Luật Đất đai sửa đổi có phá được 'cục máu đông' giải phóng mặt bằng

"Dự án bất động sản 10 năm chưa giải phóng xong mặt bằng"

Là doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án bất động sản lớn tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) cho biết, nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn rất lớn trong công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng. Có những dự án 8 năm vẫn đang trong tình trạng "xôi đỗ", chưa hoàn thành xong giải phóng mặt bằng.

Điều này khiến các dự án không thể triển khai, gây kéo dài thời gian thực hiện dự án, ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng vốn, kế hoạch tài chính của doanh nghiệp. 

Theo ông Hiệp, Luật Đất đai 2013 đã không quy định rõ ràng về việc đền bù giải phóng mặt bằng và thu hồi đất. Những quy định này vẫn chưa được sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo Luật Đất đai mới đây. 

Ông Hiệp lấy ví dụ về cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong thu hồi đất và cho rằng, điều này rất khó thực hiện. "Nếu để người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận, doanh nghiệp sẽ "đầu hàng hết", không thể thỏa thuận với người dân. Một miếng đất có tới 3 thậm chí 5 người sở hữu còn có thể đàm phán được, nhưng cả một dự án hàng trăm, nghìn người dân thì không thể làm được, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nhấn mạnh. 

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Nga, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn BRG cũng cho rằng, các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia cần có sự hỗ trợ của nhà nước trong việc thu hồi đất. 

Theo Chủ tịch BRG, mặc dù các quy định pháp luật cho phép giao đất từng phần nhưng việc này chỉ hỗ trơ trong việc nộp tiền sử dụng đất, còn doanh nghiệp không thể triển khai dự án khi chưa giải phóng xong mặt bằng. Một dự án bất động sản luôn có tính tổng thể và đồng bộ rất lớn. 

Nhiều dự án kéo dài đến 8 - 10 năm chưa xong khâu giải phóng mặt bằng, để hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai và ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. 

Đề cập đến các hình thức thu hồi đất đai hiện nay (doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân sau đó Nhà nước thực hiện thu hồi hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi và giao đất sạch cho doanh nghiệp), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng nêu nghịch lý về "2 chính sách và 2 giá". Theo đó, nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao nhưng chỉ đối với những dự án quy mô nhỏ. Trong khi đó, những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn do phải bảo đảm công bằng, hài hoà các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội.

"Trên thực tế chưa có doanh nghiệp tự thoả thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn. Trong tất cả các dự án, Nhà nước đều thực hiện thu hồi, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc tính toán, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai còn rất khó khăn", Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Phó Thủ tướng cũng khẳng định, Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch thì những doanh nghiệp phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất, đều có lợi. Vì vậy, phải lượng hoá, có tiêu chí cụ thể về cơ sở hạ tầng, chỗ ở, sinh kế, an sinh xã hội, thiết chế văn hoá… để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ sau khi thu hồi đất.

Cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng cần hài hòa lợi ích giữa người dân - doanh nghiệp

Kiến nghị giải pháp hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, bà Nga đề xuất, các dự án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp chỉ cần đạt được thỏa thuận với 50% số hộ dân là được phép yêu cầu cơ quan quản lý cưỡng chế, thu hồi đất. Tránh tình trạng như hiện nay, chỉ cần 1% số hộ dân không đồng ý, dự án cũng không thể triển khai, gây ách tắc kéo dài. 

"Tất nhiên, việc đền bù giải phóng mặt bằng vẫn được thực hiện trên nguyên tắc hài hòa, đảm bảo lợi ích giữa các bên, người dân và doanh nghiệp nhưng cần ở mức hợp lý. Thực tế nhiều mảnh đất của người dân giá trị chỉ 100 triệu đồng nhưng đòi bồi thường 1 tỷ đồng, khiến đưa chủ đầu tư dự án vào thế khó, dự án không giải phóng mặt bằng xong để triển khai", bà Nga chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Hiệp cũng cho rằng, đối với đất ở và đất thương mại dịch vụ khi thu hồi cần thống nhất đền bù thoả đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định đảm bảo cho đời sống của người dân không bị thua thiệt nhưng cần làm rõ một vấn đề là giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương pháp tự thoả thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, để thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng Luật Đất đai sửa đổi cần phải phân ra rõ ràng tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại. Hiện dự thảo luật chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường trong các điều khoản.

Cụ thể, đất nông nghiệp là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt không thu tiền sử dụng đất nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định (trong hạn mức tại điều 170, 171 và mức gia hoa màu tại thời điểm thu hồi đất và năng suất tính bằng vụ cao nhất trong 3 năm trước đó). 

Ông Hiệp cho rằng, cần làm rõ đền bù hoa màu mấy vụ? Khung giá đền bù do chính quyền địa phương cấp huyện phê duyệt. Ngoài ra phải làm rõ những trường hợp đất nông nghiệp để không sản xuất đã vài vụ không canh tác có được đền bù không? Giá đến bù phải thấp hơn tiền sử dụng đất phải nộp vì chủ đầu tư còn phải đầu tư chi phí thực hiện nhiều thủ tục khác thì mới có thể sử dụng được đất nông nghiệp đó và tiền đền bù này sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng. 

Một vấn đề khác liên quan đến việc tái định cư cũng gây khó khăn cho việc thu hồi đất. Theo Khoản 3 Điều 107 quy định đối với thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại thì người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư tại chỗ. 

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, không nên áp dụng quy định về bố trí tái định cư tại chỗ. Vì khi thu hồi, người bị thu hồi đã được bồi thường theo giá sát với giá thị trường, phù hợp với bảng giá đất. Việc bố trí tái định cư phải thực hiện ở những nơi có quỹ đất dành cho việc tái định cư, nếu không có quỹ đất tái định cư thì việc tái định tại dự án phải theo thỏa thuận của các bên, không nên quy định bắt buộc gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Việc tái định cư bắt buộc phải tách thành dự án riêng. Vì chỉ khi tách thành dự án riêng thì dự án đầu tư mới có thể được thực hiện nhanh chóng. Vì hầu hết các dự án, việc chậm tiến độ chủ yếu liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, ông Hiệp nhấn mạnh.