Luật sư Trương Anh Tú: Cấp sổ hồng cho condotel sẽ gây ra nhiều hệ lụy

Cần quản lý condotel như khách sạn, chỉ khác ở tính đặc thù

Luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú vừa gửi văn bản kiến nghị tới Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về thực trang và giải pháp trong quản lý condotel tại Việt Nam.

Ông Tú chỉ ra một thực tế là thời gian qua, Việt Nam đang trở thành điểm nóng phát triển của loại hình condotel. Trước áp lực về pháp lý cho condotel, cơ quan có thẩm quyền tại một số địa phương như tỉnh Khánh Hoà đã thí điểm cấp sổ hồng cho các căn hộ khách sạn này với mục đích “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Tuy nhiên, đây không phải là giải pháp đúng, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai, dân cư và tiềm ẩn rủi ro cho người dân và xã hội. Do đó, cần định vị góc nhìn pháp luật để quản lý hoạt động này.

Ông Tú cho rằng, về bản chất, condotel là một loại hình khách sạn, được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Condotel hoàn toàn không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn để nghỉ dưỡng và căn hộ chung cư là một đơn vị ở.

Do đó, việc chủ đầu tư dự án “mở bán” condotel cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, đầu tư vào loại hình này thực chất đây không phải là hoạt động mua bán quyền sở hữu đối với tài sản, mà bản chất của quan hệ này là quan hệ thuê tài sản.

Theo vị luật sư này, cần công nhận quyền thuê lâu dài hoặc trọn vòng đời dự án condotel cho người thuê theo thời hạn hai bên thỏa thuận ký kết với chủ đầu tư. Tuy nhiên, ông hoàn toàn không đồng nghĩa với giải pháp pháp lý là cấp sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu cho loại hình bất động sản hình thành đơn vị ở) cho người mua condotel.

Bởi, condotel không phải một đơn vị ở, người mua condotel là để đến nghỉ dưỡng trong một khoản thời gian nhất định hoặc cho thuê lại cho người khác đến nghỉ dưỡng trong thời gian nhất định. Khi người thuê căn hộ condotel, trong thời gian thuê họ có toàn quyền sử dụng, nhưng khi đến nghỉ dưỡng thì phải tuân thủ sự vận hành, quản lý của chủ đầu tư condotel đó. 

Việc cho thuê lại căn hộ condotel của họ phải được sự đồng ý và kiểm soát của chủ đầu tư. Đồng thời, việc đến nghỉ dưỡng của họ phải được đơn vị quản lý condotel đăng ký theo quy định như khách lưu trú của khách sạn.

Ông Tú cho rằng, condotel là phòng khách sạn được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để người dung sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc không thể cấp “sổ hồng” cho condotel.

Các giao dịch mua bán condotel giữa chủ đầu tư và khách hàng cần được thực hiện theo hợp đồng thuê căn hộ khách sạn. Chủ đầu tư và người thuê để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê lại tự thỏa thận ký hợp đồng thuê được công chứng, trên cơ sở hợp đồng mẫu do nhà nước quy định. 

Việc đầu tư xây dựng, cho thuê – thuê – cho thuê lại và vận hành condotel như một căn hộ khách sạn. Chỉ khác biệt là cần những quy định riêng hướng dẫn, điều chỉnh việc có hàng nghìn người thuê condotel để nghỉ dưỡng, cho thuê lại trong thời gian thỏa thuận với chủ đầu tư, ông Tú nhấn mạnh.

Hệ lụy lớn khi thừa nhận condotel là một tài sản

Theo luật sư Tú, nếu thừa nhận condotel là một loại tài sản và cấp sổ hồng cho những căn hộ này sẽ để lại những hệ luỵ rất lớn. Trước hết là về quy hoạch đất đai, hạ tầng và dân cư. Theo đó, trước khi xây dựng khu dân cư hoặc khu kinh doanh dịch vụ du lịch, cơ quan có thẩm quyền của Trung ương hoặc các tỉnh thành địa phương đã phải xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển cụ thể.

Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. Do đó, trong trường hợp cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel, sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này.

Thứ hai, nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp. Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý.

Những rủi ro khi phân định sở hữu chung sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua condotel. Ngoài ra còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

Thứ ba, về quản lý sử dụng, ông Tú đặt câu hỏi về việc ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp. Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ. Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel và biến khách sạn thành khu dân cư.

Trước thực trạng trên, luật sư Tú kiến nghị đến Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội xem xét giải quyết thực trạng condotel theo hướng định vị loại hình này là kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Đồng thời, cần điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư làm hiện nay thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn thay vì đưa thêm những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”.

Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở. Hiện một số ban ngành và một số địa phương đang cố tình “lái” vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

Theo ông Tú, Quốc hội không cần thiết phải tiến hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp “sổ hồng” cho condotel, cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Nếu làm như vậy, sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn về Hợp đồng thuê condotel nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.

Trong quá trình xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn về Hợp đồng thuê, quy chế giao dịch và sử dụng condotel, cần để Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch chủ trì soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật theo chức năng ngành, không nên giao cho Bộ Xây dựng như hiện nay, vị luật sư này nhấn mạnh.

Trước đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Trên quan điểm của Bộ Xây dựng, ông Khởi cho rằng, nên cấp sổ hồng cho condotel, tuy nhiên, chỉ có thể là sổ hồng có thời hạn. Không nên cấp sổ hồng lâu dài như "đất ở" cho loại hình căn hộ này nhằm tránh những khó khăn trong công tác quản lý của nhà nước.

Chiều 4/6/2019, Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XIV sẽ chất vấn nhóm vấn đề liên quan đến lĩnh vực xây dựng. Trong đó, tập trung vào các vấn đề như quản lý thị trường bất động sản, xử lý bất cập trong quản lý nhà chung cư, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel); về công tác quy hoạch và quản lý trật tự xây dựng đô thị; việc di dời trụ sở bộ, ngành khỏi nội đô các thành phố lớn.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà chịu trách nhiệm trả lời chính. Cùng tham gia trả lời chất vấn, giải trình về các vấn đề có liên quan có Phó thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng; Bộ trưởng các Bộ Tài nguyên và môi trường, Tài chính, Kế hoạch và đầu tư, Văn hóa, Thể thao và du lịch, Tư pháp; Tổng Thanh tra Chính phủ, Tổng Kiểm toán Nhà nước, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng.