định nào xác định cụ thể, chi tiết về cách tính diện tích lô gia khiến cả chủ đầu tư và khách hàng đều lúng túng. Thực tế tại nhiều dự án, các căn hộ chung cư có lô gia đều được chủ đầu tư "âm thầm" tính giá cao hơn các căn không có lô gia để đảm bảo công bằng giữa các căn hộ và lợi ích của cả chủ đầu tư và khách hàng.

Không thể tìm tiếng nói chung, HDMon đã phải gửi đơn xin ý kiến của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng. Song, do pháp luật chưa có quy định về cách tính diện tích lô gia nên câu trả lời của đơn vị này cũng chỉ là "chủ đầu tư và khách hàng tự thoả thuận".

Mới đây, HDMon đã thông báo gửi tới cư dân về cách xác định diện tích sử dụng căn hộ và đo đạc lại diện tích sử dụng căn hộ tại dự án. Theo đó, với tinh thần hợp tác, chia sẻ với cư dân, trên cơ sở hài hòa lợi ích của chủ đầu và cư dân, doanh nghiệp này đã đưa ra một giải pháp là tiến hành đo lại diện tích lô gia tính từ điểm giữa mặt bằng gờ tường phía ngoài giáp với thiên nhiên, tức trung bình diện tích theo cách tính của cư dân và của chủ đầu tư.

Đối với diện tích hộp kỹ thuật, không tính toàn bộ diện tích bốn mặt bằng tường bao hộp kỹ thuật vào diện tích sử dụng riêng. Đối với tường ngăn căn hộ với lô gia, phần diện tích này là diện tích sử dụng riêng và được tính vào diện tích sử dụng căn hộ theo văn bản của Bộ Xây dựng.

HD Mon cho biết, nếu diện tích đo đạc lại giảm quá 0,5% so với diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ thì khách hàng sẽ được nhận số tiền tương ứng theo đơn giá trong hợp đồng nhân với phần diện tích chênh lệch so với diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Trao đổi với TheLEADER mới đây, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị HD Mon Holdings cho biết, với giải pháp đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của chủ đầu tư với cư dân, hiện phần lớn cư dân của Mon City đã đồng thuận với phương án này. Căng thẳng tại dự án đã cơ bản được giải quyết.

Ngăn ngừa hiệu ứng 'quả cầu tuyết'

Ông Tuấn thẳng thắn chia sẻ, sự việc xảy ra tại Mon City là điều không mong muốn của cả chủ đầu tư và khách hàng do những quy định chưa rõ ràng của khung pháp luật về cách tính diện tích lô gia căn hộ. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã giải quyết trên tinh thần trách nghiệm, hợp tác và chia sẻ với khách hàng, làm sao để khách hàng có được lợi ích lớn nhất tại dự án.

Cũng theo ông Tuấn, mấu chốt để giải quyết mâu thuẫn trong các dự án chung cư là chủ đầu tư phải ngay lập tức xem lại mình, xem lại những cam kết với khách hàng trước đó để thấy được bản chất của mâu thuẫn. Qua đó, giải quyết mọi việc trên cơ sở tôn trọng khách hàng.

Vị lãnh đạo này cũng thừa nhận, nếu mâu thuẫn chung cư không sớm được giải quyết, về lâu về dài, những bức xúc, căng thẳng kéo dài trong cư dân dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín của chủ đầu tư và sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. Những thiệt hại vô hình đối với doanh nghiệp là rất lớn.

Thực tế, không ít chủ đầu tư thay vì đối thoại với cư dân để tìm ra hướng giải quyết đã liên tục né tránh, từ chối làm việc với cư dân, khiến tranh chấp ngày càng leo thang căng thẳng. Hệ quả xảy ra tại nhiều dự án là những mâu thuẫn rơi vào ngõ cụt, tranh chấp tiếp diễn dai dẳng, không có hồi kết.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một công ty dịch vụ quản lý bất động sản lớn tại Hà Nội cũng cho rằng, các chủ đầu tư có chiến lược dài hơi cần hết sức chú ý đến việc giải quyết ổn thoả các mâu thuẫn với cư dân tại dự án.

Tại nhiều dự án chung cư hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã bỏ ngoài tai những kiến nghị của dư dân để bảo vệ lợi ích của mình. Chính những bất đồng quan điểm, xung đột lợi ích giữa hai bên đã khiến tranh cãi giữa cư dân với cư dân, giữa cư dân và chủ đầu tư liên tục xảy ra.

Trong khi đó, chỉ một mâu thuẫn nhỏ nếu không được chủ đầu tư giải quyết sẽ dẫn đến việc cư dân mất niềm tin, tạo hiệu ứng như "quả cầu tuyết" lan dần mâu thuẫn, đến khi không thể tin vào nhau được nữa thì những tranh chấp lúc này sẽ rất khó giải quyết. Hệ luỵ đối với chủ đầu tư là rất lớn mà đối với nhiều doanh nghiệp trong trước mắt, có thể họ chưa nhận ra. 

Theo vị lãnh đạo này, nếu chủ đầu tư cố giữ lợi ích của mình, bỏ qua quyền lợi chính đáng của khách hàng, uy tín của họ sẽ bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng. Họ rất có thể sẽ bị mất khách hàng tại các các dự án khác, doanh nghiệp vì thế sẽ không thể phát triển bền vững.