Sửa Luật Đất đai: Cần có cơ chế rõ ràng về giá đất

Minh bạch, rõ ràng trong xác định giá đất

Góp ý vào dự thảo Luật Đất đai tại phiên thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội nhấn mạnh việc dự thảo luật đã bỏ khung đất đai, khung giá đất, đề xuất việc xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm là nội dung sửa đổi rất quan trọng, phù hợp với thực tiễn hiện nay. 

Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó.

Đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Trà Vinh) cho rằng, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của Luật Đất đai 2013, làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện trong thu hồi đất. 

Song, các điều khoản của dự thảo luật về bảng giá đất, giá đất cụ thể vẫn chưa khắc phục được những bất cập trong luật hiện hành. Do đó, cần có cơ chế hữu hiệu hơn để nâng cao hiệu quả, tính minh bạch của công tác định giá đất, tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong công tác định giá. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh cần độc lập với UBND cấp tỉnh trong việc định giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị cần xác định rõ, tường minh thế nào là “phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” để đảm bảo tính khả thi khi áp dụng.

Để giá đất tiệm cận với giá thị trường, cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan như nhà đầu tư, người sử dụng đất trong quá trình thẩm định giá, giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Hội đồng thẩm định giá đất cần có sự tham gia của các bên, và hoạt động theo nguyên tắc công khai, minh bạch, công bằng.

Đồng quan điểm, đại biểu Đặng Bích Ngọc (đoàn Hoà Bình) cũng cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất cần đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực

Bà Ngọc nêu rõ trên thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất. Tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể. 

Do đó, cần có tổ chức độc lập, chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hàng năm.

Về vấn đề này, theo đại biểu Trần Đình Văn (đoàn Lâm Đồng), việc xác định giá đất còn chưa rõ ràng nên cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch; có sự thẩm tra, giám sát kỹ lưỡng của Hội đồng nhân dân địa phương.

Ngoài ra, ông Văn cũng cho rằng, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định rõ về giá đất trên thị trường giữa người mua và người bán về vị trí đất; phương pháp định giá đất theo giá thị trường; đưa ra các chế tài ràng buộc trách nhiệm giữa các bên. Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cần thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Giá..

Theo đại biểu Trần Đình Văn, về cơ chế xác định giá, dự thảo Luật đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất, trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất, thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế được quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai. 

Đây là chủ trương lớn, có tính đột phá, nhiều điều quan trọng và phải xác lập về mặt pháp lý, cơ chế, phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường trong dự thảo luật. Trong dự án luật đã có những quy định về vấn đề này song còn khá đơn giản, sơ lược chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra.

Việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất từng có cách tiếp cận toàn diện, trong đó quan tâm đến các vấn đề có tính nguyên tắc chặt chẽ, đầy đủ về nguyên tắc, nội dung, quy trình, thủ tục công khai, minh bạch thông tin, trách nhiệm giải trình trong tổ chức thực hiện quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước, các chủ thể có liên quan trong quy trình định giá đất, giám sát của cơ quan dân cử, cơ chế xem xét lại việc định giá đất khi có yêu cầu nhằm hoàn thiện hơn nữa cơ chế xác định giá đất trong dự thảo luật theo Nghị quyết số 18.

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đại biểu Trần Đình Văn đề nghị dự án Luật sửa đổi cần có định nghĩa giải thích về khái niệm giá trị thị trường có quyền sử dụng đất làm căn cứ xây dựng, thực hiện các chính sách quản lý liên quan đến nội dung này. Trong dự án luật cần xem xét bổ sung phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị giá trị thị trường có quyền sử dụng đất.

Theo đó, giá cả thị trường có quyền sử dụng đất là giá mua bán trao đổi với người mua, người bán thỏa thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Giá cả thị trường của đất đai phụ thuộc vào giá thị trường, giá trị thị trường có loại đất đó và các yếu tố cá nhân riêng của người mua, người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai. Giá trị thị trường về quyền sử dụng đất là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố thị trường, khả năng sinh lời, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Theo đại biểu Trần Đình Văn, dự án luật chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất, trong khi đây là một nội dung ít có ý nghĩa then chốt quyết định đến việc xác định được giá đất theo nguyên tắc thị trường. Vì vậy, đại biểu đề nghị có quy định mang tính nguyên tắc trong dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường, đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất được ràng buộc trách nhiệm, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch trong công tác này.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề nghị cần chú ý đến các quy định có liên quan đến Luật giá, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất với hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành tắc, tiêu chuẩn được quy định tại hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam.

Lo ngại giá đất tăng?

Ở khía cạnh khác, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (đoàn Ninh Bình) cho rằng, bỏ khung giá đất có thể khiến giá đất tăng cao. Do đó, việc xác định giá đất cần tính đến nhu cầu mua nhà của người có thu nhập thấp.

Theo bà Thanh khẳng định, việc quy định giá đất sát với thực tiễn là cần thiết. Dự án Luật Đất đai đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp định giá đất, trách nhiệm của cơ quan định giá đất, thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính, xác thực sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai. 

Việc bỏ khung giá đất chính là để đưa đất đai về giá trị thực. Xây dựng bảng giá đất, định giá đất sát với giá thị trường để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên, nguồn lực đất đai, đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đảm bảo quốc phòng, an ninh, công bằng và ổn định xã hội, giải quyết hài hòa quyền, lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy các giao dịch về quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, an toàn.

Tuy nhiên, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh nhận thấy, một số quy định về giá đất chưa thật sự cụ thể. Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng dự án Luật để thể chế hóa đầy đủ, chặt chẽ chủ trương của Đảng. Trong đó, cần nghiên cứu bổ sung các quy định để giải quyết thấu đáo một số vấn đề thực tiễn đặt ra. 

Cụ thể, khi bỏ khung giá đất thì bảng giá đất, giá đất cụ thể tăng thì người sử dụng đất sẽ phải trả tiền thuế, phí, tiền sử dụng đất nhiều hơn và sẽ làm cho giá bất động sản tăng lên, khả năng tiếp cận sở hữu nhà, đất của người có thu nhập thấp, yếu thế sẽ khó khăn. 

Do vậy, bà Thanh đề nghị dự án Luật cần có quy định cụ thể về giảm tỷ suất thuế, có cơ chế để tiếp tục phát triển chính sách xã hội đối với người có thu nhập thấp và người yếu thế.

Ngoài ra, khi giá đất tăng, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn khi đàm phán với người sử dụng đất nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và khó giải phóng mặt bằng hơn. Nếu không có tiềm lực về tài chính, nhà đầu tư sẽ phải tính toán lại phương án đầu tư khi thấy giá thành cao so với giá đất tăng. 

Nguồn cung về nhà đất cho thị trường có thể giảm, gây thiếu hụt nguồn cung nhà có thể làm chững thị trường bất động sản trong khi nhu cầu nhà ở lại bức thiết, nhất là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, các thành phố lớn. Như vậy, cả nhà đầu tư và người dân có nhu cầu về nhà ở đều gặp khó khăn.Vấn đề đặt ra là cần có cơ chế như thế nào để thu hút được đầu tư và giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân.

Trả lời chất vấn trước Quốc hội về vấn đề giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà cho biết, trên cơ sở thu thập đầy đủ cơ sở dữ liệu về giá đất, các bộ ngành sẽ dùng phương pháp toán học, phương pháp thống kê tính toán, cùng với phương pháp để xác định vùng đất chuẩn, thửa đất chuẩn, số lượng thửa đất.v.v. để có thể xác định được giá đất. Điều này sẽ giải quyết được những bất cập hiện nay.

Đồng thời, từ giá đất này, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ thực hiện rất nhiều công việc để đảm bảo trách nhiệm đóng góp về mặt tài chính của người sử dụng đất, cũng như tính được giá đất cụ thể. Cùng với đó, công khai được giá đất cụ thể và người dân có quyền tiếp cận, đảm bảo công khai, minh bạch.